Ориентиры: Броуновский круговорот клерков

Между тем рынок продолжает напоминать разворошенный улей: массовые переезды арендаторов, под знаком которых прошел весь прошлый год, продолжаются.

Переезды эти происходят на фоне резко увеличившегося разрыва в арендных ставках между офисными комплексами, расположенными в престижном центре и на городской окраине. Цены на офисы в обжитом здании класса С в окрестностях Невского и в новеньком билдинге где-нибудь в Старой Деревне, претендующем на класс А, могут различаться в 1,5 раза – и не в пользу последнего. Если же сравнивать объекты сопоставимого качества, разница может достигать 2,5–3 раз: на периферии высококачественные площади предлагают порой по 700 руб. за 1 кв. м в месяц, 1 кв. м эксклюзивных объектов в центре стоит до 2000 руб. Но если офисы в историческом центре арендаторы берут, практически не торгуясь, то на окраинах реальные суммы договоров могут отличаться от запрашиваемых на четверть, а то и наполовину, отмечают в компании Maris Properties / CBRE.

Нельзя сказать, что на рынке преобладают центробежные тенденции. Движение арендаторов по рынку в поисках лучшей доли носит скорее броуновский характер.

В Colliers International приводят примеры крупных переездов: компания Yota перебралась с Васильевского острова в Приморский район, в БЦ «Атлантик-Сити», заняв там более 7000 кв. м. Концерн «Кодекс» переехал с окраинной площади Мужества на Петроградскую сторону, арендовав офис почти такого же размера. IT-компания «Аркадия» сменила район ст.м. «Технологический институт» на Заневский проспект, а ТНК-BP – Итальянскую улицу (зона Невского) на БЦ «Сенатор» на ул. Профессора Попова (Петроградка). Компания Valio предпочла Приморский район Васильевскому острову, а Ancor перебралась с Петроградской стороны в центр.

«Миграция происходит по всему городу, – рассуждает Вероника Лежнева, старший аналитик отдела исследований Jones Lang LaSalle. – В первой половине 2009 г. все бежали из центра, потому что собственники БЦ с престижной локацией не спешили снижать ставки. В результате объем вакансий в премиальном сегменте увеличился более чем вдвое – до 25%. В III квартале произошел ценовой перелом и фирмы потянулись обратно. Если в конце 2008 г. премиум-офисы сдавались в среднем по $1000 за 1 кв. м в год, то в конце 2009 г. – уже по $550».

Просторные паркинги и эффективные планировки, которыми могут похвастаться окраинные БЦ, – хороший аргумент для арендатора, когда он просто не может позволить себе офис в центре, считает Лежнева. Если же ставки снижаются до приемлемых, формула «локация, локация и еще раз локация» начинает работать в полной мере.

«Год назад для многих компаний приоритетной была цена. Сейчас все успокоились и внимательно анализируют, что они могут получить за деньги, заложенные в их арендных бюджетах, – комментирует Валерий Хламкин, директор по развитию VMB Trust. – Кроме того, решение о переезде для большинства фирм сложное и вынужденное. Поэтому грамотная УК не допустит ухода значимого клиента».

Объекты на периферии с разумной ценой заполняются довольно активно. Например, первая очередь БЦ «Вант» категории В+ (около 11000 кв. м, сдана в эксплуатацию осенью прошлого года) рядом со ст.м. «Пролетарская» (рабочий район, где современные деловые центры – экзотика) заселена уже на 50%. До конца года собственник решил ввести вторую очередь такого же размера. Запрашиваемая ставка не превышает 650 руб.

«В Кировском районе жизнь тоже кипит. Объекты, которыми мы управляем, заполнены на 80–90%. Средний уровень цен на периферии – 600 руб. за 1 кв. м в месяц. Хотя у нас есть соседи, которые предлагают офисы и по 300 руб. за 1 кв. м», – делится Анна Деркач, гендиректор компании «Практис. Управление и эксплуатация». На более высокие ставки – около 800 руб. за 1 кв. м в месяц – могут рассчитывать БЦ, расположенные в окраинных деловых зонах, которые пока только формируются в Петербурге (например, в Пулково, на пл. Конституции и др.).

Арендаторы прежде всего переселяются не «из центра» или «в центр», уверен Михаил Гусев, руководитель департамента бизнес-центров МК ПСБ: «Они покидают объекты, где нет профессиональной управляющей компании, а собственники ведут себя негибко. В их БЦ как раз и освобождаются этажи. Сейчас самое благодатное время как для УК, так и для брокеров».