На асфальте: Достаточно одного кредита

Новая квартира в Москве или Подмосковье, которую купил – и можно въезжать, и до кризиса наверняка нашла бы спрос. Но большинство девелоперов подобную опцию как выгодную для себя не рассматривали, поскольку shell & core прекрасно продавался. Готовые к заселению новостройки встречались в основном в элитном и муниципальном жилье, вспоминает Ирина Кирсанова, директор по маркетингу «Пересвет-Групп».

Правда, квартиры с отделкой можно было выставлять на рынок по более высоким ценам. Например, Эдуард Тиктинский, президент холдинга RBI (Санкт-Петербург), рассказывал «Ведомостям», что еще в августе 2008 г. начал продавать квартиры «в массовом сегменте» с отделкой и мебелью. Изначально предполагалось, что цена на такой продукт будет выше средней рыночной. Но случился кризис, RBI отказался от своей «премии» и уменьшил себестоимость работ, предлагая готовые к заселению квартиры на 10000 руб. за 1 кв. м дороже, нежели метры без отделки. «25% сделок – с квартирами с отделкой. Это хороший показатель», – доволен Тиктинский.

Сейчас заработать на отделке не стоит и пытаться, цены на нее надо держать ниже розничных расценок на ремонт под ключ, предупреждает Ирина Стрижова, директор по маркетингу «Меркурий Сити». Тогда эта опция ускоряет процесс продаж, говорят маркетологи строительных компаний. «Повышается спрос на объект недвижимости до 40%», – делится опытом реализации «Марфино» (девелопер – «Ведис», Москва), микрорайона Немчиновка (УНР-494, Подмосковье), домов компании ЛЭК в Санкт-Петербурге директор по маркетингу «НДВ-Недвижимости» Ирина Наумова.

Продавцы к тому же стараются красиво «упаковать» и разнообразить это предложение. В борьбе за покупателя «Ведис групп» разработала для микрорайона «Марфино» аж четыре варианта дизайна: «японский минимализм» (по данным компании, самый популярный), «классика», «прованс» и «барокко». Первоначальный вариант отделки, который показывали журналистам, с криво наклеенными на потолок обоями мог обрадовать разве что самого непритязательного клиента, но в компании уверяют, что все переделали. «Наше предложение включает в себя полностью отремонтированную квартиру, включая сантехнику и металлическую дверь. В случае, если покупатель отказывается от ремонта, он может получить обратно деньги из расчета 1400 руб. за 1 кв. м. Но отказывается около 5–7% покупателей», – сообщили в пресс-службе компании. Схожим образом питерская компания ЛЭК предлагает «в подарок» один из трех видов отделки – «ар-деко», «неоклассика» и «классика», оценивая ее в $300 за 1 кв. м.

Панель с ремонтом

Компания «Домостроитель» еще до кризиса предусмотрела часть квартир с «муниципальной» отделкой в одном из корпусов ЖК «Парковый» в Котельниках (17-этажный крупнопанельный дом с угловой монолитной секцией. Всего было предложено 66 таких квартир в крупнопанельной части дома – примерно 17% от общего объема).

«Квартиры с отделкой выбирали те, кто приобретал жилье в ипотеку, чтобы не брать дополнительный кредит еще и на ремонт, – рассказывала на круглом столе в «Ведомости-Недвижимость» руководитель отдела маркетинга УК «Домостроитель» Ольга Гусева. – Они, безусловно, все переделают при первой возможности, но в тот момент для покупателей было важно переехать сразу после получения ключей». По ее словам, метры с отделкой распродали быстрее, чем основной объем площадей в ЖК. Стоимость 1 кв. м в среднем была на 4500 руб. выше, чем в аналогичной квартире без ремонта.

По словам первого вице-президента ГК ПИК Сергея Канаева, компания начала экспериментировать с отделкой в 2005 г. в районе массовой застройки Новокуркино (Химки Московской области) и уже через полгода решила все новые панельные дома сдавать с отремонтированными квартирами. «На наших ДСК-2 и ДСК-3 были укомплектованы бригады. Стоимость ремонта перестала выделяться. Продавались квартиры с отделкой по текущей цене. Фактически это бонус для покупателя квартиры», – считает Канаев.

Бонусом для девелопера и эксплуатирующей дома ГК ПИК компании «ПИК-Комфорт» стало ускорение заселения. «Представьте, что творилось в подъездах, когда сдавался 25-этажный дом и новоселы начинали делать ремонт – возить тоннами цемент, штукатурку, плитку, отделочные материалы и т.п. Расходы «ПИК-Комфорт» возрастали многократно», – вспоминает он.

Сколько стоит отделка, в ПИК не говорят, объясняя, что «смета ремонта включена в общую смету строительства дома, это все смежные процессы, которые поставлены на поток». В «Ведисе» стоимость своей отделки оценивают в 6000 руб. за 1 кв. м (напомним, что, если покупатель откажется от этой опции, деньги ему вернут из расчета 1400 руб. за 1 кв. м). 6000 руб. за 1 кв. м – это примерно в 2 раза дороже, чем стоит стандартный муниципальный вариант, уточняет Динара Муртазаева, пресс-секретарь «Ведиса». В среднем, по оценке Ирины Наумовой из НДВ, отделка квартиры застройщику обходится в $150–350 за 1 кв. м, схожие цифры – 5000–8000 руб. за 1 кв. м – называет и Ирина Кирсанова из «Пересвета». По-скромному, используя недорогие отделочные материалы и сантехнику, можно уложиться в 4000 руб. за 1 кв. м в панельном доме. В регионах себестоимость снижается до 1000–2000 руб. за 1 кв. м, уточняет Кирсанова.

В среднем для частного лица ремонт обойдется минимум на 15% дороже, а по-хорошему – на 30–35%, подсчитывает Наумова. Застройщики экономят за счет оптовых закупок стройматериалов, больших объемов отделочных работ, стандартизации вариантов. Знакомый прораб, впрочем, подсчитал, что нехитрый ремонт своими силами также можно уложить в 5000 руб. за 1 кв. м.

Монолит так не сдается

Алексей Добашин, гендиректор концерна «Крост», согласен, что для экономкласса отделка – хороший маркетинговый ход, но в монолитных домах бизнес-класса этот «бонус» никому не нужен и продажи не ускоряет. «Для людей, которые купили квартиру, сделать себе ремонт – счастье. А вы его этого счастья лишаете», – категоричен он.

Моей коллеге это счастье – ремонтировать двушку площадью около 75 кв. м, полученную в виде shell & core, – обойдется как минимум в 1,5 млн руб., по 20000 руб. за 1 кв. м, считая материалы, сантехнику, услуги рабочих (7000 руб. за 1 кв. м) и не считая кухонной мебели. Окна она уже поменяла. И сейчас говорит, что купила бы отремонтированную квартиру, если бы это не влияло на цену. «С отделкой, но на 1,5 млн руб. дороже – нет, не купила бы», – говорит она.

«Покупатель бизнес-класса уже «вырос» из эконома и имеет претензии к качеству, но еще не готов платить за дополнительный сервис и руководствуется стремлением минимизировать расходы, найти возможность удешевить ремонт, распределить затраты во времени», – комментирует Ирина Рогачева, директор департамента элитной недвижимости Capital Group. И все же, уверен Кайдо Каарма, гендиректор агентства недвижимости Est-a-tet, в 2010 г. одним из важных критериев для потребителя будет чистовая отделка с возведением стен в монолитных домах и полная отделка в панельном жилье.

Экономии ради

Директор по инвестициям Urban Group Андрей Пучков:

– Мы сочли, что предложение по отделке от застройщика в «Ивакино-Покровское» (11 км от МКАД. 1-я очередь из 278 таунхаусов в 36 многоквартирных домах введена в эксплуатацию, продано около 70%. Средний бюджет покупки – 7–10 млн руб.) будет востребовано. И на настоящий момент уже заключили более 30 контрактов. Цены на отделку на 15–20% ниже среднерыночных, предлагаемых легальными фирмами. Мы разделили работы на три этапа, чтобы покупатель мог инвестировать постепенно. Первый этап – черновая отделка: прокладка инженерных сетей (электрики, сантехники, отопления), стяжка и штукатурка стен. Во время второго этапа – предчистовой отделки – все поверхности (стены, потолки, полы) полностью подготавливаются под финишную отделку. Работы в эти два этапа стоят в среднем 12500 руб. за 1 кв. м. Третий этап – финишная отделка: покраска стен и потолков, наклейка обоев, укладка деревянных полов и керамической плитки, установка сантехники. Эти работы заказчик волен делать сам. При необходимости люди смогут пользоваться своим жильем уже после двух первых этапов отделки – их будут окружать побеленные стены.