Мода на мини-маркеты

Сто двадцать шесть объектов торговли суммарной площадью 71 000 кв. м, включая помещения на первых этажах новостроек, были введены в Новосибирске в 2009 г., подсчитала мэрия. Самые крупные из них – Metro Cash & Carry (14 000 кв. м) на ул. Северной и «Лента» (9000 кв. м) на ул. Кирзаводской, уточняет управляющий партнер DSO Consulting Сергей Дьячков.

Борьба форм

На этот год заявлено к вводу девять торговых центров общей площадью 226 000 кв. м, подсчитывают опрошенные «Ведомостями» эксперты. Многое из этого будет введено, считает директор RID Analytics Елена Ермолаева: девелоперам есть на что строить – банковские кредиты стали доступнее. Низкий спрос скорректирует эти планы, не согласен Дьячков: застройщики вряд ли повторят рекорд 2007 г., когда было введено 200 000 кв. м. По его мнению, в этом году ввод новых площадей составит около 50 000 кв. м, в основном в «мелких формах» – продуктовых мини-маркетах. Директор агентства недвижимости «Акрополь» Зафар Умаров также считает, что в течение 2010 г. в основном будут открываться продуктовые магазины «у дома» в спальных районах. Они могут брать в аренду у муниципалитета помещения до 300 кв. м по 500–600 руб. за 1 кв. м, полагает он.

В 2009 г. спрос на непродовольственные товары упал и вряд ли восстановится раньше чем через два года, говорит Владимир Кальченко, владелец торгового центра «Калейдоскоп» (15 000 кв. м, торгует товарами для дома). Поэтому расширение торгового центра (до 25 000 кв. м) произойдет не раньше 2011 г. – сейчас фирма Кальченко начала проектные работы.

Что есть, что будет

Одним из крупнейших объектов, открытых в этом году, может стать торговый центр Golden Park общей площадью 30 000 кв. м. Его в июне в микрорайоне «Снегири» обещает открыть УК «Успех» (также владеет ТРК «Ройял парк»). По словам гендиректора «Успеха» Ашота Рафаеляна, ставки аренды составят $300–350 за 1 кв. м в год. За заполняемость объекта он не беспокоится: уже подписаны соглашения на 85% площадей, в том числе с якорями – «Ашаном» и «М.видео». «Ройял парк» (70 000 кв. м), по словам Рафаеляна, также не испытывает проблем с арендаторами – свободны лишь «пара отделов», которые сейчас закрыты на реконструкцию.

Вряд ли новые торгцентры будут востребованы арендаторами, рассуждает Умаров. Все они скорее всего будут стартовать с заполняемостью не более 50%, согласен руководитель аналитического центра «Сибакадемстрой недвижимости» Федор Голованов.

По оценке RID Analyitics, средняя заполняемость торговых центров Новосибирска сейчас составляет 93–95%. Но операторы предпочитают уже обжитые торговые центры – «Мегу» (130 000 кв. м) и «Ройял парк». С начала 2009 г. «Ройял парк» повысил ставки на 5–7%, говорит Рафаелян.

Заполняемость открытого в июле 2008 г. «Сибирского молла» (67 000 кв. м) упала летом 2009 г. из-за прекращения работы якоря – продуктового гипермаркета «Мосмарт». С августа 2009 г. договор между ним и управляющей комплексом компанией «Торговый квартал – Новосибирск» был расторгнут из-за задолженности по арендной плате. В декабре 2009 г. стороны сообщили о том, что конфликт урегулирован и гипермаркет возобновил работу. В феврале 2010 г. в «Сибирском молле» заработал восьмизальный кинотеатр «Киносити», а также открылись новые магазины торговой галереи. Благодаря этому посещаемость комплекса выросла вдвое, передала через пресс-службу коммерческий директор «Торговый квартал – Новосибирск» Татьяна Баженова, не раскрыв ни ставки, ни заполняемость «Сибирского молла». По оценке Дьячкова, сейчас вакантных площадей в комплексе – около 50%. Ермолаева полагает, что арендные ставки в «Сибирском молле» в среднем составляют 1700–2000 руб. в месяц, в «Меге» и «Ройял парке» – 1800–3000 руб.

Аренда лучше

Торговая недвижимость перестала быть ликвидным активом, на рынке происходят единичные сделки по ее купле-продаже, говорит Умаров: «Компании сократили бюджеты на развитие и предпочитают брать помещения в аренду». Директор по развитию крупнейшего новосибирского ритейлера «Холидей» (60 магазинов) Вадим Рязанцев сообщает, что даже с учетом падения цен компания не станет покупать помещения, сейчас она арендует их по 300–600 руб. за 1 кв. м в месяц: снижение за прошлый год составило 10–40%. Рязанцев уверен, что в этом году ставки на площади в 1000–2000 кв. м, которых у «Холидея» большинство, останутся прежними, а вот маленькие магазины могут незначительно подорожать.

Цены предложения падали в первой половине прошлого года, а затем начали расти – Голованов объясняет это тем, что собственники выставили на рынок дорогие помещения в стрит-ритейле (в Калининском и Ленинском районах). Но эти варианты не были распроданы и к марту 2010 г. цены опять снизились – «на несколько процентов», добавляет Голованов. Попытку подняться предприняли и ставки аренды, но аналитики не ожидают их серьезного роста в текущем году. По оценке аналитического центра «Сибакадемстрой недвижимости», они скорее всего продемонстрируют нулевой рост.