На асфальте: Наступление по флангам
Любая толпа движется краями. В центре и толкают больше, и продвижение медленнее.
Похожая картинка – на петербургском рынке жилья. В элитном сегменте появляются новые проекты, в экономклассе происходит много интересного, в бизнес-классе – затянувшийся застой.
Тяготение к силе
Весной лидер элитного рынка СК «Возрождение Санкт-Петербурга» начал продажи в двух новых проектах. ЖК «Венеция» (24400 кв. м, 66 квартир) строится на Крестовском острове на участке в 0,8 га. Раньше здесь располагалась гостиница «Спортивная». Этот тихий уголок на берегу Средней Невки привлекает еще и удачным соседством: с одной стороны – коттеджи Конституционного суда, с другой – комплекс Diadema Club House, который строится под негласным патронажем управделами президента. Затраты на проект с учетом стоимости земли составят около 2 млрд руб. Сдать дом в эксплуатацию строители планируют к концу 2012 г. Квартиры площадью от 111 до 447 кв. м продаются по цене от 160000 до 500000 руб. за 1 кв. м. По словам коммерческого директора корпорации «Возрождение Санкт-Петербурга» Ильи Андреева, бронирование уже началось.
В начале апреля начались продажи и в ЖК «Смольный квартал». Строительство на участке площадью 8 га на левом берегу Невы разбито на три очереди. Первый дом общей площадью 21803 кв. м возводится на ул. Орловской. Из двухуровневых апартаментов на верхних этажах открываются виды на излучину Невы, Литейный мост, ансамбль Смольного монастыря. Дом должны сдать в I квартале 2013 г. Цена – от 110000 до 250000 руб. за 1 кв. м. По мнению замдиректора АН «Бекар» Леонида Сандалова, цены вполне вписываются в текущую конъюнктуру.
По расчетам гендиректора агентства «Дворцовая площадь» Владимира Федорова, сейчас в городе продается примерно 220000 кв. м элитного жилья (больше всего предложения – в Петроградском районе). Максимальная цена – 52000 евро за 1 кв. м, средняя – 5756 евро за 1 кв. м. Общая стоимость имеющейся в наличии петербургской элитной жилплощади в новых проектах – 1,261 млрд евро.
На вторичном рынке тоже оттепель. Например, нашелся покупатель на уникальную квартиру в доме рядом со Смольным: около 400 кв. м, три уровня, панорамный вид на штаб революции; собственный лифт и Федеральная служба охраны под боком. Квартира продавалась почти два года. По данным ИИЦ «Недвижимость Петербурга», сошлись на цене в $10000 за 1 кв. м, т.е. $4 млн за все. Если сделка пройдет успешно, это станет знаковым событием для петербургского рынка дорогого жилья.
По мнению петербургских аналитиков, близость строящихся комплексов и вторичных предложений к «центрам силы» (Смольный, Литейный, Тверская, Захарьевская) в посткризисный период становится более важным фактором, чем в период рыночного бума. Напуганный бизнес жмется поближе к власти.
Спрос без роста
В марте – апреле аналитики отметили увеличение спроса на недорогие новостройки. По данным «Петербургской недвижимости», 90% сделок проходит с квартирами экономкласса. По оценкам руководителя департамента недвижимости ГК ЦДС Сергея Кузнецова, ежемесячный уровень продаж компании за период от «точки минимума» (июнь 2009 г.) по март 2010 г. увеличился в 2,6 раза.
Компания «НДВ-Недвижимость» отчиталась о росте продаж жилья в объектах крупнейшего петербургского застройщика – фирмы ЛЭК: за март брокеры реализовали квартир на 550 млн руб., рост по отношению к февралю – в 2,5 раза. И это с учетом того, что в конце 2009 г. у ЛЭК были неприятности с бывшими партнерами по бизнесу, претензии со стороны контролирующих органов и сейчас НДВ приходится преодолевать негативный фон.
Но хотя спрос растет, цены остаются стабильными или даже снижаются. По данным «Петербургской недвижимости», средние цены в экономклассе за I квартал упали на 0,5%. То есть потребность в жилье есть, но текущий уровень доходов горожан этой потребности не соответствует.
Что и выражается в повышенном спросе на малогабаритное жилье экономкласса. До столичных изысков (1-комнатные квартиры по 30 кв. м и кухня без окна) петербургские застройщики еще не дошли – и не по причине высоких стандартов, а скорее в силу некоторой инерционности. Но если тенденция сохранится, будут и в Санкт-Петербурге строить нечто похожее.
Показательный пример – начало продаж в комплексе «Северная долина». Застройщик проекта – корпорация «Главстрой СПб» подписала договоры на реализацию жилья с компаниями «Итака», «Бекар», АРИН, «Петербургская недвижимость» и «Невский альянс». По словам гендиректора АН «Итака» Сергея Галалу, за первые пять дней работы с этим объектом покупатели забронировали более 100 квартир. По экспертным оценкам, это чуть ли не треть месячного объема продаж по городу в целом. Высокий интерес клиентов определяется в первую очередь ценой – на 25–30% ниже среднерыночной. Квартиры с отделкой продают от 47500 руб. за 1 кв. м при 100%-ной оплате. Средняя цена жилья в новостройках в спальных районах на начало апреля составляла, по данным ИИЦ «Недвижимость Петербурга», 68000 руб. за 1 кв. м.
В «Северной долине» предусмотрены студии от 30 кв. м, 1-комнатные квартиры площадью 37–45 кв. м, 2-комнатные – 55–76 кв. м и 3-комнатные квартиры – 80–101 кв. м. Всего на 270 га будет построено 2,75 млн кв. м жилья; комплекс рассчитан на 80000 жителей.
Исполнительный директор компании «Юринфо-Недвижимость» Николай Лавров полагает, что реализация этого проекта (ипредполагаемое возрождение других миллионников) серьезно повлияет на рынок новостроек. Спрос сдерживают низкая степень готовности и плохо развитая инфраструктура. «Основной приток клиентов может начаться, когда первые корпуса будут возведены под крышу. А произойдет это примерно через год»,– говорит Лавров.
По мнению Сергея Кузнецова, запуск новых масштабных проектов должен стать фактором, стабилизирующим рынок: «По объективным причинам количество предлагаемых новостроек достигло абсолютного минимума за последние несколько лет, а покупательская активность начинает восстанавливаться. Вывод на рынок новых проектов частично восполнит обостряющийся дефицит». Кузнецов прогнозирует «более комфортный для всех участников рынка сценарий плавного роста цен».
Общий прогноз экспертов таков: постепенное возвращение спроса будет поддерживаться выводом на рынок новых проектов и реанимацией замороженных (по оценкам «Петербургской недвижимости», в приостановленных объектах – 730000 кв. м); резкий рост цен маловероятен. Заметная активизация рынка возможна при резком повышении благосостояния горожан, что, к сожалению, приходится отнести к категории экзотических гипотез.