Стоит ли сейчас брать ипотеку с плавающей ставкой

Ипотечные кредиты со ставкой, которая может меняться в течение срока займа, сейчас предлагают, в частности, «Дельтакредит», «ВТБ 24», «ОТП банк», «Нордеа банк» и др. По ним банки пересматривают проценты раз в год, полгода или квартал.

Рублевые ставки таких кредитов обычно зависят от ставки заимствований на межбанковском рынке в России MosPrime, увеличенной, как правило, на 5–8% годовых. Иногда в качестве индикатора используется ставка рефинансирования Центробанка. Проценты по валютным кредитам привязывают к ставке LIBOR.

Ставка по ипотеке может быть плавающей с самого начала («Юникредит банк»). Но чаще банки фиксируют ставку на первые три или пять лет и только потом начинают ее менять (это кредиты с комбинированной ставкой).

По словам вице-президента банка «Дельтакредит» Динары Юнусовой, за I квартал доля рублевой ипотеки с комбинированной ставкой («Deltaэконом») в общем объеме выдачи составила около 35%, а кредита с фиксированной ставкой на весь срок – 15%. Доля кредитов с плавающими и комбинированными ставками составляет примерно 35% в Москве и 20% в регионах, рассказывает замдиректора департамента розничного бизнеса «Нордеа банка» Алексей Мусатов.

Вкусные проценты

Такие кредиты привлекают заемщиков в первую очередь ставками. «Плавающие ставки при прочих равных условиях кредитования обычно ниже, чем по стандартным кредитам, на 0,5–2 процентных пункта. Это бонус заемщику за риск увеличения ставки», – объясняет руководитель проекта «Мониторинг банковских продуктов» агентства МАРКС Полина Медведева.

Из-за резкого снижения межбанковских ставок в 2009–2010 гг. (сейчас шестимесячные MosPrime не дотягивают до 4,7% годовых, см. график) рублевая ипотека с плавающей ставкой сегодня выглядит особенно привлекательно. По данным МАРКС, с сентября 2009 г. в крупнейших банках плавающие ставки снизились с 14–22% до 10–13% годовых в рублях, а фиксированные – с 14–26% до 13–23%. В валюте переменные ставки снижены с 8–11% до 7–9%, а фиксированные – с 11–23% до 10–15%.

Сейчас среднерыночная плавающая ставка в рублях равна 12,46% годовых, что на 11,31 п. п. ниже, чем в апреле 2009 г., а в долларах – 10,46% (-0,4 п. п. за год), добавляет гендиректор ипотечного брокера «Кредитмарт» Юлия Купко.

Золотая середина

Но ипотека берется минимум на 10 лет, и выгода первых нескольких лет в дальнейшем может нивелироваться. Аналитики уверены, что рублевые ставки межбанковского рынка уже достигли дна, а валютные даже начали потихоньку расти. Результат: за апрель среднерыночная ставка плавающих кредитов в рублях не изменилась, а в долларах – повысилась с 10,3% до 10,46%, рассказала Купко.

Дальше долларовые ставки LIBOR будут только расти вслед за повышением ставок Федеральной резервной системой США (ФРС), за ними с некоторым отставанием потянутся и ставки MosPrime, выражает мнение многих аналитиков начальник казначейства банка «Держава» Алексей Скородумов. «Через год ставки LIBOR будут выше нынешних значений примерно на 1–1,25% годовых, через два года – на 1,5–2%. MosPrime скорее всего вырастет еще больше», – уточняет председатель совета директоров «Арбат капитала» Алексей Голубович. До 2008 г. шестимесячный LIBOR был выше 5% годовых, а MosPrime в начале прошлого года поднимался выше 25% годовых. Поэтому Голубович считает ипотеку с привязкой к ставкам на межбанке в России слишком рискованной.

Заемщики предпочитают именно рублевую ипотеку. Гендиректор компании «Кредитный и финансовый консультант» Александр Гребенко рекомендует рублевый кредит с комбинированной ставкой, но только если заемщик планирует погасить ипотеку в ближайшие 3–5 лет, пока действует фиксированная ставка, которая при получении займа ниже ставок стандартных кредитов на 1,5–2,5% годовых. Но не забудьте выяснить, не берет ли банк комиссию за досрочное погашение кредита.