На воздухе: Активы до востребования

Фонд гарантирует выкуп до 25% построенного на его участке многоэтажного жилья экономкласса по цене не выше установленной Минрегионом. «Важно, что под гарантию фонда дают кредит на стройку такие банки, как Сбербанк, Газпромбанк, МДМ-банк, Банк Москвы, «Уралсиб», а на региональном уровне – региональные банки, рекомендованные нам АИЖК», – добавляет Бородин. «Наша главная цель – создать такие условия, чтобы строителям было интересно строить, а гражданам – покупать себе жилье», – рассказывал он.

В кризис девелоперы пересматривают концепции проектов, а государство выводит на рынок свои участки, которые планирует застраивать в первую очередь экономичной малоэтажкой по типовым проектам. Индустриальное домостроение, вероятно, доберется и до деревни.

Эксперты рассчитывают к концу 2010 г. «оценить степень готовности и жизнеспособности различных программ и понять, в каком направлении будут двигаться лендлорды», как выразился Александр Рыков, директор по маркетингу департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty.

Кризис доверия

«Основная проблема – как наладить эффективный и экономически выгодный процесс освоения земель – так и не решена. Несовершенство законов, административные препоны и поборы, сверхдорогие коммуникации практически заблокировали развитие каких-либо проектов», – считает Илья Терентьев, гендиректор КГ Zemer.ru.

Кроме того, участники рынка попросту не могут договориться между собой о сотрудничестве. Леонид Максимов, председатель совета директоров ГК «Пионер», рассказал за круглым столом в редакции «Ведомости-Недвижимость», что в прошлом году компания активно искала участок до 200 га в 30 км от Москвы под застройку жильем класса «эконом плюс». Но долгие переговоры с землевладельцами ни к чему не привели.

«Мы были готовы финансировать все строительство, но не покупать землю. Приходили с деньгами, предлагали [землевладельцам] долю в проекте (15%)», – рассказал Максимов. В ответ слышали либо предложения продать участок с дисконтом в 20–30% от докризисной цены, несмотря на опт, либо про идеи строить на этой территории только элитную малоэтажку.

Землевладельцы с настороженностью относятся к совместным проектам, поскольку не уверены в способности девелопера освоить такой объем. Кроме того, по мнению Владимира Яхонтова, управляющего партнера «Миэль – Загородная недвижимость», которое разделяют многие участники рынка, российским бизнесменам даже в кризис трудно договориться, как делить прибыль на финише: отсутствуют как механизмы контроля, так и доверие к партнеру.

«Программы по массовому строительству жилья возможно реализовывать только на каких-то государственных землях», – делает вывод Максимов.

Кому поможет фонд РЖС

Государство заинтересовано в увеличении ввода жилья экономкласса, и малоэтажное строительство – в приоритете. Только ради такого жилья Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (фонд РЖС) готов взаимодействовать с региональными и местными администрациями, добиваясь обеспечения участков, которые выставляются на аукцион, необходимой социальной и инженерной инфраструктурой, рассказывал на встрече в «Ведомости-Недвижимость» Павел Бородин, заместитель гендиректора фонда. «Мы фонд содействия развитию жилищного строительства, а не создания благоприятных условий для непрогораемого бизнеса», – сказал он.

Фонд намерен ввести в оборот в 2010 г. участки под строительство 11–12 млн кв. м жилья (в 2 раза больше, чем в прошлом году), и это, несомненно, повлияет на земельный рынок. Елена Николаева, президент НАМИКС, считает, что в результате частные земельные активы будут дешеветь: «Земля государственная в любом случае может быть выставлена по гораздо более низкой цене». Правда, на трижды повторенный за круглым столом вопрос, сколько же госземли выставят на торги в Московской области, ответа так и не последовало.

Однако, по мнению большинства столичных девелоперов, малоэтажное жилье в Подмосковье в федеральные стандарты экономкласса (45000 руб. за 1 кв. м и тем более 30000 руб. за 1 кв. м) не вписывается ни по себестоимости, ни по площадям.

Работа по госзаказу дает заработать, напоминает тем не менее Елена Николаева. У НАМИКС отработаны технологии взаимодействия с Минобороны, губернаторами по обеспечению жильем военнослужащих, людей, переселяемых из ветхого жилого фонда, есть совместные программы с АИЖК и т.д. «Есть достаточно серьезные стимулы – развитие государственного спроса, – чтобы вовлекать в оборот землю и строить экономкласс», – резюмирует Николаева. В том числе и в Подмосковье: «Пилотные проекты в Московской области мы пытаемся построить по принципу государственно-частного партнерства, когда часть средств на социальную инфраструктуру идет со стороны государства и муниципальных бюджетов».

Крестьяне поневоле

Пока из найденных лендлордами «ответов кризису» работает – т.е. приносит деньги уже сейчас – распродажа участков без подряда. Сами же продавцы называют это временной мерой. Грандиозные частные проекты, под которые аккумулировались сотни и тысячи гектаров, никуда не исчезли, но заморожены. Не то время, чтобы вести массовое строительство на больших территориях, считает Павел Епихин, коммерческий директор УК «Масштаб».

В 2005 г. компания заявила о реализации проекта «А-101» – около 11 млн кв. м жилья на 13000 га вдоль Калужского шоссе (часть земель находилась в управлении). По словам Епихина, на данный момент создан мастер-план территории, которой владеет компания (как он отметил, это 3300 га), и прилегающих участков. И хотя план делался под докризисные условия, это не меняет общей концепции и проектов развития отдельных площадок. «Можно говорить о том, что на данном участке строится жилье того или иного класса, но никак не МФК или промышленные объекты», – объясняет он. Сейчас «Масштаб», по его словам, выводит на рынок участки в различных форматах в том объеме, в котором рынок готов их брать, и ведет несколько собственных проектов – от продажи участков без подряда и с подрядом («Летова роща») до индустриального парка «Индиго» в 3 км от МКАД.

Кроме того, в рамках генплана часть площадей была переведена из категории земель сельхозназначения в земли поселений, что, по словам Епихина, облегчит в дальнейшем строительство. Хотя это увеличивает налоговое бремя на собственника, предупреждают другие эксперты. «Налоги давят, а что делать?» – признает Епихин.

Схожая политика у «Маршал Эстейт», управляющей 20000 га: продает участки без подряда, участки с подрядом, развивает несколько собственных проектов. «Сейчас подписываем соглашение с крупным [домостроительным] комбинатом, в партнерстве с которым будем продавать: мы – землю, а они – свои дома. Есть большой проект создания кластера, он пока в начальной стадии. Важно, чтобы там были инфраструктура и рабочие места», – рассказал Андрей Вяткин, исполнительный директор «Маршал Эстейт». Сдают землю в аренду, например, в Каширском районе. Не прибыли ради, а чтобы платить налоги: за 20000 га государству уходит около 6 млн руб. в год.

Кроме того, «как все землевладельцы, у которых в собственности большое количество участков», «Маршал Эстейт» вынуждена заниматься сельским хозяйством. Пустить все земли под девелопмент немыслимо, как и обрабатывать их. Впрочем, у компании есть «три колхоза, которые постоянно перекредитовываются», но функционируют. У «Масштаба», к слову, тоже есть свое сельское хозяйство – молочная ферма.

По мнению Вяткина, в агробизнесе не дождаться рентабельности того уровня, к которому привыкли девелоперы в Подмосковье, и риски велики, но опять же деваться некуда. Не исключено, что власти начнут процедуры изъятия необрабатываемых земель. Два хозяйства «Маршал Эстейт» в Каширском районе, например, на хорошем счету: из 9000 га обрабатывается 8500, остальное – неугодья или занятое под фермы и т.д. Планируется увеличить количество обрабатываемых земель в Серпуховском районе.