Точка зрения: Проблемные залоги: выход из круга

За 2009 г. российский банки стали самыми крупными после государства собственниками различных активов. Если на 1 января 2008 г. у банков основные средства, находящиеся в недвижимости, составляли чуть больше 400 млрд руб., то в настоящее время это почти 800 млрд руб. Рост начался в конце 2008 г., и за год их объем удвоился.

Банки в ожидании

Банки активно выдавали до начала кризиса кредиты, и в результате на баланс попало много проблемных объектов. На сегодня стоимость заложенной недвижимости не покрывает суммы выданных кредитов. Банки не могут списать с баланса эти огромные суммы, поскольку потеряют капитал, которого сейчас остро не хватает. Таким образом, они попали в замкнутый круг, из которого никакого другого выхода, кроме как ждать, когда эта недвижимость вырастет в цене, нет. Да, они будут нести текущие убытки, но зато не потеряют капитал, что сейчас важнее текущей ликвидности или доходности.

Поскольку ситуация изменилась, нынешний рынок стал более требовательным, те активы, которые попали к кредиторам, не соответствуют новым условиям. Прежде всего любому банку нужно провести инвентаризацию той собственности, которая к нему попала: разобраться в юридических и технических нюансах, проанализировать маркетинговую составляющую – удачна ли концепция объекта с точки зрения его позиционирования и перспектив рынка.

Для работы с залоговой недвижимостью финансисты часто создают собственные компании по управлению проблемной задолженностью, девелоперские подразделения и управляющие компании. В процессе передела собственности возникают определенные сложности.

Отдать добровольно

Для начала я бы хотел разделить два понятия: управление недвижимыми активами и управление проблемной задолженностью. Чтобы банк мог заключить договор на управление активом, этот актив еще нужно каким-то образом получить... В большинстве случаев проблемная компания – заемщик в виде отступного далеко не всегда передает объект недвижимости банку добровольно. Сначала кредитор вынужден структурировать отношения с заемщиком, эти юридические процедуры занимают несколько месяцев, а в отдельных случаях – даже несколько лет. Наиболее удачный для банка сценарий (не считая варианта, когда заемщик гасит кредит с процентами) – это досудебное урегулирование, когда подписывается соглашение о добровольной передаче актива финансовой организации. В результате вместо кредита на балансе банка появляется объект недвижимости. Но подобный сценарий имеет право на существование, если финансист предварительно провел инвестиционный анализ – что можно делать с этим объектом, какова его текущая ликвидность, можно ли повысить его доходность в будущем.

Важный момент – готовы ли российские банки управлять тем огромным объемом недвижимости, который, совершенно очевидно, окажется у них. Я думаю, что крупнейшие банки, которые являются составляющими финансово-промышленных групп, скорее всего пойдут по пути привлечения управляющих компаний в свои группы для управления этими активами. Средние банки, которые существуют сами по себе и у которых нет возможности привлечь аффилированную УК, но у которых есть квалифицированный персонал, скорее всего будут самостоятельно управлять этими объектами. Третья группа – небольшие банки, у которых нет никакой возможности управлять активами самостоятельно, скорее всего будут искать партнеров, привлекать УК.

Однако этот сценарий применим в случае ликвидного объекта, например офисного или торгового центра с удачным расположением. А если это, например, участок земли сельхозназначения во Владимирской области или полуразрушенный коровник? Управляющие компании не хотят связываться с подобными активами.

Варианты для «плохих»

Один из инструментов, который сейчас предлагается банкам для работы с «плохими» объектами, – это упаковка актива в закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости (ЗПИФН). На балансе банка возникают ценные бумаги, а проблемные активы находятся в фонде. Дальше разрабатывается стратегия управления этим активом, который, по сути, становится инвестицией. Если подобных активов у банка несколько, то они объединяются и классифицируются по группам, и по каждой группе принимается свое инвестиционное решение. Плохие активы лучше продать по текущей рыночной цене и фиксировать убытки, а вот большие и ясные объекты отдавать в управление, чтобы получать доход с рентного бизнеса. Таким образом поступил «Уралсиб» с сетевым ритейлером «Арбат Престиж». Все объекты сети были упакованы в ЗПИФН под управлением управляющей компании группы «Уралсиб». Банк выбрал стратегию именно рентного бизнеса, потому что в случае продажи пришлось бы фиксировать большие убытки. Банк привлек двух партнеров – консалтинговую компанию, которая занималась сдачей в аренду этих объектов, и управляющую компанию, которая занимается управлением и эксплуатацией этих объектов.

В отношении некоторых объектов ЗПИФН является идеальным инструментом, потому что дает понимание, как уменьшить затраты по содержанию этих объектов и как повысить их капитализацию в будущем на рубеже 3–5 лет. Однако, если речь идет о девелоперских проектах, будь то земельный участок, на котором планируется что-то строить, либо недостроенный объект, это неподходящий инструмент. Понятия «девелоперский договор» в российском законодательстве не существует, можно заключить договор с функцией технического заказчика. Получается, что в фонде упаковано несколько объектов, каждый из которых сопровождается сотней договоров, и такой актив становится нереальным проектом. В отношении земельных активов инструмент ПИФа неэффективен.

Еще одним инструментом, который используют банки, является создание SPV (Special Purpose Vehicle). SPV – это специализированная компания, подконтрольная банку, на баланс которой выводится проблемный актив. Подобным образом банк избавляется от отрицательного баланса на основном счете, повышает свой рейтинг, а проблемная задолженность уходит на другую компанию. Подобную схему можно увидеть, например, у «Сбербанк Капитала» и «ВТБ Капитала».

После того как проблемный актив был переведен на SPV, встает вопрос: каким образом реализовать этот объект? Можно выставить его на аукционные торги, например, Российский аукционный дом (Сбербанк совместно с ГУД), а можно договариваться о внесудебном урегулировании и продавать.

Быстро и рискованно

Распространенная схема реализации заложенных активов в США – это аукционы. Однако следует отметить существенную разницу между американскими и российскими аукционами. В США, если потенциальный покупатель идет на аукцион, он понимает, что цена лота будет в 2–3 раза ниже рынка. Однако он отдает себе отчет в том, что это кот в мешке – заявляется лишь краткое описание продаваемого объекта и фото. Информации о внутреннем оснащении здания, состоянии инженерных систем, балансовых счетов нет. Это определенный риск, оправданием которого служит очень дешевая цена. В России этот формат аукционных торгов может не прижиться. Отечественные инвесторы понимают российский рынок лучше, чем иностранные, риски оценивают по-другому и всегда хотят знать заранее, что они покупают.

Хотя в залоговых активах российских банков сейчас насчитывается недвижимости на сумму около $363 млрд и среди них достаточно проблемных объектов, в течение года-двух российские банки выйдут из сложившейся ситуации. В результате на российском банковском рынке появятся новые финансово-промышленные корпорации аналогично ситуации в 1990-х.