На асфальте: Обмануты по закону

Заключение договоров купли-продажи квартир в соответствии с 214-ФЗ («Об участии в долевом строительстве...») не уберегло сотни ростовских соинвесторов строительства от участи стать обманутыми – наряду с согласившимися на серые схемы.

Владимир Белоусов в декабре 2005 г. купил небольшую студию в доме на пересечении ул. Штахановского и Днепровского переулка, строительство которого обещала начать компания «Мария» (входит в концерн «Вант»). Договор купли-продажи был заключен в соответствии с 214-ФЗ и прошел соответствующую регистрацию. Белоусов рассчитывал получить квартиру уже к концу 2007 г. Однако на стройплощадку «Мария» так и не вышла: сначала выяснилось, что у нее нет права на застройку участка, потом грянул кризис и у компании не оказалось средств на ведение работ.

Жертвы долгостроя

«Первые обманутые дольщики появились в Ростове еще в 1990-е гг., так что это не специфический продукт экономического кризиса, – говорит гендиректор «Титула» Евгений Сосницкий. – Но масштабной проблема стала как раз в начале 2009 г.». По данным администрации Ростовской области, в регионе приостановлено строительство 29 домов, в которых «купили» квартиры более 2500 человек. Представитель инициативной группы соинвесторов одного из проблемных объектов Наталья Мисюк приводит другие цифры: 4000 обманутых дольщиков, а с учетом членов их семей – 12000–15000 человек. «В 2006 г. таких было около 400», – утверждает она.

Нынешние долгострои – в основном проекты, начатые на волне строительного бума 2005–2007 гг., говорит Сосницкий. Больше всего проблемных домов у концерна «Вант»: у аффилированных с ним застройщиков 20 незавершенных домов в Ростовской области. В числе долгостроев, по словам чиновников администрации области, – объекты компаний «ПИК-Регион», «Рот-Яг», даже ГУВД по Ростовской области вошло в этот список. В «Монолите», «Югжилстрое», «Панельстрое», «Югдонстрое» введена процедура наблюдения по делам о банкротстве.

Закон — не панацея

Многие нынешние обманутые дольщики попались на удочку компаний, ведущих продажи в обход 214-ФЗ. По словам Сосницкого, в Ростове распространены предварительные договоры купли-продажи и вексельные схемы, по сути оставляющие дольщиков бесправными. Но привлекательная цена часто заставляла покупателей забыть о рисках, говорит он. «В одном и том же доме квартиры могли продаваться по 214-ФЗ и по той или иной схеме, – приводит пример риэлтор. – По договорам участия в долевом строительстве 1 кв. м стоил 45000 руб., а по вексельным схемам – 35 000 руб.».

«Среди обманутых соинвесторов есть те, кто стал жертвой откровенных махинаций застройщика. Например, были случаи двойных продаж», – говорит один из представителей инициативной группы ростовских дольщиков. То есть не получили квартиры и те, кто оформил документы в соответствии с 214-ФЗ. И перспективы возврата денег призрачны. «Закон не является щитом, стоящим на страже интересов дольщиков», – констатирует Сосницкий.

С риэлтором согласен руководитель инициативной группы дольщиков одного из объектов «Ванта» Игорь Муравьев. «У меня на руках пакет документов, оформленных по 214-ФЗ, но строительство дома не начиналось и не будет: у застройщика, видите ли, кризис», – возмущен Муравьев. Зато ему известны примеры, когда соинвесторы с серыми предварительными договорами купли-продажи получали квартиры в срок.

У «Монолита» на одном пятне застройки два дома: один продавали по закону, второй – по предварительным договорам, приводит пример Сосницкий. Сейчас в одинаковой ситуации покупатели квартир в обоих объектах. Видимо, 214-ФЗ не предусматривал кризис, иронизируют дольщики.

Гендиректор консалтинговой компании Macon Realty Group Илья Володько уверен: главной причиной, приумножившей в кризис число обманутых дольщиков, является непрофессиональный менеджмент. На грань банкротства многих девелоперов привели избыточные издержки, отсутствие системы управления затратами, ошибки на этапе бизнес-планирования, чрезмерная кредитная нагрузка и игнорирование рыночных рисков, убежден эксперт.

В поисках справедливости

Защитить свои права обманутые дольщики могут через суд. В большинстве случае он встает на сторону покупателей жилья, говорят опрошенные «Ведомостями» эксперты. «Однако зачастую это мало что меняет. Обеспечить судебное решение невозможно – имущества или других активов у несостоятельного девелопера к тому времени уже нет, а значит, вернуть средства дольщиков невозможно», – признает Володько. К тому же судебные иски и взыскания загоняют строительные компании в еще большую яму, не оставляя возможности получить банковский кредит, добавляет Сосницкий.

В поисках справедливости люди объединяются в общественные организации и движения, стараясь вынудить власти искать пути решения проблемы.

К властям обращались и девелоперы. Руководство «Ванта» в декабре 2009 г. направило письмо мэру Ростова-на-Дону Михаилу Чернышеву (мэр опубликовал его в своем блоге). В обращении, подписанном председателем совета директоров «Ванта» Валерием Чабановым и заместителем гендиректора Егором Парахиным, концерн просит отсрочить выплаты за аренду земли и избавить его от исков о банкротстве хотя бы со стороны муниципальных предприятий. «Администрация города будет помогать. Идем навстречу, рассчитывая, что свои обязательства перед дольщиками «Вант» выполнит», – написал в блоге мэр.

«Государство не обязано заниматься вопросами обманутых дольщиков, – считает Володько. – Покупатели строящегося жилья сознательно принимают на себя риски, связанные с процессом строительства». «Не власти брали деньги и обещали, что дом будет построен», – согласен Сосницкий.

Помощь свыше

Тем не менее администрация Ростовской области договорилась с Юго-Западным банком Сбербанка России (ЮЗБ) о кредитовании концерна «Вант». В конце 2009 г. начато финансирование строительства дома на ул. Евдокимова, 35. В марте 2010 г. банк открыл кредитную линию в размере 192 млн руб. на строительство дома на пересечении ул. Штахановского и Мезенского переулка, рассказал на пресс-конференции замгубернатора Юрий Андриади. По его словам, ЮЗБ в 2010–2011 гг. готов предоставить «Ванту» 1,35 млрд руб. на достройку домов.

«Вант», по словам Егора Парахина, намерен достроить дома в 2011 г. и планирует гасить кредиты за счет дальнейшей девелоперской деятельности. «ЮЗБ несет риск, без вмешательства обладминистрации он бы не принял положительное решение», – считает гендиректор Центра финансового консультирования Леонид Шафиров. Сосницкий уверен, что кредиты помогут «Ванту»: «Какой бы административный ресурс ни включался, банк – это коммерческая структура, идавать безвозвратные кредиты он бы вряд лирискнул».

Помимо помощи в получении кредитов власти региона снижают стоимость техусловий и подключения к коммуникациям для застройщиков, ускоряют процессы согласования разрешительной документации, напомнил Сосницкий. Были случаи, когда администрация подыскивала другого застройщика для завершения стройки. Но большинство проблемных домов готово на 50–60% при 80–90%-ной реализации квартир – такой проект невыгоден для потенциального инвестора, считает Володько.

Без гарантии

Проблема обманутых дольщиков в Ростове на слуху и продолжает отпугивать потенциальных покупателей от первичного рынка, сетуют риэлторы.

Наличие 214-ФЗ, открытость компании и реальная работа по объекту – три момента, на которые следует обращать внимание при выборе застройщика, считает Сосницкий. Компания должна быть готова предоставить все документы и даже сметы и документы об их освоении, подчеркивает риэлтор.

Володько рекомендует также обратить внимание на репутацию девелопера: «Хорошая репутация не гарантирует полной защиты, однако риск банкротства малоизвестной компании с небольшим объемом строительства гораздо выше».