Коробки для покупателей

По данным Уральской палаты недвижимости (УПН), загородное предложение Екатеринбурга насчитывает 80 организованных коттеджных поселков. По факту, говорит президент УПН Михаил Дэви, вокруг города всего 14 коттеджных поселков, строительство которых завершено, и еще около 60 объектов строятся либо проектируются, остальные заморожены. «Большинство из анонсированных поселков представляет собой чистое поле», – посетовал он.

Главная причина – нет покупателей, объясняют опрошенные «Ведомостями» участники загородного рынка. По словам Алексея Третиных, гендиректора ЗАО «Каменскинвестстрой» (строит коттеджный поселок «Новоисетский»), за 2009 г. спрос на загородную недвижимость упал вдвое, в 2010 г. падение покупательского интереса продолжилось. С ним согласен Владимир Соперников, гендиректор ООО «Матур» (коттеджный поселок «Уральская слобода»).

Отсутствие покупателей привело в конце 2009 г. к банкротству УК «Гринвилль» – девелопера одноименного коттеджного поселка в пригороде Екатеринбурга. Застройщик планировал на участке в 20 га построить 80 домов площадью от 247 до 500 кв. м и ввести объект в I квартале 2010 г. Согласно данным официального сайта проекта «Гринвилль», было продано 50 домов, минимальная стоимость – от 10 млн руб. Сейчас дело находится на рассмотрении Арбитражного суда Свердловской области. Сумма требований кредиторов, не оспариваемых должником, на начало 2010 г. составляла 117,34 млн руб.

Еще один пример заморозки стройки (на этапе коробок жилых зданий) произошел в коттеджном поселке «Снегири», девелоперами которого является ООО «Аском» и СК «Третья столица». Сейчас их крупнейший кредитор – Уральский банк реконструкции и развития в суде пытается взыскать с застройщиков сумму в 190 млн руб.

Сами виноваты

Опрошенные «Ведомостями» участники загородного рынка сходятся во мнении, что застройщики сами виноваты в провале проектов. «Этот бизнес по-прежнему остается хаотичным и нецивилизованным. Коттеджи строят, чтобы заработать деньги, не думая о концепции, не думая, как [в поселках] будут жить люди», – объясняет президент центра недвижимости МАН Николай Савин. На загородном рынке, по его словам, до сих пор действует формула «пяти «нет»: «нет дорог и инфраструктуры, порой даже канализации, нет социалки, нет кредитов для застройщиков, нет ипотеки для покупателей и нет достойного предложения, доступного по деньгам».

Гендиректор консалтинговой компании «Урал-Гермес» Александр Засухин считает, что 70% коттеджных поселков заявлялись без концепции и «изюминки». Опрошенные «Ведомостями» застройщики возражали, что ориентировались на «Карасьнозерский» и «Палникс». Эти коттеджные поселки вышли на рынок первыми и были рассчитаны на покупателей с бюджетом от 7 млн руб. «Те, кто мог купить такие [дорогие] коттеджи, уже купили. Теперь необходимо предложение, более низкое по цене, а его на рынке практически нет», – говорит представитель застройщика поселка «Новый исток» Антон Баков. По подсчетам Засухина, предложение загородного экономкласса меньше, чем спрос на него, почти в пять раз. Зато в сегменте премиум-класса оно в три раза его превышает.

Выход в класс

Дэви считает, что существующее разделение на классы весьма условно: для покупателя на загородном рынке нет ориентиров. Выбрать коттеджный поселок на основе рекламы не прагматично, тем более что большинство из них существует только на бумаге, а объехать все объекты потребует много времени, объясняет он. Помочь могла бы разработанная экспертами классификация.

Застройщики идею поддерживают. Третиных считает, что основой рейтинга коттеджных поселков должна стать транспортная доступность, развитая инфраструктура, степень готовности поселка и качество домов. Савин предложил учитывать престижность местоположения, материал стен, метраж коттеджа, его начинку. «Покупателя нужно просвещать», – подчеркнул он.

Баков уверен, что больше внимания стоит уделить цене: «Я готов дать своему проекту «одну звезду», если проводить аналогию с гостиницами, но от этого он не станет менее востребован». Бизнесмен вышел на рынок с уникальным предложением в поселке «Новый исток» – «дом плюс земля» за 1 млн руб. (около 15 000 руб. за 1 кв. м). Баков считает, что его дома будут востребованы среди молодых семей, людей со средним уровнем дохода.

Позиция властей

Тему приоритетности малоэтажного строительства в Екатеринбурге и на окраинах городские власти начали активно продвигать еще в 2006 г. Тогда глава города Аркадий Чернецкий рапортовал, что из всего ежегодно сдаваемого жилья 40% будет занимать малоэтажное. Недавно назначенный губернатор Свердловской области Александр Мишарин тему продолжил. По его словам, правительство области заключило с некоммерческим партнерством «Национальное агентство малоэтажного и коттеджного строительства» соглашение о сотрудничестве по нацпроекту «Доступное и комфортное жилье». В 2010 г. на возведение коттеджей в регионе планируется направить 600 млн руб., которые область намерена получить от фонда ЖКХ.

Цены стоят

По информации УПН, сейчас на первичном рынке 1 кв. м коттеджной застройки с земельным участком в 10–12 соток в среднем предлагается по 40 000–45 000 руб. Как дополнил аналитик УПН Михаил Хорьков, в менее востребованном направлении от Екатеринбурга в город Полевской (Свердловская обл.) есть предложения по 30 000 руб. за 1 кв. м, а на популярном московском направлении цена превышает 50 000 руб. за 1 кв. м.