Искусство побеждать: Будни лендлордов

Розничные продажи участков без подряда, пересмотр концепций по строительству миллионов квадратных метров и неизбежное сельское хозяйство – таковы будни подмосковных лендлордов.

Важно и то, что под нашу гарантию банки дают кредит – Сбербанк, Газпромбанк, МДМ-банк, Банк Москвы. А на региональном уровне такие кредиты дают региональные банки, рекомендованные нам АИЖК.

Пока частные компании думают, что делать с землей, на этом рынке активизируется новый игрок. Государство через Фонд содействия развитию жилищного строительства (Фонд РЖС) выводит на рынок свои участки, которые планирует застраивать в первую очередь экономичной малоэтажкой по типовым проектам.

Государство в игре

Елена Николаева, президент НАМИКС:

– Кризис в наибольшей степени сказался на высотном строительстве. Малоэтажное более эффективно, именно оно составило больше половины из введенного в 2009 г. жилья. Наиболее привлекательным для развития сейчас является сегмент жилья экономкласса.

Хороший стимул (чтобы вводить в оборот участки и строить на них) – государственный спрос на жилье экономкласса и финансовые вливания из бюджета в эту сферу. В частности, программы по обеспечению жильем военнослужащих в субъектах Федерации. Заказы на 200, 300, 500 квартир – это уже серьезные объемы закупок. Нам удалось доказать прогрессивность технологий малоэтажного строительства Министерству обороны. Сейчас уже неважно, построены объекты на участках Минобороны или нет, важны документы о собственности на конкретную единицу жилья, соответствующего требованиям Минрегиона.

Бюджетные деньги выделены и на обеспечение жильем служащих других силовых структур. Если Минобороны в 2010 г. закроет свои бюджеты, то силовики еще будут использовать их в 2011–2012 гг. Кроме того, в конце февраля принят закон о дополнительных средствах – около 20 млрд руб., – выделяемых регионам для целей переселения из ветхого и аварийного фонда именно в малоэтажное жилье. На это можно и нужно рассчитывать.

В Московской области мы готовим к подписанию соглашение с губернатором, в котором пошагово прописана наша дальнейшая работа, есть информация о том, на какие социальные объекты и где будут выделяться средства. Пилотные проекты мы пытаемся строить по принципу государственно-частного партнерства, когда часть средств на инфраструктуру идет со стороны государства, часть – со стороны региональных, муниципальных бюджетов. Пока могу привести пример только в Тверской губернии. Мы таким образом выбрали место для реализации проекта, чтобы максимально учесть перспективы социального развития: за счет области, в частности, строятся одна школа, два детсада и большой паркинг, за счет другого проекта построен большой спортивный комплекс.

Тимур Сайфутдинов, директор департамента загородной недвижимости Blackwood:

– Допустим, в кризисный период легче и эффективнее строить малоэтажное жилье и таким образом удовлетворять спрос. Но не секрет, что за городом объем продаж зависит от наличия инфраструктуры. Вы не загоните людей жить даже в хорошие дома, если вокруг ничего нет. Если строить малоэтажку на чем попало где попало, то, чтобы проект был рентабельным, это должны быть бараки. Кто инфраструктуру построит? Землевладельцы живут своей жизнью, девелоперы – своей, а государство – своей.

Государство хочет продавать землю по рыночной цене. А бизнесмены и девелоперы должны извернуться и построить жилье по 26000 руб. за 1 кв. м, чтобы в крайнем случае обратно государству 25% продать (по 30000 руб. за 1 кв. м).

Павел Бородин, заместитель гендиректора Фонда РЖС:

– Строительство школ, поликлиник, больниц – это полномочия органов местного самоуправления. По каждой площадке, которую Фонд РЖС выставляет на аукцион, с главой субъекта РФ подписывается план освоения земельного участка, в соответствии с которым бюджеты субъектов РФ берут на себя обязательства по строительству инфраструктуры либо полностью, либо частично. Это существенная помощь инвесторам.

Логика проста: мы площадку продали – мы и помогаем. Инвестору не придется преодолевать бюрократические препоны. Наша задача – получить в итоге квадратные метры жилья экономкласса, а этого не произойдет, если не будет решен вопрос с коммуникациями и социальной инфраструктурой. Но мы не вправе убеждать руководство регионов и муниципалитетов тратить деньги на инфраструктуру, если на площадке возводится элитное жилье или дома бизнес-класса.

Все участки Фонд РЖС реализует только через аукционы. Мы провели аукционы во Владивостоке, Тюмени, Курске, Чебоксарах, Новосибирске, во многих других городах. За площадки идет борьба. Например, в Кирове мы выставили на торги право аренды 16 га за 4 млн руб. Участок ушел за 55 млн руб. Несмотря на кризис, интерес к такому продукту есть. И то, как проходят аукционы, показывает, что деньги в России на освоение этих площадок есть.

В феврале мы провели первые аукционы в Москве. Права на заключение договоров аренды участков в Тушине и Зеленограде были проданы более чем за 60 млн руб.

Мы гарантируем выкуп до 25% построенного жилья, если оно соответствует параметрам экономкласса. Цена в этом случае не может быть выше установленной Минрегионом для конкретного субъекта РФ.

Наша главная цель – создать такие условия, чтобы строителям было интересно строить, а гражданам – покупать себе жилье. Мы – Фонд содействия развитию жилищного строительства, а не фонд создания благоприятных условий для непрогораемого бизнеса. В соответствии с поправками в закон о содействии развитию жилищного строительства фонд, выставляя участок на торги, имеет право в аукционную документацию закладывать дополнительные требования, гарантирующие возведение на них жилья экономического класса. Приоритетом является малоэтажное жилье.

Владимир Яхонтов, управляющий партнер «Миэль – Загородная недвижимость»:

– Минимальная себестоимость 1 кв. м по металлокаркасной технологии – $450 в shell & core, если с отделкой – $650, дешевле построить нельзя. И мы понимаем, что в цену, заявленную Минрегионом, не впишемся, из-за стоимости земли в Подмосковье, из-за необходимости подводить коммуникации, дороги. Кроме того, 52 кв. м – это дача, но никак не дом для постоянного проживания. Мы обсуждали с НАМИКС эту проблему. Разве что люди будут докупать к базовым 52 кв. м еще 20–50 кв. м (по рыночной цене).

Не договорились

Леонид Максимов, председатель совета директоров ГК «Пионер»:

– Если фонд планирует в таком объеме вводить участки под застройку, лет через пять частная земля будет в принципе невостребована.

Пока землевладельцы не идут на уступки. Мы в прошлом году искали около 200 га в 30 км от Москвы под экономкласс. Компания готова была финансировать строительство, но не выкупать землю. Приходили с деньгами, предлагали долю в проекте (15%). Мы не договорились ни с кем. В ответ нам либо предлагали продать участок с дисконтом в 20–30% от докризисной цены, несмотря на то что это оптовая продажа. Либо заявляли о намерении на этой земле строить только элитное жилье, несмотря на близость аэропорта или автотрассы. А мы хотели сделать именно крупномасштабное поселение, чтобы было экономически эффективно создавать инфраструктуру и можно было привлечь государственное финансирование. Наш вывод: программы по строительству экономичного жилья можно реализовывать только на госземле.

Андрей Вяткин, исполнительный директор «Маршал Эстейт»:

– У нас земля в 80–83 км от МКАД, вдоль Оки. Как все крупные землевладельцы, мы вынуждены заниматься сельским хозяйством. 20000 га пустить под девелопмент немыслимо, как и невозможно все обрабатывать. Конечно, агробизнес не дает той рентабельности, к которой привыкли девелоперы в Подмосковье (8–10 лет – самый оптимистичный срок для возврата вложений). Но деваться некуда.

Например, в Каширском районе у нас два бывших колхоза. Из 9000 с лишним гектаров обрабатывается 8500, остальное – неугодья или под фермами и т.д. Почти всю землю сдаем в аренду, дивидендов с этого не ожидаем, ставки рассчитывались исходя из суммы налоговых выплат. 20000 га – это около 6 млн руб. в год налогов.

Разумеется, есть проекты поселков и проекты с участками без подряда. Готовим соглашение с крупным (домостроительным) комбинатом, в партнерстве с которым будем продавать: мы – землю, а они – свои дома. В начальной стадии проект создания большого кластера. Мы пляшем от того, чтобы в этом месте была инфраструктура, рабочие места, и готовы отдавать землю за долю в проекте. Ведутся переговоры с госструктурами, полугосударственными компаниями.

Павел Епихин, коммерческий директор УК «Масштаб»:

– Еще до кризиса началась работа над единым мастер-планом территории – не только той, которой мы владеем (в собственности компании 3300 га вдоль Калужского шоссе), но и прилегающих участков. Общая концепция не изменилась, но планы, конечно, корректировались. Сейчас невозможно массово застраивать обширные территории.

У нас есть свои якорные проекты, например совместный проект с МИСИС по строительству научно-образовательного кластера или индустриальный парк «Индиго» в 3 км от МКАД – это более 80 га под промышленное производство. Есть свои участки с подрядом и без подряда. Обсуждаем схемы взаимодействия с различными структурами по совместному освоению земли в рамках созданного мастер-плана. Мы выводим участки в различных форматах именно в том объеме, в котором готовы сейчас продавать, а рынок готов брать.

Андрей Осипов, гендиректор «Кантри Формата»:

– На земле можно и отдыхать. Рекреация – направление достаточно перспективное, если делать яркий продукт. Мы отталкивались от концепции, под которую долго подбирали землю. С точки зрения возврата средств рекреационный проект – это, конечно, не жилищное строительство, но и не сельхозпроизводство, что-то посередине.