На асфальте: Кредит на то, чего нет

«НДВ-недвижимость», рассказал ее представитель Андрей Владыкин, заключила соглашения об ипотечном кредитовании продаваемых компанией объектов с четырьмя банками: Газпромбанком (на продажу квартир в ЖК «Резидент 77», 20% – первоначальный взнос, годовая ставка – от 13% в рублях), Росдорбанком («Немчиновка» и «Маршалл», 40%, от 15%), банком «Северный морской путь» (микрорайон «Никольское-Трубецкое», 20%, 15–16%, после оформления квартиры в собственность – 12–13%) и «ВТБ24». Условия вполне себе рыночные. «Но дело в том, что без спецпрограмм новостройки банками не кредитуются, – объясняет эксперт. – Сейчас банки предпочитают давать кредит в том случае, если предмет залога существует не в проекте, а реально: т.е. либо на покупку на вторичном рынке или на новостройку, но под залог имеющейся недвижимости».

Девелоперы активизировали переговоры о сотрудничестве с государственными и частными финансовыми институтами. Последние обсуждают возможность создания партнерских программ, но реализовывать ее не торопятся. Получить же от банков деньги напрямую на приобретение новостроек и вовсе проблематично, несмотря на все декларации. Как правило, кредиты если и выдаются, то на приобретение готового жилья либо под залог имеющейся у заемщика недвижимости. Своему посткризисному росту ипотека обязана в основном усилиям Сбербанка и АИЖК.

Подъем с нуля

Подводя итоги I квартала 2010 г., ЦБ РФ радостно отчитался об увеличении числа выданных ипотечных жилищных кредитов как в рублях (67949 кредитов приблизительно на 77 млрд руб.), так и в валюте (1072, примерно на 4,6 млрд руб.). Это данные по России.

Москва в этой статистике занимает безусловно лидирующее положение по валютным кредитам (выдано на 2,2 млрд руб.) и отвечает за львиную долю (около 11,3 млрд руб.) кредитов рублевых. По данным Росрегистрации, за I квартал 2010 г. в Москве с использованием ипотеки было заключено 3562 сделки. Это примерно втрое больше, чем за аналогичный период 2009 г. Но если согласиться с оценкой Московской ассоциации риэлторов, что с начала 2010 г. ежемесячно на продажу в столице выставлялось примерно по 40000–50000 квартир, а регистрировалось 4000–7000 сделок, то цифры не выглядят впечатляющими.

Ипотечный бизнес имеет низкую маржу и в то же время довольно рискованный, нормальные акционеры вряд ли захотят им заниматься, делился на условиях анонимности один из банкиров. Банки, в 2008 г. сотнями заявлявшие о предложении ипотечных продуктов, в 2009 г. в основном этот бизнес свернули. По данным ЦБ РФ, в кризисный год «регулярно осуществляли выдачу ипотечных жилищных кредитов (ИЖК) около 130 кредитных организаций, в иностранной валюте – 17». Все вместе они предоставили гражданам России 130085 ИЖК на общую сумму 152,5 млрд руб., что составило около 6% от выданных потребительских кредитов.

«С одной стороны, банки не располагали ликвидностью, риски кредитования были повышены, соответственно, и процентные ставки зашкаливали. С другой – потенциальные заемщики тоже не понимали, сохранят ли они работу и стоит ли в этих условиях брать на себя длительные обязательства по существовавшим на тот момент ставкам», – объясняет Сергей Козлов, зампредседателя правления СДМ-банка.

Снова здравствуйте

В 2010 г. на рынке вновь представлен почти весь спектр ипотечных продуктов: процентные ставки и размер первоначального взноса по ним продолжают снижаться и в ряде случаев достигают докризисных. Как пишут эксперты портала «Русипотека», «сейчас разгорается конкуренция за уцелевших в период кризиса потенциальных ипотечных заемщиков».

По данным «Русипотеки», кредиты на приобретение жилья на вторичном рынке при первоначальном взносе в 20–30% не менее чем на 10 лет у ведущих банков стоят около 14,5% годовых. На новостройки – на 1–2% дороже.

Во время кризиса банки сворачивали программы кредитования новостроек и только сейчас стали осторожно возвращать их. «Мы кредитуем покупку недвижимости у разных застройщиков, проводя индивидуальную аккредитацию запрашиваемого объекта как на этапе приобретения доли, так и при заключении договора переуступки прав требования», – говорится в пресс-релизе банка УНИФИН (партнера DeltaCredit), который заявил в мае, что начинает кредитовать покупку квартиры в новостройках под залог имеющейся недвижимости (от 15,5% годовых в рублях, 11% в долларах).

Лучше с партнером

По партнерским программам кредитования условия могут быть более мягкими. Например, клиенты «Инком-недвижимости» могут получить у банков-партнеров кредит на квартиру на вторичном рынке по ставке на 0,25–0,5% ниже стандартной, рассказал Лев Плецельман, руководитель службы ипотечного кредитования компании. А «Миэль-новостройки», по словам ее гендиректора Марии Литинецкой, подписали договор с «ВТБ24» и теперь заемщики этого банка, покупающие новостройки у «Миэля», могут рассчитывать на следующие преференции: пониженная на 0,5% по сравнению с базовой процентная ставка (стандартная составляет от 13,6% до 19,1% в рублях, от 9,1% до 15,85% в долларах), уменьшенная на 20% комиссия за услуги по выдаче кредита (стандартная – 25400 руб.), в 2 раза меньший срок моратория на досрочное погашение (1,5 месяца вместо трех).

Застройщики и напрямую стараются выбить у банков улучшенные условия для своих покупателей. «Большой популярностью у наших клиентов пользуется программа ипотечного кредитования Газпромбанка. Мы также находимся в финальной стадии переговоров с рядом других крупных банков – лидеров рынка ипотечного кредитования. Внедрение этих программ значительно увеличит возможности наших клиентов по приобретению квартир в новостройках», – объяснил Артем Эйрамджанц, первый вице-президент ГК ПИК. «Крост», по информации пресс-службы, также ведет переговоры с «рядом крупных банков» о партнерских программах.

Движение банков навстречу заемщикам все-таки происходит потому, что падение цен на жилье прекратилось, объясняет Дмитрий Овсянников, гендиректор компании «Ипотек.ру».

Экономические предпосылки оживления ипотеки понять достаточно просто, рассуждает эксперт. Когда банк выдавал кредит в 5 млн руб. под залог жилья стоимостью 7 млн руб. на растущем рынке, то, даже если заемщик перестанет платить, продав квартиру, банк мог покрыть и судебные издержки, и свои убытки. Если же цены на недвижимость падают, то при дефолте заемщика банк, решив реализовать квартиру, не только не заработает, но и, наоборот, недосчитается собственных денег. Поэтому банки либо прекращали выдачу кредитов «до лучших времен», либо повышали проценты по ним, пряча в ставку риски невозвратов. То есть заставляли десятки добросовестных заемщиков платить за одного недобросовестного. Но повышение ставок привело к тому, что меньше людей стало обращаться за кредитом, следовательно, на рынке становилось меньше покупателей. А чем меньше спрос, тем меньше цены. «Для наращивания объемов кредитования банкам нужна стабилизация или рост цен или же помощь со стороны», – объясняет Овсянников.

Помощь пришла

С осени 2009 г. общественное мнение стали склонять к тому, что дно кризиса пройдено и цены на недвижимость снова должны расти. По крайне мере в Москве средняя цена 1 кв. м увеличивается каждую неделю, рапортуют аналитики IRN.ru.

Свою роль сыграл и административный ресурс. Первые лица государства заявили в телеэфире, что ипотека не может стоить дороже 10% годовых, затем напомнили о необходимости развивать кредитование новостроек. АИЖК совместно с Минэкономразвития подготовило проект долгосрочной стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в России до 2030г.: предполагается, что к этому сроку 60% российских семей смогут обзавестись недвижимостью при помощи ипотечного и других форм жилищного кредитования. А станет такое возможным потому, что банки не будут брать с заемщиков больше 6% годовых за пользование кредитом.

Добровольное рабство

Правда, эксперты фонда «Институт экономики города» еще на заре появления ипотеки в России утверждали, что снижение ставок не слишком поможет распространению этого вида кредитования, если цены на недвижимость останутся высокими, а первоначальный взнос будет составлять «правильные» для банка 30%.

До кризиса банки предлагали программы с минимальным первоначальным взносом или даже с полным отсутствием такового, но ставки по таким программам зашкаливали из-за повышенных рисков.

Сейчас кредитов с нулевым взносом заемщикам не предлагается. Для остальных действует старое правило: чем меньше взнос, тем больше ставка, но банки идут на снижение неохотно. Чтобы все-таки мотивировать их предоставлять более льготные условия заемщикам, в январе 2010 г. создана специальная Страховая компания АИЖК (СКАИЖК). Ее задача – быть перестраховщиком для коммерческих страховых компаний, беря на себя до 80% их рисков.

Вице-президент СКАИЖК Наталья Козлова заявила, что разделение кредитором риска со страховой компанией позволяет снизить первоначальный взнос и процентные ставки по ипотечным кредитам. «Согласно оценке АИЖК, снижение минимального уровня первоначального взноса до 10% от стоимости недвижимости способно в 4 раза увеличить количество потенциальных заемщиков», – говорится в пресс-релизе АИЖК.

Чем больше у людей возможностей приобрести недвижимость, тем, наверное, лучше. Ипотеку можно рассматривать как добровольное рабство или же как шанс обзавестись собственным жильем.

У автора статьи есть знакомый, который второй раз намерен взять ипотечный кредит: первый он погасил, продав купленную по ипотеке квартиру, так как не смог за нее платить (в кризис зарплата упала, а ежемесячный валютный платеж банку вырос). Получается, он несколько лет просто снимал квартиру у банка. Возможно, его вторая попытка окажется удачнее и через 30 лет он станет полноправным владельцем столичного жилья.