Искусство побеждать: Ожидания и возможности

Но в будущем девелоперам придется работать для более узких, сегментированных аудиторий, считают участники шестого бизнес-собрания в редакции «Ведомости-Недвижимость», которое прошло 28 января.

Дешево и быстро

Олег Рубин, директор департамента инвестиций «Ведиса»:

– В «Ведисе» правильно оценили ситуацию и [в «Марфино»] сделали ставку на изменение концепции с бизнес-класса на панельные дома [экономкласса]. Что такое 1-комнатная квартира площадью 27 кв. м за 2,7 млн руб. у метро? Это бомба для рынка. Важно, что мы продаем квартиры с хорошей отделкой. И мы быстро строим. Самое главное, что мы получили, – доверие людей. Они несут нам деньги, когда дома еще не построены.

Технология панельного домостроения понятна, отлажена. Мы начали с нее, но сейчас в «Ведисе» смотрят на серии сборно-монолитных домов. Насколько монолит дороже? Надо рассчитывать на увеличение себестоимости на 15–17%, соответственно, настолько выше продажная цена.

Алексей Добашин, гендиректор концерна «Крост»:

– Успех «Марфино» связан с низкой ценой – продажи идут ниже себестоимости. Кроме того, панель пользуется спросом, потому что строится быстро. Сейчас покупатели выбирают похуже, но с гарантированными сроками. Но, на мой взгляд, это преступление – строить одинаковые дома. Монолитные дома надо уметь делать, а обученных подрядчиков мало. Строительная себестоимость – от 40000 до 50000 руб. за 1 кв. м. Остальное – земля, сети, проценты банков и т.д. Стандартная цена для квартиры в монолитном доме не в центре Москвы – 120000–140000 руб. за 1 кв. м.

Леонид Максимов, председатель совета директоров ГК «Пионер»:

– Строительная себестоимость панели и монолита не сильно различается, а если подсчитать инвестиционную себестоимость, особенно в Москве с ее нагрузками, то тем более. Основное и принципиальное отличие – скорость строительства. Панельный дом с нуля до полной готовности за год выводят. На монолитный в любом случае уходит 2–3 года. Кроме того, чтобы квартиру в монолитном доме со свободной планировкой довести до финальной отделки – выстроить все перегородки, развести электрику и т.д., – потребуются месяцы, стремящиеся в годы.

Дмитрий Зиканов, вице-президент по жилой недвижимости «Система-Галс»:

– В 2010 г. строить панельные дома в столице – абсурд. Отмечая эйфорию по поводу объемов продаж панели, не стоит забывать, что сложился уже существенный дефицит жилья. Но такой игрок на рынке, как правительство Москвы, сделало все, чтобы обеспечить дефицит жилья на ближайшие годы. Инвестиционные программы по реконструкции кварталов пятиэтажек, где монолит был заложен проектом застройки, сейчас остановлены из-за коллизий с федеральным Земельным кодексом. А в бюджете денег нет, значит, пятиэтажки не отселяют, площадки не освобождают. Тем не менее сейчас девелоперы обратились в сторону жилья.

Евгений Штраух, гендиректор Galaxy Group:

– Сейчас немало людей готово покупать квартиры в панельных домах, тем более с отделкой. Но рано или поздно народ потянется к более качественному жилью. Да, панельный дом строится быстрее, чем монолитный, но не надо забывать про подведение инженерных сетей. Посмотрите в ближайшем Подмосковье на эти замечательные пустые, без света панельные дома без сетей – квартиры в них куплены, но жить в них пока нельзя. Есть масса примеров – коробку построили быстро: за 5–6 месяцев. А сети делали год. В этом смысле проблемы у монолита и панельных домов сопоставимы. Монолит я сделаю за восемь месяцев, почти одновременно с сетями.

Владимир Отекин, директор по развитию ГК «Мортон»:

– Сейчас в экономклассе альтернатив комплексному панельному жилью в Подмосковье нет. В начале 2010 г. мы наблюдаем рост продаж в панельном экономклассе. К лету-осени этого года ожидаем выход на докризисные показатели и по ценам, и по спросу. Другое дело, что сейчас дефицит готового жилья даже в экономклассе. Те, что на высокой стадии готовности, уже распроданы, а новые проекты у многих компаний закладываются с трудом.

Будет расти спрос на малоэтажное жилье как на альтернативу городским квартирам. В этом году мы выведем один микрорайон, посмотрим.

Марина Резвова, замгендиректора концерна «Крост»:

– Если обобщить факторы успеха «Марфино» на рынке, то, во-первых, это поддержка правительства Москвы. Во-вторых, в таком месте «Ведис» вышел с ценой, равной практически цене квартир в области. И, в-третьих, та панель, которая была предложена, от нескольких домостроительных комбинатов, – это известный всем продукт, понятный, многолетний. Его нельзя ни ругать, ни восхвалять – он просто актуален в данный момент времени. Но есть одно «но» – это то, что для себя я называю «памятник жадности». Отсутствие дорог, дворов, нормальных парковочных мест скажется через несколько лет обязательно. В таком продукте вы бы не жили.

Дмитрий Ковальчук, гендиректор «Пробизнес-девелопмента»:

– Квартиры в «Марфино», на мой взгляд, покупали, чтобы вложить деньги. Может, и поживут, но потом будут избавляться от этой ерунды и покупать себе нормальное жилье. И не в Москве. Квартиры малой площади (21–25 кв. м) в малоэтажных монолитных домах за 1,3–1,5 млн руб. в Подмосковье – востребованный продукт, даже в кризис они продавались.

Мы строим таунхаусы и 5–6-этажные монолитно-кирпичные дома бизнес-класса. Это альтернатива даче, бюджет покупки – от 6 млн до 12 млн руб. Продукт для обеспеченных покупателей, у них есть деньги. Но они по 1,5 года проверяют, как идет стройка, и только потом идут на сделку.

Переделать или отложить

Николай Климов, замгендиректора по строительству «Пересвет-Региона»:

– В августе 2008 г. мы поняли, что объект бизнес-класса в Волгограде, на который уже получено разрешение на строительство, нереально продать. Хотя это первая линия у Волги и т.д. Мы остановили проектирование и полностью переделали проект под экономкласс. Было 204 квартиры общей площадью 24000 кв. м, стало 402. Строить пока не начали, но в Волгограде колоссальный отложенный спрос. Если бы дом был доведен до 5-го этажа, сейчас можно было бы продавать по 45000 руб. за 1 кв. м. До кризиса квартиры с видом на Волгу стоили по $6500 за 1 кв. м.

Проекты малоэтажной застройки в этом отношении более гибкие. Там реконцепцию следующего дома сделать – две секунды. Я сделал четыре дома, они у меня зависли, я тут же все поменял и пошел дальше.

Владимир Яхонтов, управляющий партнер «Миэль – Загородная недвижимость»:

– Что было проще всего сделать девелоперу, чтобы получить денежный поток? Уйти в более широкий сегмент. Сделать реконцепцию и перейти из бизнеса в экономкласс или на продажу продукта более дешевого. Это временная, кризисная ситуация. Но рынок сейчас восстанавливается. Мы столкнулись с тем, что продавать нечего. На рынке квартир мы столкнулись с тем, что к сентябрю не осталось однушек-двушек, а на рынке загородной недвижимости нет готового продукта бизнес-класса вообще. Есть земельные участки, и есть элитка.

В 2011–2012 гг. упор в экономклассе будет сделан именно на малоэтажной застройке. Мы это видели уже в начале 2008 г., когда начали формироваться поселки экономкласса, когда за 3–5 млн руб. можно было купить готовый дом с земельным участком.

Екатерина Румянцева, гендиректор «Калинка-Риэлти»:

– Один из проектов [элитной недвижимости] – «Итальянский квартал» на ул. Долгоруковской был заявлен к реализации 3,5 года назад, там было продано 15–20% квартир в тот период. Квартиры были чудовищные, с огромной потерей полезной площади. Но на растущем рынке их покупали, потому что «потом будет еще дороже». По разным причинам объект был остановлен, и девелопер долго принимал решение, выводить ли его на рынок сейчас, во время кризиса. Была сделана реконцепция проекта, а параметры квартир оптимизировали. И эта стратегия себя оправдала.

Ирина Могилатова, гендиректор АН Tweed:

– То, что было сделано в «Итальянском квартале», – это перепроектирование. А вот в «Марфино» – я видела первоначальный проект – проведена именно реконцепия с бизнес-класса на эконом. И если квартиры продаются так успешно, значит, они успешно заняли эту нишу и поставили правильную цену.

В элитном сегменте мы всплеск покупательской активности наблюдали в сентябре. Было ощущение, что у меня компания торгует не элитным жильем, а экономклассом: больше 10 сделок в месяц. А весной должен выйти на рынок отложенный спрос в элитном сегменте. И предложить-то им по большому счету нечего – всего два новых крупных проекта вышли на рынок: «Четыре солнца» и «Итальянский квартал».

Олег Самойлов, гендиректор АН «Релайт»:

– На все «трущобное» спрос гигантский, и я не вижу предпосылок к тому, чтобы этот спрос куда-то делся. Объектов, замещающих выбывающее со вторичного рынка дешевое предложение, не поступает. Нижняя группа населения не обладает достаточными средствами для покупки жилья хорошего качества. Поэтому районы панельной застройки, может быть, будут грустно выглядеть, и, может быть, это будет грустно с точки зрения качества и т.д. и т.п. Но спрос такое предложение находит.