Технологии рынка: «Подарки» арендаторам

Девелоперы настроили много неликвидных зданий: в «пробочных» местах, далеко от центра. «Кризис стал для них неожиданным: они не могут их сдать», – отмечает Елена Шохина, директор отдела офисных помещений CB Richard Ellis. По данным «Миэль – Коммерческая недвижимость», уровень вакантных площадей в только что отстроенных бизнес-центрах, особенно расположенных за Третьим транспортным кольцом, может доходить до 80%.

Не сдать, так продать

Арендаторы не стоят к нам в очередь, признает Алексей Чертков, коммерческий директор Nagatino i-Land. На сайте компании для них висят коммерческие предложения – помещения от 1550 кв. м в состоянии shell & core обойдутся клиентам в первый год в $50 за 1 кв. м (ставка включает арендные каникулы и компенсацию за отделку). Но предложений по офисам много и на вторичном рынке, и в готовых бизнес-центрах, признает Чертков, а крупных компаний, способных и желающих снять много неотделанных кабинетов, мало. Поэтому компания приняла решение распродавать бизнес-парк по частям: по словам Черткова, уже продано 85000 кв. м из 170000 кв. м строящейся первой очереди. Клиентам (в основном средним и мелким фирмам) предлагаются специальные программы кредитования от банков-партнеров – как особо отмечено на сайте, по «докризисным ставкам» (от 11% в долларах и от 13% в рублях). Минимальная площадь на продажу – 260 кв. м, до кризиса бизнес-центры такого класса мелкой нарезкой не распродавались, отмечает Елена Шохина. Сейчас эта практика становится все более распространенной. «До кризиса мы не работали с компаниями, которые не могут выкупить менее одного этажа. Сейчас мы можем сделать нарезку офисных площадей и в 100–150 кв. м», – заявил Сергей Полонский, глава Mirax Group, на экскурсии, лично проведенной им в марте для потенциальных клиентов в башне «Федерация» («Москва-сити»).

Давление клиентов

«Вакантных офисных площадей всех классов в Москве сейчас не менее 4 млн кв. м, выбор большой, а спрос узок, поэтому выигрывают объекты, которые имеют наилучший «комплекс условий», – добавляет Денис Колокольников, гендиректор RRG. Собственники даже успешно функционирующих бизнес-центров оказались под сильным давлением арендаторов. Снижение ставок, изменение схемы оплаты с поквартальной на помесячную, бесплатные машино-места, «льготный» (т.е. бесплатный) период аренды – вот далеко не полный перечень условий, на которые соглашается собственник, чтобы удержать (притянуть) клиентов. Например, снижение ставки на 30% в первый год аренды в офисном центре «ЛегионIII» привлекло компанию «Прогресс», которая сняла в нем 2500 кв. м, рассказывает Валентин Стобецкий, директор отдела офисной недвижимости Knight Frank. Представитель NAI Becar поведал, что собственник бизнес-центра Palladium оплатил их клиенту-арендатору переезд.

Но, как правило, бонусные условия не декларируются напрямую, отмечает Колокольников, даже если рекламные банеры сообщают: «Въезжаешь сегодня, начитаешь платить через 3(6) месяца», в основном все договоренности достигаются в процессе общения. Например, одна из фирм, снимающих офис в «Москва-сити», после полугода переговоров с компанией «Энка» не смогла получить официального снижения ставки, но зато сумела добиться пары месяцев арендных каникул и более удобной для нее схемы оплаты. Фирма категорически настаивает на анонимности – «подобного рода договоренности являются конфиденциальными», объясняет ее представитель.

Расчет на посредников

Примеров, когда девелопер выходит на рынок с открытым предложением для арендаторов, наперечет. В 2009 г. «Дон-строй» объявил, что готов заключать сделки по аренде в бизнес-центре Nordstar по $550 за 1 кв. м (с отделкой), давать 20% комиссионных брокерам. Это помогло создать ажиотаж на рынке, говорит Стобецкий: брокеры возили клиентов на объект, интереса было много и реальные сделки, насколько ему известно, заключались уже по рыночной цене – $500 за 1 кв. м в shell & core.

Расчет на брокеров сделала и компания Central Properties: весной прошлого года она объявила о маркетинговой акции под названием «Раздача слонов». В ее рамках предполагалась выдача автомобилей брокерам, которые закрывают крупные сделки в двух бизнес-центрах компании – «Двинцев» и «Павловский» (фазаII). Зимой 2009 г. акция была продлена, рассказал Дмитрий Киритопуло, директор коммерческого департамента Central Properties: пока что вручен лишь один BMW 1-й серии – за сделку по БЦ «Двинцев». Сейчас последний заполнен примерно на треть. «Думаю, что продлевать акцию обязательно будем, и в апреле планируем вручить еще 1–2 авто», – заявил он.

Собственники готовы платить не только своему эксклюзивному агенту. Платят вообще любым посредникам. Например, если «старый» арендатор бизнес-центра на Краснопролетарской, 16 (реконструирован в 2008 г. из старой типографии), приводит нового, то может получить компенсацию по платежам (бесплатный месяц аренды), добавляет Ольга Штода, директор по развитию и маркетингу УК BlackStone Keeping.

Держаться до последнего

Однако консультанты свидетельствуют: основная масса собственников по-прежнему не хочет идти на уступки. Помещения сдавались бы гораздо лучше, если бы девелоперы предлагали их уже отремонтированными, утверждает Юрий Тараненко, директор «Миэль – Коммерческая недвижимость». Наталья Москаленко, директор департамента офисной недвижимости Colliers International, подтверждает, что в 2009 г. востребованными оказались только помещения с отделкой. Но, признает Тараненко, далеко не все собственники офисных новостроек готовы предлагать клиентам готовый продукт. «Ремонт в новых офисных центрах, где ставка за 1 кв. м составляет в среднем $300–350, дешевле чем по $360–400 за 1 кв. м не обойдется», – объясняет он. «Даже максимально дешевая сделка упирается в вопрос, кто будет платить за ремонт (минимум $500 за 1 кв. м в классе А – если брать с вентиляцией и инженерными системами)», – соглашается Елена Шохина.

Но финансовые трудности – не единственная причина пассивности собственников. «Люди сидят и ждут, что все сдастся само собой», рассчитывая на оживление рынка, рассказывает Тараненко. Деньги же, по его словам, тратятся на рекламу. «Это проще, чем делать разводку вентиляционной системы», – подытоживает он.