На асфальте: Жилье мое

Построить идеальный дом, в котором все без исключения квартиры обладали бы одинаково высокими характеристиками, вряд ли возможно. Да застройщики особо и не пытаются. Вместо того чтобы вложить лишний рубль в качество стройки, на последнем стремятся сэкономить. В приватной беседе один из риэлторов не скрывал, что покупателю, особенно с ограниченным бюджетом, как правило, и предлагаются квартиры «ограниченной ликвидности».

«Мы живем при кризисе не так долго, еще сильна память о временах благоденствия. Поэтому цена $5000 за 1 кв. м в неотделанной новостройке в спальном районе представляется «нормальной». Но она ненормальна, если учесть, сколько еще придется в нее вложить, чтобы она стала уютным домом», – говорит предпочитающий себя не называть собеседник «Ведомостей».

Не соврешь – не продашь

Риэлторы упирают на то, что жилье с «изъяном» продается обычно со скидкой. Но скорее наоборот: на квартиры получше выставляются ценники с большей суммой. Даже если бюджет ограничивает только жадность клиента, не факт, что он не попадет впросак. Уловок, на которые ушлые продавцы ловят по-прежнему доверчивых (несмотря ни на что!) покупателей, масса.

Основной принцип агентов по недвижимости – «промолчать не значит соврать». Если клиент не заметил какие-то недостатки, про них ему и не скажут. Так что про магнитные излучения рядом с домом, про излишки радона в бетоне, про бывшую свалку, на которой стоит новостройка, придется узнавать самому – в интернете или специализированных организациях.

Хотя нередко продавцы идут и на прямой обман. Риэлтор, попросивший не называть его имени, рассказал пару таких историй. В первом случае клиентам, приехавшим на просмотр одной из столичных новостроек, бросился в глаза неотремонтированный подъезд, хотя дом уже вовсю заселялся. «Застройщик ждет, пока все сделают ремонт, а то люди таскают мешки с цементом», – объяснил представитель стройкомпании. Но обещанного красивого входа жильцы так и не дождались. Второй пример: покупателям одной из новостроек бизнес-класса продавец демонстрировал план, на котором фигурировал подземный гараж. Цена жилого квадратного метра была явно завышенной, и покупатели резонно полагали, что в нее включены затраты на строительство паркинга. Заплатив деньги, они уже третий год возмущаются, что гараж так и остался на бумаге.

Бумажка – не гарантия

Сейчас все меньше покупателей рискуют отдавать свои деньги застройщику на основании красивых планов, про которые тот рассказывает. Но такие все-таки находятся.

Принимая решение о покупке квартиры в доме, строительство которого находится на нулевом этапе, хорошо бы не только внимательно изучить документы и «предысторию» компании-девелопера, но и лично следить за активностью ведущихся работ. «Новичку на рынке или человеку с ограниченным бюджетом важно знать, с кем он имеет дело, чтобы не попасть, например, на удочку структур, которые либо являются откровенно рейдерскими, либо легко объявляют себя банкротами. Полезно узнать, кто партнеры по проекту (хорошо, если солидный банк), какие проекты уже исполнены (и пообщаться с такими же участниками – инвесторами, покупателями и т.п.)», – дает советы покупателям Георгий Дзагуров, гендиректор Penny Lane Realty.

«Если на стройплощадке вяло копошится всего десяток рабочих, не исключено, что застройщик, испытывая сложности с финансированием, создает лишь видимость строительства», – предупреждает Олег Самойлов, гендиректор компании «Релайт-Недвижимость». В этом случае риск срыва сроков сдачи дома весьма высок.

Свежий пример из практики «Релайт-Недвижимости»: клиент, который самостоятельно выбрал квартиру в новостройке, просил проверить документацию. Риэлторская экспертиза не выявила каких-либо обстоятельств, делающих приобретение категорически недопустимым. Компания-застройщик не была ни финансовой пирамидой, за которой тянулся шлейф обманутых дольщиков, ни фирмой-однодневкой. Основная исходная документация на строительство в целом была в порядке. «В целом» – потому что совершенно идеальных документов на новостройки я за годы своей практики, увы, почти не встречал» – это ремарка Самойлова. Однако срок сдачи дома госкомиссии был перенесен уже повторно, и на этот раз – на три года.

В «Релайт-Недвижимости» клиенту порекомендовали поискать что-то другое. Хотя ему вряд ли дали бы такой совет еще 1,5 года назад, когда даже самая непривлекательная квартира при последующей перепродаже обеспечивала своему владельцу прибыль. Риэлторы ожидают, что эти времена вернутся, и, купив сегодня квартиру, не отличающуюся отличной ликвидностью, клиент вряд ли потеряет на этом в будущем. «В худшем случае придется потратить много сил и времени на продажу и не удастся заработать», – рассуждает Самойлов.

Недостатки со скидкой

«Скрыть недостатки невозможно – любой покупатель смотрит планировки, оценивает квартиру со всех точек зрения и, конечно, обратит внимание на то, куда выходят окна и какова площадь комнат», – признает Юлия Гераськина, директор департамента новостроек компании Est-a-Tet. На такие квартиры ее агентство рекомендует застройщикам ставить цены на 10–15% ниже, чем в среднем по объекту. «На каждый товар есть свой покупатель. На сегодняшнем рынке главный фактор, влияющий на принятие решения о покупке, – это цена», – объясняет Гераськина.

Например, в жилом комплексе «Нахимово» разница между одной и той же 1-комнатной квартирой на 2-м и 12-м этажах составляет больше 200000 руб. из-за непрестижности 2-го этажа. Однушка на 2-м этаже стоит 3,619 млн руб., а точно такая же над ней на 12-м – 3,841 млн руб. Кстати, Гераськина отмечает, что первые квартиры, которые были куплены в «Нахимово», – это как раз квартиры на вторых этажах за счет их более низкой стоимости.

Но не стоит подсмеиваться над незадачливыми покупателями. Часто в их роли выступают сами застройщики или риэлторы либо как-то связанные с ними физлица: купив квартиру в новостройке на начальном этапе по более низкой цене, они после сдачи дома выставляют ее на продажу по более высокой.

В апреле прошлого года на новостройке «Интеко» по ул. Ярцевской висел огромный плакат с рекламой «1 кв. м от 112000 руб.». Прошел без малого год, и аффилированное с компанией агентство недвижимости «Магистрат» продает квартиры в этом доме от неназванных физлиц по переуступке прав уже от 159000 руб. за 1 кв. м. «Все раскупили», – объяснил по телефону представитель агентства. Самая дешевая однушка (61 кв.м) на 3-м этаже с окнами, выходящими на загазованную Ярцевскую улицу и строительную площадку на ул. Ельнинской, теперь обойдется покупателю в 9,7 млн руб. Такая же квартира на 9-м стоит уже 9,84 млн руб., а на 13-м – и вовсе 10 млн руб. Риэлторы уверяют: чем ближе к небу, тем экология лучше. 1-комнатных квартир с окнами во двор проектом не предусмотрено.

Кстати, если цена в договоре указана не в рублях, а в у.е., Сергей Поправка, юрист компании Penny Lane Realty, советует внимательно прочитать, как это у.е. рассчитывается. И проверить, указана ли в договоре окончательная стоимость квартиры, которая если и может быть изменена, то лишь по результатам обмера БТИ.

Очевидный неликвид: 

недострой, продаваемый как готовый объект; сомнительный застройщик (продавец); серые схемы продажи; неудачная планировка; квартира выходит на козырек подъезда; плохое качество строительства (например, кривые стены); плохой вид из окна; неудобное расположение квартиры в здании; недостаточная освещенность квартиры; используемые материалы не соответствуют климатическим условиям; дом расположен на отшибе: до него трудно добраться как на машине, так и общественным транспортом; рядом с домом вредные промышленные или прочие производства; неразвитость инфраструктуры; неперспективный район; на первых нежилых этажах ночной ресторан сомнительной репутации и т.п. «нехорошие» соседи либо «нехорошая» история у самой квартиры.

Минимизировать риски

Сергей Поправка, юрист компании Penny Lane Realty:

– В основе грамотной стратегии при покупке квартиры в новостройке – минимизация юридических и коммерческих рисков. К коммерческим рискам следует отнести в первую очередь отсутствие гарантии роста цены квартиры. Этот риск можно минимизировать, выбирая новостройку в наиболее перспективных районах, которые будут развиваться в обозримом будущем, станут более привлекательными, например, благодаря тому, что рядом построят станцию метро. В любом случае крайне желательно четко понимать намерения московских властей в отношении района, где расположена новостройка. Безусловно, следует учитывать и степень развитости инфраструктуры (начиная от школ и детских садов и заканчивая паркингами) как на день покупки, так ив будущем. Приобретая квартиру на стадии строительства, следует четко понимать, что застройщик может разориться или сдать объект существенно позднее заявленного срока. Следует выяснить стаж работы застройщика на рынке недвижимости, его репутацию, количество реализованных им объектов именно жилой недвижимости. И проверить наличие у продавца полного комплекта необходимых правоустанавливающих документов: договор аренды земельного участка, на котором ведется строительство, договор с генподрядчиком, распорядительный акт московского правительства, подтверждающий, что участок выделен под застройку. Следует проверить также разрешение на строительство (дом, построенный в отсутствие такового, является самовольной постройкой, и дело может дойти до сноса – статья 222 ГК РФ) и проектную документацию, утвержденную в установленном порядке.