Ориентиры: На встречных курсах

С начала 2010 г. на петербургском рынке строящегося жилья действуют две противоположные тенденции: застройщики покупают участки под новые проекты все дороже, а квартиры продают все дешевле. Долго так продолжаться не может. Либо земля подешевеет, либо жилье подорожает.

В 2009 г. земля продавалась вяло: по 3–4 претендента, превышение стартовой цены в 1,3–1,5 раза; «земельная» доля в стоимости будущего жилья составляла $100–150 на 1 кв. м. В феврале 2010 г. случился прорыв. Цены на торгах превысили стартовую отметку в 4 раза.

На оба проданных участка, расположенных в северной части Питера, поступило по 14 заявок. На первой площадке размером 14419 кв. м запланировано возвести 10–16-этажный жилой дом с торговыми помещениями и паркингом. Под жилье отведено около 26500 кв. м. Начальная цена – 76,7 млн руб. (около $85 на 1 кв. м будущих новостроек). Победителем стала «Городская перспектива» (дочерняя компания холдинга Setl City), предложившая 301,7 млн руб. – $333 на 1 кв. м будущей недвижимости. Второй участок, в 5340 кв. м, предназначен под строительство 10-этажного дома общей площадью 10630 кв. м. Начальная цена – 27,6 млн руб. Победила компания «Альбатрос», предложив 116,6 млн руб. (нагрузка на 1 кв. м по итогам торгов – $364). Мартовские торги подтвердили тенденцию.

Около 0,5 га на ул. Передовиков в борьбе с дюжиной претендентов приобрела компания «Диларан» (новичок петербургского рынка), предложив 185,4 млн руб. при стартовой цене 34,1 млн руб. Здесь можно возвести 17-этажный дом общей площадью 14735 кв. м; квартиры займут 8844,5 кв. м. Если исключить из расчетов коммерческие площади и паркинг (большинство строителей считает, что строительство парковки – дело скорее убыточное), то выходит, что в каждом «квадрате» будущего жилья уже заложено примерно 21000 руб. «земельных» расходов.

ИСГ «Норманн» за 0,3 га на Индустриальном проспекте предложила 100 млн руб. А куда деваться – цену гнали вверх 13 претендентов!

По словам гендиректора «Норманна» Владимира Смирнова, за два года здесь построят около 8000 кв. м жилья экономкласса. «Полагаю, стоимость земли в ближайшее время будет только расти, – говорит Владимир Смирнов. – Инженерно подготовленных участков не хватает. Цена материалов и СМР пока остается на относительно низком уровне и, по нашим расчетам, начнет подниматься с некоторым опозданием по отношению к рынку. Если рынок останется стабильным, мы сработаем в ноль, если будет небольшой рост – получим некоторую прибыль».

По мнению Натальи Мороз, начальника отдела центра оценки «Аверса», высокая конкуренция за участки обусловлена тем, что у части строителей закончился «ресурс выжидания», им пора позаботиться о новых проектах. «Здесь есть некое противоречие: застройщики приобретают землю весьма недешево, но планируют строить на ней объекты экономкласса, которые можно быстро продать. Они готовы снизить рентабельность, чтобы удержаться на рынке», – говорит она.

Аналогичного мнения придерживается и гендиректор компании «ЭнСиСи Недвижимость» («дочка» скандинавского концерна NCC) Юусо Хиетанен: «Некоторые компании осознали необходимость покупки земельных участков для новых проектов. Надеюсь, цены не станут запредельными и будут отвечать ожиданиям участников рынка. Люди, которые занимали выжидательную позицию в течение прошлого года, спешат приобретать недвижимость, потому что опасаются увеличения цен».

Еще одно следствие высоких затрат на землю: вряд ли покупатели могут рассчитывать на то, что девелоперы будут вкладываться в социалку, парковочные места, сохранять зелень.

Чтобы забота о качестве жизни стала конкурентным фактором, нужно хотя бы несколько лет стабильного рынка.