Доходное место: Здания без присмотра

В нашей практике есть пример, когда построенный комплекс не был сдан в эксплуатацию – из-за небольшого отклонения проекта застройщик получил предписание о приостановке работ», – рассказывает Эдуард Апсит, гендиректор УК Facilicom. За год простоя объект потерял товарный вид. Кровля где-то оказалась негерметичной, вовремя это заметить было некому, и в осенне-зимний период в здании появились большие протечки, намокли бетонные перекрытия. За зиму из-за многократного замерзания и оттаивания (в здании не было включено отопление) существенно ухудшилась конструктивная прочность перекрытий. Кроме этого во многих местах отслоилось дорогое внешнее оформление. В целом рыночная стоимость объекта снизилась не менее чем на 20%.

Минимальный уход

«Даже если в здании нет ни одного арендатора, оставлять его без обслуживания категорически нельзя, – уверена Марина Великорецкая, гендиректор Colliers International FM. – Уж тем более в нашем климате, с его перепадами температур, уровня влажности и проч. В противном случае собственник рискует в будущем потерять здание как коммерческий объект, который способен приносить ему прибыль». Сооружения, которые не поддерживают эксплуатационные службы, приходят в негодность в течение 3–5 лет,– утверждает Валентин Каверин, технический директор Becar EASI. При прекращении эксплуатации здание начинает деградировать сразу, добавляет Эдуард Апсит.

«Объекты коммерческой недвижимости достаточно качественные, они не рухнут на следующий месяц после того, как их перестали эксплуатировать. Чтобы такие капитальные объекты получили достаточно серьезный ущерб из-за отсутствия эксплуатации, нужно несколько лет», – не соглашается Андрей Жолин, гендиректор «Маторин-ТМ». Если собственники провели хотя бы минимальные мероприятия по консервации объекта, сверхнормативного износа в течение нескольких месяцев, может быть года, не произойдет, полагает он.

Долговечность современных построек зависит от многих факторов, имеют значение все стадии реализации проекта – от старта строительства до эксплуатации здания.

«Мы видели много примеров, когда плохое качество кровли и ее несвоевременный ремонт быстро приводят к разрушению внутренних помещений и конструкций», – продолжает Апсит. Без действующей системы отопления зимой это может привести к промерзанию системы подачи теплоносителя и (или) воды. В современных объектах не всегда обеспечивается естественный слив воды из систем отопления (в том числе из достаточно распространенных систем подогрева пола), что тоже способствует разрушению объекта.

Внутри здания – независимо от того, есть там арендаторы или нет, – необходимо поддерживать стабильные комфортные условия для самого же здания, считает Великорецкая. Должна быть определенная температура, как правило это плюс 20 градусов, влажность воздуха на уровне 40%, помещения в обязательном порядке должны вентилироваться. При несоблюдении этих условий, например при повышенной влажности и отсутствии достаточной вентиляции, инженерное оборудование будет ржаветь, на стенах может появиться грибок. Напротив, при недостаточном уровне влажности быстро приходят в негодность соединительные части – уплотнители, прокладки, гибкие вставки и проч.

На новом комплексе необходим постоянный мониторинг состояния конструктивных элементов – новое здание в первые годы своей жизни дает усадку, а значит, появляются трещины, ведет стены и т. д. Если не следить за этими процессами и вовремя не предпринимать меры, последствия могут быть самыми плачевными, вплоть до аварийных ситуаций.

Если объект не эксплуатируется, со временем разрушается его фасад, инженерные коммуникации, внутренняя отделка и потом уже оборудование. В течение трех лет здание теряет вид и, соответственно, стоимость, резюмирует Каверин.

Как важна профилактика

Стоял деловой комплекс в центре Москвы без арендаторов. Не потому, что не было желающих, а потому, что два собственника судились за него уже несколько лет. Так получилось, что управляющая компания дружила с обоими и оба, к счастью, понимали, что оставлять строение без ухода совсем нельзя. УК посадила в БЦ небольшую команду, которая следила за отоплением и электричеством. На остальное собственники денег давать не хотели. И вот спустя полгода специалисты управляющей компании просто интереса ради, «для себя», решили проверить систему пожарной сигнализации, которая и в действующем-то офисном центре проверяется раз в полгода, а используется – при хороших арендаторах и собственниках – раз в 10 лет, когда пожар случается. И тут же система «потекла» – ее профилактически никто не обследовал, проблемы не выявлял, а значит, не устранял.

По мнению Владимира Стукана, генерального управляющего Ross Group, инженерные системы без обслуживания выдерживают от одного дня до нескольких месяцев, а их авария может привести в негодность и другие элементы объекта частично или полностью.

Как показывает практика Colliers International FM, ремонт инженерного оборудования выливается в 60–70% стоимости этого оборудования. В зависимости от особенностей конкретной постройки может случиться и так, что придется не ремонтировать, а полностью менять оборудование. Сама стоимость инженерных систем сопоставима с капитальными затратами. Например, система, обеспечивающая вентиляцию бизнес-центра класса А площадью 30 000–40 000 кв. м, может стоить около 1,5 млн евро. Соответственно, только на ее ремонт уйдет около 0,9 млн евро, приводит пример Марина Великорецкая. «Не говоря уж о временных затратах, о затратах на оплату труда специалистов, об упущенной выгоде, в конце концов», – добавляет она.

Некоторые виды работ собственники не проводят из-за экономии. Например, обслуживание наружных и канализационных сетей, продолжает тему Каверин. Что совершенно неправильно: затраты на их ремонт гораздо больше, чем на их постоянное поддержание в рабочем состоянии. Обслуживание канализационных сетей бизнес-центра площадью 5000 кв. м обойдется в 300 000–400 000 руб. в год. Стоимость же ремонта сетей в случае аварии составит более 2 млн руб.

Неэксплуатируемое здание, как правило, нельзя отключить от системы электроснабжения – это чревато авариями при последующем подключении. 30–40% пожаров происходят по причине неудовлетворительного состояния системы электропитания и отсутствия должного контроля за состоянием этих систем, – приводит печальную статистику Эдуард Апсит.

Система теплоснабжения сооружений на первый взгляд не требует к себе постоянного внимания. Сантехник может не появляться в помещении годами, а иногда и десятилетиями: пока батареи отопления не выйдут из строя. Но это только видимая часть айсберга. А основная часть этой инженерной системы скрыта: как вырабатывается тепло; как оно передается в здания; как регулируется температура; как формируется химический состав теплоносителя, чтобы увеличить срок службы батарей отопления на 50–200%; как осуществляется защита магистралей тепла от возможных гидравлических ударов, способных в одно мгновение вывести из строя системы теплоснабжения целых районов в крупных городах, – обычные пользователи об этом не знают. Об этом знают управляющие компании.

В режиме ожидания

Большинство собственников, по словам Жолина, считают, что «раз они не получают дохода от здания, то нечего на него и тратиться». Другие знают, что если сейчас не вложить в здание незначительную сумму, то через год-два придется потратить в 3–4 раза больше на ремонт. «Решение владельца может зависеть от квалифицированности УК или консультантов, их умения доказать, что лучше сейчас платить 10000 руб. в месяц эксплуатационной компании (за год это составит 120 000 руб.), чем через год понести затраты на ремонт в размере 1 млн руб.», – считает он.

Цена обслуживания замороженного объекта может быть, по данным Эдуарда Апсита, ниже в 2–4 раза, нежели работающего. В Becar EASI, говорят о разнице в 50%, «если же объект вяло функционирует, то уход за ним примерно на 35% дешевле, чем у действующего». «Затраты по технической эксплуатации при консервации объекта снижаются в десятки раз», – категоричен Жолин, поскольку «нет пользователей, инженерные системы либо отключены, либо работают в облегченных режимах без нагрузок».

В комплексе, существующем в «спящем» режиме, необходим минимальный штат сотрудников, продолжает Великорецкая. Если есть система диспетчеризации, достаточно одного дежурного сотрудника в сутки и одного специалиста, который работает пять дней в неделю. В целом штат пустующего сооружения может составлять 6–10 человек – в зависимости от объема площадей. Минимально необходимый объем работ определяется особенностями здания и его инженерных систем.

Например, в некоторых случаях постройки имеют дренажные системы – специальные мощные насосы для откачки накапливающихся грунтовых вод. Если подвальный этаж герметичен, то относительно легкое здание в несколько этажей может «всплыть» уже при уровне грунтовых вод (относительно уровня пола подвального этажа) всего 1,5–2,5 м, рассказывает Апсит. В этом случае необходима постоянная работа дренажной системы (насосов) и ее регулярный контроль.

Великорецкая полагает, что должны оставаться в рабочем состоянии системы теплоснабжения, вентиляции и электроснабжения, чтобы не страдали сами системы и конструктив здания. Поскольку в отсутствие арендаторов потребление тепла на объекте минимальное, вполне можно обойтись без системы холодоснабжения, предварительно правильно законсервировав ее – так, чтобы в любой момент ее вновь можно было включить.

«В любом случае зимой необходимо обеспечить минимальное функционирование системы отопления», – согласен Эдуард Апсит. Впустующем здании, как правило, не отключается или отключается частично подача электроэнергии – следовательно, необходимо регулярно контролировать состояние системы электроснабжения. «Также надо проверять состояние водостока с кровли: при его нарушении возможны протечки», – предупреждает Апсит.