На асфальте: Перемена участников

Один из проектов, зависших в Подмосковье, – «Солнцеград» в Балашихе (микрорайон почти на 1 млн кв. м, девелопер – «Новая площадь»). Первую очередь, около 2000 квартир, обещали сдать сначала в 2008 г., потом в 2009 г., весь микрорайон – в 2011 г. Но в 2008 г. стройка встала. Сейчас ФСК «Лидер», бывшая какое-то время одним из соинвесторов проекта, берется за достройку. По словам президента компании Владимира Воронина, его на это подвигли «ситуация и экономический расчет».

Еще не все объекты печально знаменитых «Стройметресурса» или «Социальной инициативы» завершены, а финансовые неурядицы других девелоперов оборачиваются новыми долгостроями (например, в 11-м микрорайоне Южного Тушина, где проблемы начались задолго до 2009 г. Застройщик – «Главмосстрой», потом – «Энергостройкомплекс-М»). Впрочем, большинство действующих застройщиков уверяет, что объекты не бросят, доведут до ГК, что «не достроили» – это совсем не то, что «долго строят».

Сказали: надо

Властям Москвы и области социальная напряженность не нужна. Они мотивировали застройщиков проявлять ответственность и доделывать проекты других компаний. Которых, в свою очередь, по возможности «мотивировали» передавать площадки новым инвесторам. Как отмечали «Ведомости» со ссылкой на данные комплекса градостроительной политики, в 2006–2009 гг. в Москве достроили 28 домов для 2957 пострадавших.

И в дальнейшем город не допустит массового долгостроя, считает Геннадий Колесников, руководитель проекта УК «Пересвет-инвест». Многим компаниям продлили сроки инвестконтрактов. «Или продолжить строительство может другая компания, особенно если проект рентабелен. Текущих проектов в столице не так много, их ценность возрастает», – добавляет он.

Прибыли от такой работы немного, но можно получить лучшие условия по другим площадкам, говорят представители «СУ-155» и ГК ПИК, которым в свое время довелось достраивать дома. «Свои» объекты эти компании, к слову, также вводят с опозданием, объясняя срыв сроков нынешней сложной экономической ситуацией.

«В соответствии с обращением руководства Московской области и следуя принципам социальной ответственности бизнеса, ГК ПИК с 2005 г. по настоящее время достроила (достраивает) в городах области 24 дома более чем на 3200 семей (в Дедовске, Мытищах, Щербинке, Долгопрудном, Дмитрове, Лобне). Большая часть этих домов уже заселена», – рапортует Сергей Канаев, первый вице-президент ГК ПИК.

«Согласно решению правительства Москвы «СУ-155» помогла завершить несколько объектов, определенных правительством Москвы как «недострой». Например, в 2007 г. «СУ-155» достроила два дома «Стройиндустрии»: на Щелковском шоссе на 16900 кв. м и на Никитинской улице, 11890 кв. м (распоряжение от 30 ноября 2005 г. №2407-РП). Церемония торжественной передачи домов жильцам состоялась в апреле 2007 г.», – сообщили в пресс-службе группы компаний. Сколько денег необходимо на то, чтобы завершить строительство, рассчитывал департамент экономической политики и развития Москвы (ДЭПР).

В ДЭПР на вопрос «Ведомостей», как именно вычисляют, сколько город платит за такую работу, ответили исчерпывающе обтекаемо. «При передаче недостроенных объектов новым инвесторам выполнялся перерасчет экономических условий реализации инвестиционных проектов, который учитывал объем выполненных предыдущим инвестором работ по объекту, исполнение обязательств предыдущего инвестора перед физическими лицами и доходность объекта с учетом всех обременений по строительной площадке», – сообщил Евгений Васькин, замруководителя ДЭПР.

Как правило, по словам Владимира Фомина, руководителя пресс-службы «СУ-155», компенсация за дострой учитывается при разработке будущих инвестконтрактов и требований к компании со стороны города: инвестор «соразмерно» меньше отдаст при реализации другого проекта.

Улучшить экономику такого «достраиваемого» объекта можно за счет увеличения его площади, чтобы получить дополнительные метры на продажу, предполагает Сергей Лядов, руководитель PR-службы компании «Сити – XXI век». В любом случае, «учитывая сложность юридических и финансовых вопросов, связанных с завершением ранее начатого строительства, их урегулирование – предмет отдельных договоренностей нового инвестора с городской или районной администрацией», комментирует он.

«Разумеется, компании работали не бесплатно. Типовых компенсаций не существует, все зависит от конкретной ситуации, – делится Сергей Канаев. – Например, в доме не достроено два последних этажа. Все квартиры проданы, но осталась муниципальная доля жилья. Поскольку местные власти также несли ответственность за ситуацию, они в таких случаях отказывались от своей доли и застройщик получил деньги на дострой за счет продажи свободных квартир».

«Нельзя сказать, что подобные проекты убыточны», – подтверждает Геннадий Колесников. «Пересвет-Инвест» достраивал два 15-этажных панельных дома общей площадью 12110 кв. м на Большой Покровской улице в Павловском Посаде. «Это первые корпуса в запроектированном микрорайоне из семи домов. В начале 2006 г. местная администрация предложила нам стать соинвесторами проекта, в котором с 2004 г. имелась только одна коробка до 10-го этажа. Мы приняли предложение и в 2007 г. ввели дома в эксплуатацию. 49 дольщиков обанкротившегося «Стройметресурса» получили квартиры», – рассказывает Колесников.

Если все квартиры уже проданы, местные власти выделяли дополнительные участки земли без обременений, на которых девелоперская компания-спасатель могла поставить еще дома и за счет прибыли возвести в том числе брошенный объект, продолжает Канаев. «Бывало и хуже: дом построен на треть, компания-мошенник растворилась, а часть квартир продана по два, по три, по четыре раза», – вспоминает он.

В ПИК говорят, что сами разбирались с обманутыми дольщиками, которые вываливали все свои беды на нового застройщика. «У компании-преемника в этом случае возникают репутационные риски, в глазах соинвесторов-физлиц ответчиком становилась уже она», – говорит Сергей Лядов. За «СУ-155» эти проблемы решало правительство Москвы. «СУ-155» просто достраивала дома, подчеркивается в ответе ее пресс-службы.

Канаев утверждает, что для крупных девелоперских компаний это было «обременение со стороны властей»: «Государственное поручение, от которого невозможно отказаться, пусть и подкрепленное экономикой, но за которое добровольно никто бы ни за какие дивиденды не взялся».

Достраивать всегда намного сложнее, чем строить с нуля, объясняет Сергей Канаев. «Стройплощадка в Долгопрудном, оставленная «Стройиндустрией», представляла собой просто свайное поле. Когда мы провели техническую экспертизу котлована, выяснилось, что сваи были забиты, что называется, от фонаря. Да и не годились эти сваи для строительства, дом на них просто рухнул бы. Пришлось сначала выкорчевывать эти сваи и делать все, как положено», – вспоминает он.

Иногда застройщикам приходится сносить часть уже возведенных конструкций или дом полностью и делать все заново, менять проектную документацию и т.д.

Частный случай

С начала 2006 г. генподрядчиком строительства стала компания МСМ-5, с которой был заключен договор с «ориентировочной ценой» и тем условием, что окончательная стоимость генподрядных работ будет рассчитываться по факту, вспоминает Воронин. Когда пришло время рассчитываться, свои услуги МСМ-5 оценила выше «ориентировочной» ставки. Между инвестором и генподрядчиком в 2008 г. началась судебная тяжба, строительные работы практически остановились на 2–3 года, продолжает он.

В 2008 г. МСМ-5 «перевела инвестконтракт на себя» (стала собственником 60% площадей, которые уступила ей «Новая площадь»), но денег, которые можно было бы выручить за еще не проданные квартиры, на достройку объекта не хватало. Тогда МСМ-5 предложила компаниям-соинвесторам («Миэль», «Славянка», «Лидер») переуступить ей свои объемы. Предложение звучало в духе «Давайте отберем площади у компаний, выкупивших метры в «Солнцеграде». Тогда соинвесторы, говорит Воронин, решили «скинуться объемами» и создать новую компанию-застройщика, которая и завершит проект.

Но, по его оценке, всех этих объемов едва хватает на достройку первой очереди, «а это 2,5–3 года работы бесприбыльно». На первую очередь – четыре дома на разной стадии строительства, в которых продано около 700 квартир, – нужно около 2,5 млрд руб. Финансирование планируется осуществлять за счет оборотных средств и банковских кредитов, возврат которых будет происходить с продажи квартир. «Зарабатывать планируем на строительстве второй очереди, там под застройку 15 га, необходимо 10–12 млрд руб. Со второй очередью будет легче: есть земля, которую можно закладывать, через год можно рассчитывать на кредит», – рассуждает Воронин.

ФСК «Лидер» собирается возглавить общую компанию, на которую переведена земля под строительство второй очереди. «Мы основной акционер, так как вкладываем деньги», – говорит Воронин. Сейчас идет процесс передачи прав и строительной площадки, продлеваются разрешения. На площадку планируется выйти в апреле, генподрядчиком будет МСУ-1. Первую очередь хотят достроить до конца 2011 г., вторую – завершить в 2014 г.

В холдинге «Миэль» через пресс-службу подтвердили, что заинтересованы вместе с «Лидером» участвовать в проекте и ожидают только «более конструктивного и развернутого предложения, включая графики строительства». «Золотая миля», как компания, входящая в группу компаний «Миэль», выполнила все обязательства по инвестированию еще в 2007 г. Из 112400 кв. м, предназначенных к продаже в первой очереди, «Миэль» выкупил 28000 кв. м, а продал около 5000 кв. м. После остановки строительства покупатели предпочли вернуть деньги. Осталась небольшая часть клиентов, которая захотела, чтобы «Миэль» переуступил им права требования (до 2007 г. квартиры продавались по предварительным договорам), чем компания сейчас и занимается. «Миэль» – единственный соинвестор, у которого есть зарегистрированные договоры долевого участия, подчеркивают в компании. Для их регистрации потребовалось два года.

Впрочем, застройщиком на проекте по-прежнему остается ООО «ВМП инвест», уточняют в пресс-службе «Миэля». На «ВМП инвест» зарегистрированы права аренды на земельный участок под первой очередью и с этим ничего нельзя поделать, подтверждают в ФСК «Лидер».