Ставка на понижение

Сейчас бизнес-центры класса А и В, по данным Colliers International, занимают 1,3 млн кв. м. В 2009 г. было построено 24 офисных здания на 230 000 кв. м, в начале этого года сдана вторая очередь бизнес-центра «Гулливер» (20 000 кв. м), говорит Николай Казанский, гендиректор «Colliers Int. Санкт-Петербург».

Свободные кабинеты

По оценке аналитиков NAI Becar, до конца года на рынок может выйти еще 600 000 кв. м в 44 строящихся сейчас бизнес-центрах. Но эксперты сомневаются, что они будут заполнены. Спрос на офисные помещения снижался весь прошлый год, эта тенденция продолжится и в 2010 г., уверена директор по маркетингу NAI Becar Наталья Черейская.

Уровень вакантных площадей в бизнес-центрах класса А к концу 2009 г. достиг 26%, класса В – 21%, самые большие трудности испытывают новые здания, говорит Наталия Киреева, консультант Maris Properties/CBRE. Если до кризиса офисная новостройка высокого класса заполнялась за 3–4 месяца, то сейчас на это требуется год, добавляет директор департамента консалтинга и оценки АРИН Екатерина Марковец. По ее словам, арендаторы умерили аппетиты: теперь в основном спрашивают офисы до 100 кв. м.

В деловом комплексе BolloevCenter, который был введен в эксплуатацию во второй половине 2008 г., заполняемость составила 60%, зато бизнес-центр «Петергофский», открывшийся годом ранее, заполнен целиком, рассказывает гендиректор «БТК девелопмента» Дмитрий Абрамов. Хотя во втором полугодии 2009 г. компании удалось привлечь в BolloevCenter новых арендаторов с долгосрочными контрактами на 1300 кв. м, радуется он.

Строить или не строить

В феврале «ЛенспецСМУ» официально открыла на Васильевском острове новый бизнес-центр «Биржа» стоимостью $48 млн (сдан в прошлом году, в статистику 2010 г. он не вошел). Из 15 700 кв. м комплекса уже продано 6800 кв. м, а 700 кв. м сдано в аренду, рассказал председатель совета директоров холдинга Вячеслав Заренков. На часть оставшихся площадей, по его словам, тоже есть претенденты, около 2400 кв. м «ЛенспецСМУ» оставит себе. «В этом офисном комплексе размещена биржа, она и является магнитом для других компаний, особенно финансового сектора», – объясняет популярность бизнес-центра исполнительный директор Praktis CB Сергей Федоров.

По словам Заренкова, изначально компания рассчитывала на 40%-ную рентабельность объекта, но оказалось, что он нарушил разрешенную высотность, и городские власти заставили инвестора разобрать два верхних этажа, на что ушло $6 млн.

Ряд компаний пересмотрел планы по реализации офисных проектов. «Главстрой СПб» отказался от строительства делового квартала (около 300 000 кв. м) на ул. Шкапина. Компания «Фемида» выставила на торги участок на Богатырском проспекте, где планировала построить бизнес-центр Sokol-City (132 000 кв. м). «БТК девелопмент» отложил окончание строительства многофункционального комплекса (35 000 кв. м) на наб. Мойки с 2012-го на 2013 г. Хотя Абрамов утверждает, что сейчас есть желающие арендовать в нем площади.

Александр Гришин, гендиректор «ВМБ траста» (под его управлением – 11 бизнес-центров), говорит: чтобы начинать новые проекты, девелоперам нужно дождаться снижения банковских ставок по кредитам. По данным NAI Becar, общая площадь замороженных объектов, ввод которых планировался на 2010 г., составляет не менее 400 000 кв. м.

Дешевеющие активы

По мнению Гришина, арендные ставки достигли дна. Сейчас арендатор может от собственника офиса получить дисконт от 10% до 50%, возражает Черейская. Размер ставок даже внутри отдельно взятого объекта для разных клиентов может различаться на 20–25%, уточняет Абрамов.

Брокеры признаются, что ставки в действующем объекте класса С и новом объекте класса В или даже В+ бывают одинаковыми – около 800 руб. за 1 кв. м в месяц. Но консультанты советуют собственникам не демпинговать, а идти навстречу пожеланиям арендаторов по улучшению качества офисов. Например, «ВМБ траст» наконец сделал ремонт лестничных пролетов в одном из своих бизнес-центров, рассказывает Гришин.

Если компании и покупают бизнес-центры, то не в качестве инвестиционных активов, а для личного пользования, признают консультанты. В конце прошлого года предприниматель Василий Сопромадзе продал бизнес-центр «Строгановский» (1200 кв. м) на Невском, 19, финансовой корпорации «Открытие». Она, по словам старшего вице-президента компании Натальи Барщевской, разместила там свой офис.

В декабре 2009 г. стало известно, что «Газпром девелопмент» (дочерняя структура «Газпрома») приобрела бизнес-центр «Арена-холл» (28 500 кв. м) на пр-те Добролюбова, 16. Аналитики оценили сумму сделки в $50 млн. Компания приобрела офис для «внучки» «Газпрома» – ТГК-1, сообщил гендиректор ТГК-1 Борис Вайнзихер.

По данным «ВМБ траста», сейчас средние цены предложения офисов составляют 65 000–70 000 руб. за 1 кв. м. В ходе переговоров нередко можно рассчитывать на дисконт до 30%, но «темпы продаж низкие», говорит Гришин. Замдиректора «Colliers International Санкт-Петербург» Владимир Сергунин полагает, что справедливая цена 1 кв. м в качественном бизнес-центре составляет 150 000–210 000 руб.