Ориентиры: Опережая дефицит

Результаты I квартала 2010г. явственно продемонстрировали: несмотря на то что мы все никак не догоним Европу по количеству офисных метров на одного человека, того, что построено, более чем достаточно. По данным NAI Becar, за этот период было введено 350000 кв. м кабинетов, а «по итогам крупных сделок было куплено и арендовано около 150000 кв. м» за первые три месяца.

Среди сданных объектов можно вспомнить БЦ «Домников» (70000 кв. м, девелопер InterRos Development), комплекс «Западные ворота» (60500 кв. м, девелопер Centurion Hypermarkets), объект на Арбатской площади (31447 кв. м, застройщик «Жилреконструкция») и др.

Близки к нулю

По информации Colliers Int., построено около 240000 кв. м, в CB Richard Ellis насчитали 220000 кв. м. Из них только 20% выведенных на рынок помещений было сдано к маю. «Доля сделок аренды, заключенных на стадии строительства, которая была весьма значительна до кризиса, теперь близка к нулю благодаря наличию большого выбора свободных помещений», – объяснили в Jones Lang LaSalle.

По данным CBRE, объем сделок за I квартал составил 375000 кв. м. Среди наиболее значимых сделок: «Согаз» арендовал 15800 в БЦ «Волна», IBS сняла 19000 кв. м в БЦ «Горизонт», «Финам» – 7400 кв. м в «Мегаполисе», «Лукойл» – 7200 кв. м в «Уланском центре» и проч. (Colliers Int., CBRE).

В целом на рынке объем чистого поглощения составил 76000 кв. м, посчитали в CBRE, «несмотря на то что активность арендаторов была достаточно высокой, компании переезжали в другие помещения, не арендуя при этом дополнительных площадей». «Пересмотр многими арендаторами своих планов по расширению привел к уменьшению среднего размера сделки на рынке», – отмечают в JLL. Хотя несколько крупных сделок начала 2010 г. на 80% увеличили средний размер снимаемого помещения и в настоящее время он достиг 2300 кв. м. Наибольшим спросом, по данным NAI Becar, пользуются блоки по 500–700 кв. м.

Некоторые девелоперы идут дальше. Так, MR Group продавала блоки в БЦ «Трио» начиная от 200 кв. м. За I квартал застройщик заключил шесть сделок общим объемом около 2500 кв. м.

Офисный блок в одном из зданий московского технопарка Nagatino i-Land, общей площадью 294 кв. м был продан на аукционе за 30 млн руб. при начальной цене 36 млн руб. Сергей Канаев, коммерческий директор технопарка Nagatino i-Land, остался доволен результатами: «Мы продали один лот из девяти и считаем, что для пилотного проекта это хороший результат. Еще на три лота подписаны соглашения о намерениях. Клиенты пожелали приобрести их вне аукционной площадки».

Снять и въехать

Арендаторы ищут и снимают кабинеты с отделкой в готовых бизнес-центрах. А таких до сих пор немного. По состоянию на декабрь 2009 г. объем свободных помещений без внутренней отделки составлял 1,37 млн кв. м (данные CBRE), а к концу 2010 г. данный объем может достигнуть 1,5 млн кв. м. Согласно исследованию компании, около 50% от общего объема сделок аренды на рынке в 2009 г. были заключены на вторичные помещения, что привело к существенному росту свободных помещений в состоянии shell & core. В настоящее время, «согласно статистике закрытых сделок, покупатели и арендаторы выбирали помещения с отделкой, расположенные в центральных районах Москвы», отмечают в CBRE.

Доля свободных площадей в сегменте класса А сохранилась на высоком уровне и составила, по данным консалтинговой компании, 26%. В классе В пустует 18,5% кабинетов, что на 2,5% больше IV квартала 2009 г. По информации NAI Becar, средний уровень вакантных помещений составил 24% в классе А и 22% – в классе B.

Объем невостребованных помещений значительно увеличился в центральном деловом районе и достиг 15% (в IV квартале 2009 г. данный показатель составлял 6%), посчитали в CBRE. При этом 90% площадей, введенных в эксплуатацию в этом районе в I квартале, пустуют.

Базовые ставки аренды остались в целом неизменны. Помещения класса А – $450–500 за 1 кв. м в год, класса В+ и В- – $350–450 и $250–350 за 1 кв. м в год соответственно. В настоящее время Москва оказалась на седьмом месте в рейтинге городов мира с самыми дорогими ставками аренды на офисы, сообщается в исследовании компании Cushman & Wakefield. В прошлом году столица РФ занимала четвертое место в рейтинге. Первое место в списке самых дорогих деловых районов мира занимает Токио – 1441 евро за 1 кв. м в год, лондонский Уэст-Энд – 1220 евро за 1 кв. м в год.