Ориентиры: Парад мыльных пузырей

Еще год назад глобальный рынок недвижимости поделился надвое: на часть, где выдавались subprime-кредиты, и часть, где они не выдавались. Соответственно, дальше он и существовал поделенным. Западная Европа, свободная от губительных последствий subprime-кредитов, показала динамику, восстановление и рост, особенно в секторе коммерческой недвижимости, где отмечается доходность в 12–16%.

В США невысокая положительная динамика отмечается лишь в тех районах, где не выдавались subprime-кредиты, но рынок жилой недвижимости пока далек от понятия «восстановление».

Еще одним закономерным последствием кризиса можно считать возникновение на многих рынках мыльных пузырей, которые лопаются то здесь, то там с достойной лучшего применения регулярностью. Инвесторы в основном выходили на эти рынки с целью уберечь капиталы. Обычно во время кризиса денег вокруг становится в разы больше, чем в годы растущей экономики. Все продают активы, мечутся, не зная, куда инвестировать освободившиеся средства и, как правило, пристраивают их в какую-нибудь черную дыру, в которую уже засосало огромное количество денег. Из недавно разорвавшихся стоит прежде всего назвать пузырь курортной недвижимости Египта и Панамы. Из назревающих и готовых лопнуть в ближайшее время можно отметить Израиль и Гонконг.

США

В феврале, по данным казначейства, в США был зарегистрирован дефицит бюджета в $220,91 млрд. Аналитики предсказывали это заранее, и прогноз оправдался. В феврале прошлого года этот показатель составлял $193,86 млрд.

Бюджетный дефицит наблюдается уже 17 месяцев подряд. В феврале 2010 г. расходная часть бюджета возросла до $328,43 млрд. Это самый большой показатель за всю историю. В прошлом году он составил $281,17 млрд.

Количественный показатель обратного выкупа закладных на рынке недвижимости США падает второй месяц подряд. Он демонстрирует наименьший годовой прирост за последние четыре года даже на фоне государственной поддержки рынка недвижимости. Если падение продолжится, то это станет свидетельством: рынку недвижимости США еще далеко до оздоровления.

Показатель обратного выкупа закладных, который включает в себя отказ выплаты ипотеки, аукционы по продаже домов, а также выкуп домов банками, составил 308524 единицы недвижимости в феврале, что на 2% меньше, чем в январе, но все же на 6% больше, чем аналогичный (февральский) показатель прошлого года. Это наименьший годовой прирост данного показателя, зафиксированный с января 2006 г.

Безработица в США стабильно показывает уровень в 9%. Но такая стабильность не может радовать, так как это гигантский уровень для США. В совокупности с перечисленными факторами это также говорит о том, что выздоровление американского рынка жилой недвижимости под большим вопросом. В коммерческой же недвижимости есть хорошие перспективы. По всем направлениям прогнозируется высокая доходность, фонды охотно инвестируют в офисные и индустриальные здания.

Западная Европа

Тенденции прошлых месяцев сохранились. Динамика говорит о том, что к выдаче ипотечных займов под жилую недвижимость банки все больше подходят с положительной стороны. Рост идет активно по всем странам, за исключением Испании, где безработица растет рекордными темпами, приближаясь к 20%. Здесь вся экономика была завязана на строительстве. Также сказалась на ситуации бесконтрольная застройка всего побережья, которая добила испанский рынок окончательно. Здесь не продано более 1 млн объектов. Перспективы роста цен минимальны и таковыми останутся еще как минимум год.

СКАНДИНАВСКИЕ СТРАНЫ по-прежнему показывают высокий уровень стабильности при минимальном росте, но для инвестиций это пока слишком слабые игроки, так как экономики этих стран очень малы.

СЕВЕРНАЯ ИТАЛИЯ пока проходит кризис без особых потерь, но на юге в последние 12 месяцев назревает очередной мыльный пузырь – Калабрия. Здесь, вне всяких сомнений, случится то же самое, что в Дубае, Египте и Панаме.

Австрия. Рынок австрийской недвижимости сегодня, как и вчера, продолжает радовать инвесторов стабильностью. Недвижимость в Австрии в целом сравнима со швейцарской, на рынке используются те же схемы, что и в Швейцарии, в частности классическая схема lease-back (гарантированная рента). Благодаря ей несколько лет после всех выплат по ипотеке у инвестора остается еще и достаточно приличный доход. Как и в Швейцарии, в банковской сфере здесь не использовалась секьюритизация, а успешно работала классическая банковская система. На рынке Австрии практически не изменились условия ипотечного кредитования, налицо стабилизация и некоторое снижение банковских процентных ставок на фоне активного развития инфраструктуры.

Значительным преимуществом перед другими европейскими странами можно считать сравнительно недавнюю практику продаж на рынке курортной недвижимости Австрии. Цены здесь меньше, а перспектив больше, так как порог входа на рынке Австрии ниже, чем в других странах, торгующих альпийской недвижимостью. Возможный рост прогнозируется здесь примерно на уровне 5% в год, что подтверждает статистика последних лет. При этом Австрия характеризуется высокоразвитой инфраструктурой, доступностью и низкой стоимостью финансирования.

Живописная природа, великолепный снежный покров, чистейший горный воздух, курортная жизнь, наполненная интересными и яркими событиями, – все это притягивает сюда каждый год все больше туристов, что не может не радовать инвесторов. Показатель заполняемости в частных домах отдыха и больших гостиницах даже во время экономического спада в период 2007–2008 гг. вырос на 2,6%. Средний доход от сдачи в аренду курортной недвижимости в Австрии отмечен экспертами на уровне 7% против 4% во Франции и 3% в Швейцарии.

Восточная Европа

В ее странах сохранились предыдущие положительные тренды и наметился минимальный рост. Страны с сильной экономикой, такие как Польша и Чехия, остаются стабильными во время кризиса. Но пока они уступают по инвестиционной привлекательности рынкам Западной Европы, например Франции и Великобритании.

Латвия. В Латвии рынок упал ниже некуда, и в последние два года здесь никто ничего не покупал. Но вот наконец и здесь появились некоторые подвижки благодаря новым поправкам к закону о виде на жительство. Также здесь наблюдается дефляция – явление, обратное инфляции и связанное с падением уровня цен.

Латвия больше других пострадала от мирового финансового кризиса. Спад ВВП только в прошлом году превысил 20%. Недвижимость в столице потеряла две трети стоимости. 1 кв. м жилья в Риге стоит от 300 евро.

Недавно сейм Латвии внес изменения в иммиграционный закон с целью повысить инвестиционную привлекательность Латвии для иностранцев, в частности для россиян. Процедура получения вида на жительство значительно упростилась.

Эта новость вызвала значительный резонанс у общественности – даже больший, чем декабрьское повышение налогов. Но тем не менее законопроект был принят, и вид на жительство иностранцам будет выдаваться на срок не более пяти лет с правом продления. Претендовать на него смогут иностранные граждане, вложившие в основной капитал латвийских предприятий не менее 25000 латов ($50000), выплачивающие ежегодно не менее 10000 латов ($20000) в виде налогов и создавшие не менее пяти новых рабочих мест. Специально оговаривается, что как минимум половина работников на этих предприятиях должны иметь гражданство Латвии или Евросоюза.

Также смогут претендовать на получение вида на жительство владельцы недвижимости при условии, что объект собственности в Риге или Юрмале стоит не менее 100000 латов ($200000). В другом регионе Латвии – не менее 50000 латов ($100000). Это недешево, но такая возможность может заинтересовать россиян. Еще одна группа, «охваченная» поправками, – те, кто вложил в капитал латвийских кредитных учреждений минимум 200000 латов ($400000). Правила начнут действовать с 1 июля.

При слабом спросе с начала года цены в Риге тем не менее подпрыгнули на 5%. Во многом именно в преддверии принятия поправок к закону об иммиграции. Российским предпринимателям жилье здесь не нужно, но Латвия интересует их как транспортный коридор. Также в Латвии работают банки, которые помогают переводить деньги россиян в другие страны. Свобода передвижения по Европе в данном случае – главный фактор привлекательности для русских инвесторов.

Средиземноморье

Турция и Кипр по-прежнему вызывают наибольший интерес у покупателей. Стабильность рынков недвижимости этих двух государств объясняется правильными своевременными шагами правительств по поддержке финансового сектора и экономики в целом. С начала кризиса эти страны не только не изменили условий ипотечного кредитования на худшие, но и улучшили их. В самых популярных с точки зрения сдачи недвижимости в аренду городах – Пафосе на Кипре и Бодруме в Турции – наблюдается 5%-ный рост арендных ставок.

Другие страны

Гонконг. Правительство не в силах бороться с надувающимся мыльным пузырем и не знает, какие меры принять. Спекулятивный рост здесь был в районе 30%. Были введены высокие налоги на покупку и перепродажу недвижимости. В ближайшие пять месяцев этот пузырь лопнет и мы увидим очень большой отток капитала и падение рынка.

Израиль. Страсти здесь также накаляются и мыльный пузырь на рынке жилищного строительства вот-вот лопнет. В ответ на мировой экономический спад глава Центробанка Израиля Стэнли Фишер снизил процентные ставки по ипотечным кредитам с 5,25% до рекордно низкого показателя в 0,5%, породив, таким образом, гигантский мыльный пузырь на рынке жилищного строительства. Только в сентябре объем новых ипотечных займов равнялся 3,2 млрд израильских шекелей, таким образом, годовой объем составил 30–35 млрд шекелей, в 2007 г. этот показатель был 25 млрд шекелей.

Наибольшим спросом пользуются ипотечные займы с фиксированной базисной процентной ставкой, которая определяется Центробанком Израиля с добавлением 1,5%. Согласно данным, опубликованным Банком Израиля, ипотечные кредиты с плавающей ставкой были проиндексированы к базисной процентной ставке: 65% кредитов с января по август 2009 г., в 2007 году – менее трети. Ставка по кредитам с плавающим процентом, индексированным к базисной процентной ставке, равна лишь 1,68. Это смехотворная цифра. Похоже, что банки не особенно беспокоятся о потенциальном росте ставок, таким образом совершая те же ошибки, что и американские банки несколько лет назад.

Египет. Здесь все предсказуемые последствия для мыльных пузырей уже осуществились. Египетский рынок недвижимости стремительно рушится. Рекордно высокие цены на строительство обостряют и без того ухудшающуюся ситуацию. К концу 2009 г. цены на жилье вторичного рынка упали с прошлогодних 2,4 млн египетских фунтов ($439 569) до 1,5 млн ($274 725). По данным местных аналитиков рынка недвижимости, падение составляет 37%. Как сообщают местные застройщики, число расторгнутых договоров достигло пика в последнем квартале 2008 г. и I квартале 2009 г.

От кризиса рынок Египта не пострадал и пострадать не мог, так как в этой стране нет ипотечного кредитования. Большинство египетских и иностранных покупателей недвижимости платят наличными. Согласно исследованию рынка жилья министерством инвестиций Египта, операции с наличными составляли 57% всех денежных переводов в сфере недвижимости этой страны с 2003 по 2008 г.

Возможность приобрести жилье по низким ценам можно отнести к плюсам рынка, но инвестору здесь делать нечего. Это один из самых низколиквидных рынков в мире. Исключение – только Каир. Но здесь имеет место нехватка качественного жилья – профессиональными застройщиками возведено лишь 10% жилья. Остальные 90% – руками самих жителей. В Каире сейчас около 1 млн незаселенных апартаментов, но более 5 млн человек были вынуждены поселиться на территории захоронений каирского Города мертвых. Более 11 млн из 82 млн, составляющих население страны, проживают в самодельных трущобах. Говоря о курортной недвижимости Египта, надо отметить, что ее нет смысла арендовать или покупать. Эта страна самая дешевая с точки зрения туристического пакета. Купить тур проще и дешевле, чем тратить время на поиск арендного жилья.