На асфальте: Рынок под давлением

Усилия государства по поддержке строительной отрасли упираются в сокращение спроса, в категорическое нежелание большинства граждан закладывать свои завтрашние доходы ради оперативного решения жилищной проблемы.

Синдром Плюшкина

По расчетам экспертов ВЦИОМ, у 36% петербуржцев доходы за последний год сократились. Дифференцированных данных по категориям социологи не приводят. Однако на уровне экспертных оценок большинство исследователей сходятся на том, что сильнее всего упали доходы у верхней части среднего класса (upper middle) – менеджеров, владельцев небольшого бизнеса. Усилия государства, направленные на поддержку пенсионеров, позволяют статистикам говорить о стабилизации среднего уровня доходов, но пенсионеры не являются целевой группой на рынке жилья.

По оценкам рекрутинговых компаний, реальные зарплаты в Петербурге за последний год сократились на 20–30%. Снизилась доля смежной занятости (экономически активные граждане крутились до кризиса на 2–3 работах – сейчас многие обеспокоены тем, как бы сохранить основную).

Параллельный процесс – увеличение доли банковских вкладов в структуре расходов населения. По данным Петростата (на февраль 2010 г.), доля сбережений за год увеличилась более чем вдвое – до 20,8% доходов (подробнее см. «Ведомости» № 279 от 4 мая), а доля банковских депозитов и вложений в ценные бумаги – в 8 раз. Но число тех, кто копит именно на жилье, сократилось с 7% до 5%. Большинство просто формирует подушку финансовой безопасности, откладывая средства на черный день. По данным ЦБ, объем вкладов физических лиц в петербургских банках за год вырос на 25% (сведения по состоянию на март).

В апреле (по сравнению с мартом) объем вкладов физических лиц в российских банках увеличился на 3% до 8 трлн руб. Крупные банки, которые отнюдь не склонны баловать вкладчиков высокими ставками, рапортуют о более высоких показателях прироста депозитов. То есть людьми движет не желание заработать на процентах, а именно стремление сохранить средства. По мнению заместителя гендиректора АСВ Андрея Мельникова, граждане готовы нести деньги в банки, даже если ставки опустятся ниже инфляции.

По прогнозам аналитиков ЦБ, объем средств населения на депозитах за 2010 г. вырастет на 22%. Это 1,5 трлн руб., выведенных с товарных рынков. В том числе и с рынка жилья.

Показательна статистика Сбербанка РФ. Рост средств на депозитах в апреле – плюс 3%, объем кредитов, выданных физическим лицам, увеличился на 1%. Объемы ипотечного кредитования растут, но пока не настолько, чтобы оказывать ощутимое влияние на рынок.

По данным аналитиков портала BN.ru, за I квартал было выдано 1300 ипотечных кредитов на 2 млрд руб. Это вдвое больше, чем год назад, но в 4–5 раз меньше, чем в конце 2007 – начале 2008 г. Ипотечные сделки составляют менее 10% общего объема продаж на рынке жилья (на вторичном рынке – около 14 500 сделок за I квартал). В новом строительстве эта доля и того меньше.

«Быки» и «медведи»

Cейчас петербургский рынок жилья находится в точке неустойчивого равновесия. Падение вроде бы прекратилось, в апреле наметился даже некоторый рост цен. Однако продолжительное и плавное, месяц за месяцем, снижение индекса цен укрепляло уверенность «выжидающих покупателей» в правильности выбранной стратегии. Смена тренда могла бы переломить ситуацию, вывести на рынок отложенный спрос, вернуть интерес мелких частных инвесторов.

Однако здесь интересы застройщиков, играющих на повышение (в основном это крупные и средние компании с продвинутыми проектами), сталкиваются с тактикой тех, кому еще надо отвоевывать свою долю на рынке.

Самым заметным событием первых месяцев 2010 г. стало начало продаж в «Северной долине». Всего этим масштабным проектом предусмотрено строительство более 2 млн кв. м жилья. В апреле застройщик, компания «Главстрой СПб», вывел на рынок 1390 квартир. По словам директора по маркетингу и продажам компании «Главстрой СПб» Михаила Бузулуцкого, за 3,5 недели удалось продать 400 квартир. Для сравнения: за I квартал в Петербурге было продано около 3800 квартир в новостройках. То есть «Главстрой СПб» разом отхватил около 30% рынка.

Базовая цена будущего жилья в «Северной долине» – 49 900 руб. за 1 кв. м. По данным аналитиков, средняя стоимость жилья в спальных районах в новостройках со сроком ввода два года и более – 62 650 руб. за 1 кв. м.

«В следующем году мы запускаем строительство и продажи в Юнтолово (проект «Медвежья лапа»), – говорит Михаил Бузулуцкий. – Там тоже будет недорогое жилье. До пяти этажей, небольшие квартиры. Концепция в целом сохранена (концепцию развития этого микрорайона принимали до кризиса. – «Ведомости»), но набор квартир будет другой. И мы учитываем, что метро рядом все-таки нет. Послекризисный спад не дает возможности поднять общий уровень цен. Рынок меняется, и застройщикам тоже пора меняться».

В августе-сентябре начнутся продажи в малоэтажных домах и таунхаусах проекта «Южный» компании «Старт девелопмент». Гендиректор УК «Старт девелопмент» Андрей Назаров полагает, что нижняя граница «эластичности спроса» находится на уровне 35 000–40 000 руб. за 1 кв. м: «Мы рассчитываем, что 40 000 руб. за 1 кв. м при том формате, который мы дадим, сделает востребованным больший объем вводимых площадей». Всего на территории, которую осваивает фирма, можно построить до 8 млн кв. м жилья.

У тех девелоперов, которые рассчитывают (по крайней мере публично – в заявлениях и декларациях) на рост покупательской активности и плавный рост средних цен, свои аргументы и своя правота.

По словам замдиректора консалтингового центра «Петербургской недвижимости» Ольги Трошевой, спад прекратился; в сегментах эконом- и бизнес-класса цены практически вернулись к показателям декабря 2009 г. Средняя цена предложения экономкласса в обжитых районах Петербурга, по данным «Петербургской недвижимости», составила 70 200 руб. за 1 кв. м. В апреле цены на квартиры экономкласса даже подросли на 0,5%.

«Застройщики постепенно корректируют цены в сторону повышения, – отмечает Трошева. – Снижение было возможно в тех объектах, которые недавно вышли на рынок. Влияние «Северной долины» на общий уровень цен пока минимально. У многих застройщиков есть объекты, где в продаже «остатки» квартир, в основном крупногабаритных многокомнатных, где цена 1 кв. м традиционно ниже, но это не отражает реальной картины рынка». Господствующей тенденцией Ольга Трошева считает вымывание с рынка небольших 1- и 2-комнатных квартир и студий.

За I квартал сокращение предложения на петербургском первичном рынке составило около 14%. В продаже появилось 10 объектов общей площадью 152 900 кв. м (2178 квартир). Куплено, напомним, было около 3800 квартир. То есть сейчас вывод новых объектов отстает от темпов реализации, что может наводить на мысли о грядущем дефиците и росте цен.

«В I квартале действительно отмечается оживление спроса, – говорит Владимир Смирнов, гендиректор ИСГ «Норманн». – Но активность покупателей ощутили только те, кто продавал по адекватным ценам».

Гендиректор компании «ЭнСиСи недвижимость» («дочка» международного концерна NCC) Юусо Хиетанен отмечает: «На рынок вышло несколько проектов экономкласса, что привело к понижению среднего уровня цен, но я не считаю это феноменом. Рынок восстанавливается. Спрос на наш продукт (в начале 2010 г. открылись продажи в жилом комплексе «Шведская крона» в Приморском районе Санкт-Петербурга) оказался выше, чем мы ожидали». «Шведская крона» позиционируется как первый в Петербурге комплексный проект с применением энергоэффективных технологий; цены начинаются от 70 000 руб. за 1 кв. м, за квартиры с отделкой – от 86 000 за 1 кв. м.