Падение цен на недвижимость затронуло и Сочи

В настоящее время в неудобном городе с перегретыми ценами квартиры покупают зажиточные москвичи и обеспеченные жители нефте- и газоносных регионов России в качестве третьего жилья (первое – в Москве, второе – за рубежом).

Упавшее не поднимают

Падение цен на недвижимость затронуло, разумеется, и курортный город Сочи. За период сентябрь 2008 г. – декабрь 2009 г. они снизились на 31,5% (данные GVA Sawyer). По информации компании «Новое качество», средняя стоимость сочинских квартир в III квартале 2009 г. по сравнению с III кварталом 2008 г. снизилась на 50%. На тот момент размер возможных скидок достигал 30–50% от первоначальной цены.

Как показывает практика, продать недвижимость поскорее стремятся собственники, у которых существуют финансовые затруднения, например надо погасить долг и т.д. Активно ведут себя и владельцы наименее ликвидных объектов, которые уже давно продаются. Прикрываясь кризисом, они пытаются избавиться от них, предлагают большие скидки, комментирует Евгений Панасенко, представитель GVA Sawyer в Краснодарском крае.

В декабре 2009 г. средняя стоимость 1 кв. м на первичном рынке жилья, по информации GVA Sawyer, составляла для экономкласса 76980 руб. (минимальная цена предложения – 63450 руб.), для комфорт-класса – 90450 руб., для бизнес-класса – 134865 руб., для элитного класса – 290250 руб. (максимальное значение – 373680 руб.). По информации «Нового качества», в настоящее время стоимость 1 кв. м жилья экономкласса составляет около 50000 руб., бизнес-класса – 60000–90000 руб., элитного – от 95000 руб.

На данный момент на первичном рынке сделки совершаются только в сегменте экономкласса, не более 10 квартир в месяц, говорит Евгений Панасенко. Значительная доля спроса до 2008 г. приходилась на инвесторов, сегодня же их активность минимальна. А спрос со стороны местных жителей незначителен, говорит Владимир Трибрат, управляющий партнер компании Penny Lane South.

В 2008 и 2009 гг. в Сочи было сдано более 1 кв. м жилья на душу населения, продолжает Владимир Трибрат, в Москве эта цифра – 0,4 кв. м. В других российских городах – в среднем в 1,5–2 раза ниже, чем в Сочи. Эта цифра отражает тот объем предложения, который и «рассчитан» на внешний спрос. Жилье приобретается в качестве летней резиденции, и в 90% случаев это жители столиц и северных регионов.

В частности, таковых большинство среди покупателей «Королевского парка» MR Group. Стоимость 1 кв. м в ЖК – $6000. Для того чтобы местные жители могли приобретать квартиры, 1 кв. м, по мнению Ирины Дзюбы, коммерческого директора MR Group, должен стоить $1500–2000. Сейчас наиболее востребованные 1-комнатные квартиры площадью 35 кв. м за 1,5 млн руб. – по $1500 за 1 кв. м.

Вместе с ценой падает и объем вводимого жилья. По данным департамента экономического развития Краснодарского края, за 11 месяцев 2009 г. в Сочи было введено 311200 кв. м жилой площади, что на 6,3% меньше, чем за аналогичный период 2008 г. В 2008 г. в городе было сдано 456700 кв. м жилья, что составляет 91,1% по отношению к 2007 г.

В декабре 2009 г. на стадии строительства находилось 97 объектов (1,37 млн кв. м). «В связи со сложной экономической ситуацией большинство объектов, находящихся в начальной стадии, приостановлено», – отмечает Панасенко. Большинство замороженных проектов принадлежит московским компаниям, добавляет он. «Однако даже приблизительные масштабы заморозки строительных проектов сейчас сложно оценить, – продолжает Панасенко. – С уверенностью можно говорить лишь о том, что практически все проекты, находящиеся в начальной стадии, строители откладывают на неопределенный срок».

Вверх или вниз?

Картина последствий кризиса в Сочи только начинает прорисовываться. Если кризис не закончится в течение первого полугодия 2010 г., это приведет к дальнейшему сокращению работников и уменьшению зарплат. Значит, платежеспособный спрос будет только падать.

«Снижение цен продолжится, поскольку у компаний есть проблемы с ликвидностью или финансированием», – прогнозирует Панасенко. Но это будет кратковременное явление – 1–2 года. «Сочи – привлекательное место для приобретения недвижимости. А снизившиеся цены пробудили спрос», – уверена Елена Некрытова, руководитель отдела курортной недвижимости компании «Новое качество» по Сочи. Панасенко тоже считает, что на рынке существует дефицит и в ближайшие 10–15 лет он сохранится. После завершения острой фазы кризиса спрос на жилую недвижимость будет вновь расти опережающими темпами. Образовавшийся провал быстро заполнить будет невозможно – строительная отрасль довольно инертна. Поэтому эксперт прогнозирует скачок цен через 2–3 года.

Даже при увеличении темпов продаж по мере восстановления рынка в ближайшие месяцы на то, чтобы поглотить такой объем предложения (около 100 объектов), понадобится не менее двух лет, спорит Владимир Трибрат. По его мнению, фактор Олимпиады, безусловно, поможет оживить интерес к недвижимости в период 2012–2014 гг., однако он же может сыграть крайне негативную роль для сочинского рынка после 2014 г. «Понятно, что в преддверии Олимпиады значительно возрастут как объемы жилищного строительства, так и инвестиционный спрос. Кто будет жить и кому будут продавать инвесторы жилье после 2014 г.?» – задает риторический вопрос Трибрат.

По его прогнозу, минимум до 2012 г. будет ощущаться давление предложения текущих проектов, в 2013–2014 гг. при общем восстановлении рынка можно ожидать повышенной активности, в том числе со стороны спроса. А после Олимпиады вплоть до 2016–2017 гг. есть риск того, что сочинский рынок недвижимости окажется в состоянии, близком к тому, которое мы наблюдали в 2009 г. Желающих продать сочинские метры будет больше желающих их приобрести.

Построить и перестроить

Активно застраиваться, по информации специалистов, будут Хостинский район, район Мацесты. Учитывая, что в районе Адлера располагается аэропорт и проходит трасса на Красную Поляну, можно ожидать здесь строительства жилья, в том числе и элитного, предполагает Некрытова. И, разумеется, Имеретинская долина.

После проведения Олимпиады в Имеретинской долине останется большое количество спортивных объектов и... пустота. «Что в результате получится, пока не ясно. Окончательных проектов нет, сами архитекторы не до конца понимают, что происходит, – говорит Ольга Широкова, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований Blackwood. – Вполне вероятно, что к Олимпиаде мы все построим, а потом начнем с нуля развивать территорию Имеретинки».

В Ванкувере, Лондоне начали думать о постолимпийском использовании территории еще даже до подачи заявки в МОК, и с самого начала архитекторы разрабатывали планы развития этих районов на 15–25 лет. У России уже нет на это времени. Поэтому о реконцепции территории российским властям придется думать после Игр.

Наиболее вероятный на сегодня вариант – застроить долину жильем. По мнению Ирины Дзюбы, если в Имеретинской долине останутся действующие спортивные объекты, отели, санатории и другие места приложения труда, здесь можно с успехом реализовать масштабный проект комплексной застройки: «В этом районе можно построить недвижимость разных форматов: и дорогое, и доступное жилье». По ее мнению, наиболее уместно малоэтажное строительство.

Русские Канны

Правительство России надеется превратить город в международный курорт. Арилд Ховланд, старший вице-президент по развитию бизнеса Rezidor Hotel Group, считает Сочи в целом, несомненно, привлекательным регионом, в том числе и для иностранцев, «если правительство реализует хотя бы 80% запланированной инфраструктуры». Главным препятствием для развития иностранного туризма в России в целом и Сочи в частности Ховланд называет сложный визовый режим. Если его упростить и сделать, например, уведомительным, то число туристов сразу увеличится.

«Иностранцы высокого мнения о Сочи, – говорит Ирина Дзюба. – Их привлекают уникальная природа, горы, море, климат, – то, что создается в Эмиратах искусственно, на Черноморском побережье просто есть. Иностранцы нередко называют Сочи русскими Каннами». По ее словам, западные компании хотели бы работать здесь. Например, австрийская «Термариум», специализирующаяся в области SPA, итальянские компании из этой же сферы. Многие гостиничные операторы искали еще 1,5–2 года назад возможности для развития отелей – подбирали участки на побережье. Но цена входа оказалась слишком высока.

Сочи для среднего класса практически исчезает, он становится элитным курортом, сетует Людмила Митяева, гендиректор СHC International. Недорогие санатории и пансионаты с демократичными по цене курортными процедурами все чаще отказываются от своей лечебно-оздоровительной базы, вымываются модными SPA-центрами.

Сочи из живого города все больше будет превращаться в дорогое место тусовки. 400-тысячное его население может раствориться между полунаселенными квартирами, полупустыми элитными комплексами и регулярно простаивающими спортивными комплексами.