Искусство побеждать: Избирательная разморозка

Григорий Алтухов, советник президента ФСК «Лидер»:

Алексей Федоткин, старший вице-президент Промсвязьбанка:

Какие из приостановленных проектов и почему стоит размораживать сейчас, девелоперы обсуждали за круглым столом в «Ведомости-Недвижимости» 25 марта.

До востребования

Натали Шмурин, директор департамента маркетинга и продаж AFI Development:

– Из большого пакета проектов мы выбрали те, которые будут более всего востребованы. Мы разморозили гостиницу «4 звезды плюс» и два офисных центра: «Аквамарин» (Озерковская набережная) и бизнес-центр на Павелецкой.

Когда грянул кризис, офисы были проинвестированы на 75%, а гостиница – уже на завершающей стадии строительства. Поэтому ничего иного не оставалось, как ввести ее в эксплуатацию в декабре прошлого года. Сегодня рынок таков, что не рассматривает недостроенные проекты.

Валентина Становова, первый вице-президент «Капитал Груп»:

– К началу кризиса у нас были проекты, которые реализовывались по инвестконтрактам, и существенная задержка сроков по ним грозила просто грабительскими штрафными санкциями. И были проекты бумажные, например на Хорошевском шоссе, – мы их купили и либо согласовывали ИРД с городом, либо разрабатывали проект. По ним работа была приостановлена. Сейчас [те, у кого бумажные проекты] все стоят и ждут, пока выйдет распорядительный документ по правилам землепользования и застройки, чтобы потом уже приступать к утверждению проекта.

Булат Шакиров, гендиректор ТЦ «Ритейл Парк» и «Пражский град» (ФПК «Гарант-Инвест»):

– «Гарант-Инвест» для себя решил, что для нас кризис закончился, ну, может быть, не на 100%. Мы сейчас активно ищем проекты: рассматриваем варианты недостроя и построенных центров, пока в Москве и области. Мы никогда не замахивались на большие объекты. Сейчас формат торгового центра площадью 20000–30000 кв. м оптимален и по вложению денег, и по заполняемости арендаторами, и по ставке.

Григорий Длуги, директор по продажам MR Group:

– Проект, который мы начали в самый разгар кризиса, – БЦ «Трио»: 37000 кв. м на ул. 8 Марта, в районе ст.м. «Динамо». Там даже в состоянии shell & core активно идут продажи. В марте мы закрыли четыре сделки, продолжаем вести переговоры, в день поступает около 10 звонков. Технология продаж маленькими блоками сильно отличается от сдачи в аренду, но это наша ниша, и мы видим большой потенциал как раз в продаже блоками. Не буду лукавить: часть наших площадей ушла по бартеру подрядчикам.

Вячеслав Каминский, гендиректор DVI Group:

– То, что мы достраиваем начатое до кризиса, – это понятно: жалко бросать, в основном объекты в высокой степени готовности. А кто-то зашел в новые проекты, с нуля? При сегодняшних ставках, наверное, нереально брать кредиты на стройку. Банки рассказывают, как им самим тяжело привлекать [средства]. Но кому-то дают [кредит] под 12%, кого-то санируют под 8%, а тем, кто работает и кто платит, они делают ставку 20%. Эта ситуация мне непонятна.

«Будем просто зарабатывать»

Михаил Уринсон, управляющий директор УК «Алур»:

– Как определяется доходность? Рассчитывается сценарий, который готовы терпеть наши акционеры и другие инвесторы, с которыми мы ведем переговоры по соинвестированию.

Что касается инвестиций в новые проекты, мы хотим видеть при оптимистичном сценарии 30–35%, но реально 40–50% [годовых]. В основном это жилая недвижимость, мало какие проекты в коммерческом сегменте могут обеспечить такую доходность. В жилье у нас идут продажи «с забора»: мы открыли сейчас продажи в Волгограде (застройщик – «Энергопром», «жесткий экономкласс», расчетная доходность – 65%) – и сделки пошли.

Дмитрий Джамбакиев, первый зам гендиректора «Велес Капитал Девелопмента»:

– Мы подошли к кризису, как и многие компании, с портфелем проектов, не приспособленных к такому повороту событий. И было впечатление, что мы налетели на полном ходу на стену. Но сейчас слово «кризис» уже неприменимо – это новые реалии, в которых нам надо жить.

Мы сейчас доделываем проект (поселок таунхаусов «Потапово») в Южном Бутове. Провели его реконцепцию: то, что уже строится как бизнес-класс, таковым и останется, но на новых площадках будут строиться таунхаусы экономкласса. Предлагаем нашим партнерам доходность от 30% до 50–60% по RAR. При нынешнем состоянии рынка мы на этом проекте будем очень хорошо зарабатывать, а при плохом состоянии будем просто зарабатывать.

Дмитрий Ковальчук, гендиректор «Пробизнес-Девелопмента»:

– Наш совместный с «Ренова-Стройгрупп» проект в Щербинке предполагает строительство жилого комплекса класса «эконом плюс». [Ориентировочная стоимость 1 кв. м – около 62000 руб.] 1-комнатная квартира должна быть по средствам среднему покупателю. Чтобы он мог взять кредит и с ежемесячного дохода в 40000 руб. за пять лет, а не за 20 его погасить. Даже при ставках 20% годовых.

Сейчас в Подмосковье, в регионах есть успешные проекты «жесткого эконом-класса»: 1-комнатные – от 21 до 25 кв. м. Они действительно дают 30–40%-ную доходность. Надо различать, ты строишь доступное или достойное жилье.

Николай Климов, замгендиректора по строительству «Пересвет-Региона»:

– В Волгограде (ул. Лавочкина, 7) провели реконцепцию. Был экономкласс – стал совсем «жесткий эконом»: 407 квартир вместо 207. Сделали кухни-ниши, порезали площади, убрали лишние, с нашей точки зрения, лифты. Дом даже стал интереснее, чем был, архитектурная нелинейность добавила изюминку. Убрали все дорогостоящие атрибуты, парковку, которую нам навязывали. Пока это только проект, продажи не начались, но уже есть люди, которые хотят купить.

Бизнес-класс пошел

– На Волоколамском шоссе (ЖК «Зодиак») к III кварталу 2008 г. мы как раз подошли к освоению площадки. Только вырыли котлован – и сразу же возник вопрос: что дальше? Мы решили продолжить. 2009 год был сложный, зато сейчас, когда все только начинают проекты, у нас есть уже готовый дом. Финансирование ведется полностью только за счет продаж, несмотря на то что это бизнес-класс, который больше всех просел. Интересно, что идут продажи самых дешевых квартир (до 15 млн руб.) либо очень дорогих (от 25 млн руб.).

Людмила Потапова, руководитель отдела продаж проекта «Итальянский квартал»:

– Сейчас стоит размораживать проекты элитного жилья и бизнес-класс. «Гута-Девелопмент» – один из партнеров проекта «Итальянский квартал». В 2008 г. было получено проектное финансирование. И вопрос о том, выводить проект на рынок или нет в 2009 г., не был сложным. 10 октября прошлого года мы начали продажи. И были, если честно, абсолютно не готовы к тому, что продажи будут идти настолько успешно. За два квартала мы дважды корректировали цены в сторону увеличения. Минимальная цена с 1 апреля будет $8100 на 2-м этаже – начинали мы с $6800 за 1 кв. м.

Ставки как ставки

– Девелоперы уже трижды намекали, что ставки кредитования большие. Что вам сказать? Ставки как ставки – рыночные.

На сентябрь 2008 г. у нас примерно 13% кредитного портфеля было в девелопменте (от 270 млрд руб.). В 2009 г. Промсвязьбанк не профинансировал ничего, кроме достраиваемых проектов, которые были. В 2009 г. у нас был прямой запрет на финансирование девелоперов до 2010 г. Сейчас формально этого запрета нет, но предоставлять кредиты практически не будем.

Я думаю, что мы профинансируем 1–2 проекта размером $50–70 млн за весь год. Ну, может быть, некоторые проекты на уровне $10 млн. На 95% это будут наши старые клиенты. Девелопмент был весьма доходным, и сейчас он будет точно так же приносить большую доходность. Но нет такой цены [денег], которая способна была бы компенсировать невозврат кредита.

В кризис мы сначала вообще не выдавали кредитов, потом у нас была ставка 22% в рублях и 18% в валюте. Я считаю, что это рыночные ставки. В нашем портфеле есть ставки и 10%, и 8% в валюте, в том числе по ряду новых проектов. По итогам 2009 г. средняя ставка в портфеле по всем продуктам была 16% годовых в валюте.