Точка зрения: Сельхозземля: отдавать или пахать

Свыше 50 000 га сельхозземель в Московской области не используется по назначению. С поправкой на то, что Подмосковье – зона неустойчивого земледелия, цифра огромная. В регионах она еще больше, поэтому внимание властей к проблеме понятно: такой ресурс, а не приносит никакой экономической пользы. В недрах Госдумы уже гуляет законопроект, ужесточающий наказание собственнику за неосвоение сельхозземель, а власти всерьез говорят об изъятии неиспользуемых земельных наделов.

И хотя процедура изъятия сельхозземель в России не отработана, зимой СМИ обошла новость о том, как региональные власти через суд забрали 50 га заросшей сорняками земли у фермеров Новосибирской области. Можно считать это показательным процессом, поскольку у любого лендлорда есть законный способ избежать подобной процедуры. Тем более что лишиться своей земли он может не только из-за бдительности госорганов, а совсем по другим причинам.

То, что не используется

Право властей изымать неиспользуемые в течение трех лет сельхозземли регулирует федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (принят в 2002 г.). Но сначала районные власти каждый год будут присылать уведомления с рекомендацией использовать землю по назначению.

Последовать ей не так сложно. В Подмосковье развивается молочное и мясное животноводство. Для животных нужны поля для выпаса. Также можно засаживать поля люцерной, предварительно заключив договоры с фермерами на покос травы для заготовки кормов. А в уставе собственника земли в качестве одного из основных видов деятельности написав: «сельское хозяйство».

То, что замусорено

Проблема использования сельхозземли решаема, есть вопросы посложнее. Как известно, вывоз мусора – один из самых прибыльных бизнесов. Он бывает легальным, а бывает – нет. Во втором случае это значит, что владельцы грузовиков находят в ближайшем Подмосковье неиспользуемый участок, к которому удобно подъехать, но который отделен от дороги лесом или домами и не бросается в глаза. Они сбрасывают туда в день по два десятка машин, и за месяц на участке образуется свалка.

На одном из наших участков такое случилось. После расчистки территории от мусора было принято решение разрыть съезд на участок с федеральной трассы, чтобы ни одна машина не могла туда подъехать. Затраты на вывоз мусора могут превышать стоимость участка. При необходимости восстановить съезд будет дешевле, чем снова убирать чужой хлам.

Собственник о таком самоуправстве на участке может долго не знать. Пока не позвонят чиновники из местной администрации. Подобные истории случаются с лендлордами, с колхозами. У обычного колхоза в среднем около 2000 га. Это огромная территория, каждый день даже в активно действующем хозяйстве осматривать ее никто не ездит. На юге России часто приходилось слышать от директоров колхозов, как за ночь были нелегально сжаты зерновые на десятке гектаров. Убытки – колоссальные. Предприимчивые граждане, готовые косить на чужом поле, – головная боль любого лендлорда.

То, что в недрах

Бывает, что на участке есть месторождение песка или торфа, но оно не такое большое, чтобы стоило оформить лицензию на недропользование и официально заниматься добычей полезных ископаемых. Зато знающие местные жители могут развернуть незаконную добычу. За несколько дней на участке образуется внушительный незаконный карьер, о котором собственник даже не подозревает. Опять же до звонка из местной администрации.

Приходится ставить круглосуточную охрану, но это не панацея. Незаконные добытчики с нею так или иначе договорятся. А власти будут напоминать, что на участке идет незаконная добыча, и могут грозить исками за незаконное ведение предпринимательской деятельности.

когда разрастается кладбище

Иногда проблемы появляются с попустительства местных властей. Например, разрастание сельских кладбищ. Администрация в курсе происходящего, но не вмешивается, пока процесс самозахвата участка не станет необратимым. Все землевладельцы неоднократно сталкивались с этим.

Из последних случаев: участок в 150 га с одной стороны примыкает к жилой застройке, с другой – к церквушке и кладбищу. Оно в течение года заняло существенную часть ликвидной земли. Участок был потерян для освоения под жилую застройку. Такую землю не переведешь в категорию для жилищного строительства, как хотелось бы, в лучшем случае – для промышленного использования. В цене она потеряла как минимум вдвое. А занятый кладбищем кусок, само собой, не подлежит дальнейшему использованию.

Всем пахать!

Как защититься от этих посягательств на собственность? Вести на землях сельхоздеятельность. На вспаханном поле не будут хоронить, рыть карьеры и сваливать мусор. Засаживать земли люцерной, кукурузой, картофелем – словом, культурами, которые не требуют дорогостоящего ухода. При правильном подходе и в урожайный год вынужденный бизнес позволит собственнику выйти в ноль. Рассчитывать на прибыль не стоит, но даже нести убытки от сельхоздеятельности выгоднее, чем платить налог на имущество, если перевести земли в другую категорию, или вовсе лишиться актива.

Налог на сельхозземли в среднем составляет 3 руб. за сотку в год, а засев одной сотки обходится в 125 руб. Добавим, что земля, как правило, достается собственнику за приемлемые деньги – $300–500 за сотку. И даже если изначально приобретено 2000 га, а застройке и продаже подлежат всего 40 га, то прибыль от освоения 5% актива может перекрыть все инвестиционные расходы. Да и неосвоенные наделы со временем пригодятся. Все Подмосковье застроить невозможно, поэтому в перспективе 10–20 лет земли будут использоваться и для сельхозбизнеса, и для тепличных хозяйств.