Без спроса нет роста

Объемы ввода жилья в Нижнем Новгороде падают. В 2009 г. девелоперы построили на треть меньше, чем в 2008 г. Прогноз на этот год – уменьшение ввода многоквартирных домов еще на 15%

Бюджет помог. 6,5

млрд рублей поступило в 2009 г. из федерального бюджета на 23 целевые программы и строительство 82 объектов по областной инвестпрограмме. 4,9 млрд руб. из них было направлено на строительство и реконструкцию наиболее крупных и значимых объектов, сообщает сайт правительства Нижегородской области

Всего в 2009 г. в областной столице, по данным администрации Нижнего Новгорода, ввели 0,5 млн кв. м жилья (на 20% меньше, чем в 2008 г.). Но многоквартирных домов девелоперы построили меньше на 31% – 346 700 кв. м, остальное приходится на долю ИЖС.

Формируют дефицит

Улучшить отчетность не помогли даже госзакупки, на которые возлагали надежды и застройщики, и власти. Самые крупные продавцы жилья по госконтракту для расселения жителей ветхого фонда – «Нижегородкапстрой» и СК «Жилстрой», получив аванс от правительства Нижегородской области, обязательств не выполнили: дома, которые должны были быть сданы в августе 2009 г., не достроены до сих пор. Вице-губернатор Владимир Иванов заявил, что правительство Нижегородской области намерено взыскать штрафы с застройщиков через арбитражный суд.

В 2009 г. новые дома девелоперы начинали возводить только на уже осваиваемых площадках. Например, «Жилстрой-НН» – в Автозаводском (микрорайон «Водный мир») и Нижегородском (Верхние Печеры, 5-й микрорайон) районах, «Столица Нижний» – в Канавинском. В конце 2009 г. «Квартстрой-НН» начала строительство очередного дома в квартале «Европейский» на улице Тимирязева, «Стройград-НН» – на улице Белинского.

Более десятка компаний на срок более полугода задерживают завершение строительства, подсчитали в Нижегородском центре научной экспертизы (НЦНЭ). «Проблемы этих застройщиков не связаны с кризисом, они возникли гораздо раньше», – уверена Татьяна Романчева, директор центра.

Администрация города и областное правительство заявляют о намерении не снижать в 2010 г. объемов строительства, а в 2012 г. существенно их увеличить. Однако эксперты эти планы оценивают без оптимизма. В НЦНЭ подсчитали, что девелоперы смогут сдать 300 000–320 000 кв. м жилья. «Возможно, власти планируют рост, исходя из строительных мощностей, возможностей региона. Но вряд ли девелоперы будут рисковать без уверенности в реализации построенных домов. Без роста платежеспособного спроса не будут расти объемы», – уверена Романчева.

Дорого – не мило

По словам риэлторов, на вторичном рынке спросом пользовалось в основном недорогое жилье, значительная часть покупателей брала на него кредит.

На вторичном рынке в 2009 г. количество сделок упало, по данным управления Росреестра по Нижегородской области, на 35% по сравнению с 2008 г. Предложение, напротив, выросло. «Обычно в риэлторской базе данных 4000–4500 объектов, сейчас – более 7000», – говорит Антон Кузнецов, замдиректора АН «Чекни».

По данным компании «Выбор», только 10% покупателей рискуют покупать жилье на первичном рынке – против 40% до кризиса. По информации управления Росреестра по Нижегородской области, количество зарегистрированных в 2009 г. договоров долевого участия сократилось в три раза по сравнению с 2008 г. В основном берут однокомнатные квартиры в домах высокой степени готовности или уже сданных, объясняет Кузнецов.

Популярность новостроек, считают опрошенные «Ведомостями» риэлторы, упала не только из-за риска недостроя, но и из-за дороговизны. Минимальная цена однокомнатной квартиры в строящемся доме – 1,7–1,8 млн руб., говорит Романчева. Кредит же на строящееся жилье получить почти невозможно, поделилась Ольга Сажина, директор по маркетингу «Жилстрой-НН»: «До кризиса у нас 30% жилья покупали в кредит, в 2009 г. ипотечные сделки были единичными».

Когда в конце июля 2009 г. «Жилстрой-НН» объявила о строительстве в микрорайоне «Водный мир» домов с квартирами маленькой площади (однокомнатные – от 29,5 кв. м, двухкомнатные – от 53 кв. м) ценой от 1 млн руб., за ними, утверждают в компании, выстроилась очередь. «Продажи еще не начаты, а желающих записалось более миллиона человек», – рассказала Сажина.

«Элита» не в цене

В НЦНЭ подсчитали: за 2009 г. средняя цена 1 кв. м в новостройках упала на 16% до 44 800 руб. Сейчас жилье продается по 39 000–100 000 руб. за 1 кв. м в нагорной части и по 32 000–49 000 руб. – в заречной части города.

На вторичном рынке жилье подешевело на 18–23%. Средняя цена 1 кв. м в однокомнатных квартирах составила 50 381 руб., в двухкомнатных – 47 017 руб., в трехкомнатных – 46 212 руб. По данным НЦНЭ, сейчас самое доступное жилье – однокомнатные хрущевки в заречной части города – предлагаются от 1,19 млн руб.

С августа-сентября продажи на вторичке активизировались, констатирует Кузнецов. По данным управления Росреестра по Нижегородской области, в III квартале число сделок по купле-продаже выросло на 48% по сравнению со вторым, а в четвертом – на 41% по сравнению с III кварталом. «Покупатели, начитавшись СМИ, решили, что цены достигли дна и больше уже падать не будут. К тому же ставки по ипотечным кредитам в АИЖК «Ника» достигли докризисного уровня», – объяснил активизацию покупателей эксперт. Самое дешевое жилье, как самое востребованное, даже подросло в цене. «С лета однушка в заречной части стала стоить на 200 000 руб. дороже», – сообщил Кузнецов. У Романчевой другие данные: в IV квартале однокомнатные квартиры отыграли в среднем 1,1%, говорит она.

На первичном рынке покупатели активизировались только в IV квартале: в III квартале договоров долевого участия было зарегистрировано на 15% меньше, чем во втором, а в четвертом – на 30% больше, чем в третьем. Но цены на новостройки падали и в IV квартале. Правда, в феврале «Жилстрой-НН» повысила цену 1 кв. м в Верхних Печерах на 2%, «Квартстрой-НН» на ул. Тимирязева – на 1,5%. Но это единичные случаи: у первой компании дом фактически построен, а готовность дома повышает его ликвидность. Вторая же начала продажи по цене ниже рыночной.