На воздухе: Престижная изоляция

Замкнутая жизнь в коттеджных поселках приводит к семейным конфликтам и субдепрессивным состояниям «счастливых» обитателей дорогих домов. В то время как сформированная социальная среда способна привлечь людей. И – девелоперам на заметку – увеличить продажи до 30%.

Для психологов давно не секрет, к чему приводит жизнь в престижных закрытых коттеджных поселках – отсутствие среды для общения, взаимодействия и самореализации пагубным образом сказывается в первую очередь на детях и их мамах-домохозяйках.

Неврозы, асоциальность, проблемы с коммуникацией, ощущение, что жизнь проходит мимо, – обо всем этом, видимо, вовсе не подозревают застройщики этих самых поселков. На вопрос: «Как вы создаете и поддерживаете сообщество жителей вашего поселка?» – девелоперы начинали рассказывать, какие прекрасные объекты инфраструктуры они будут строить: пляж, въездную группу, spa. Бесспорно, пляж – подходящий повод познакомиться, но к появлению сообщества это вряд ли приведет.

Между тем, как будет выглядеть поселок и что в нем будет происходить, определяет по большому счету застройщик. «Концепция поселка, созданная девелопером, на 70% задает комфорт будущей жизни», – считает Петр Кирилловский, директор по маркетингу поселка «Величъ». «Часто бывает, жители хотят сделать детскую площадку, а в поселке просто не оставлено места под общественные территории, – продолжает он. – Другой пример, когда дома в 300 кв. м соседствуют с усадьбами в 1500 кв. м. Разница в бюджетах жителей слишком велика и невозможно соблюсти общие интересы».

Поселки мертвые и живые

«Человек – существо социальное, ему важно принадлежать к какому-то племени, – говорит психотерапевт Светлана Дзасохова. – Это дает ощущение защищенности, уверенности и возможность общаться с себе подобными». Человеку необходимо сообщество не только чтобы разговаривать, но и для самореализации. Коттеджные поселки, за редчайшим исключением, такой возможности не дают.

По мнению Петра Кирилловского, не менее 50% проектов на рынке рождаются мертвыми: «Покупатель выбирает место, строит дом своей мечты – и не хочет в нем жить, потому что ничего не связывает с этим местом, где вокруг стоят такие же пустые дома или живут совершенно чужие люди». «Ничего похожего на традиционные стародачные сообщества в современных поселках нет, – поддерживает его Иван Синицын, партнер проекта «Гагаринлэнд». – В основном девелоперы ограничиваются периодическими массовыми праздниками и предлагают к использованию объекты инфраструктуры».

Многие покупатели, которые только планируют перебраться за город, особенно если выбранный поселок еще строится, не понимают, что вопрос среды часто важнее архитектуры дома или размера участка. Удачный загородный проект – это не просто кирпичи, бетон и балки, собранные в коробочки, это, прежде всего, люди. «Поселок живет полной жизнью только в двух случаях – либо когда его создатели тоже живут в нем, либо когда находится несколько деятельных жителей, которые постоянно заботятся о его нуждах», – говорит Кирилловский. «Иногда достаточно усилий одного человека, который действительно занимается общественной жизнью», – соглашается Екатерина Тейн, партнер компании Chesterton.

В ЖК «Потапово» (ЮЗАО Москвы) сообщество жителей существует благодаря председателю жилищно-строительного кооператива «Альфа» Константину Лисице. «Общественная жизнь в «Потапово» разнообразна и организована на высоком уровне», – отмечает Владлен Волошин, гендиректор «Велес капитал девелопмента» (застройщик). В ЖК проходят общественные мероприятия: Новый год, Крещение с купанием в проруби, Масленица с традиционными народными гуляниями, блинами, сжиганием чучела, конкурсами и подарками. На базе работающего в поселке досугового центра регулярно организуются тематические вечера, спектакли и концерты, спортивные и творческие занятия для детей и взрослых, рассказывает Марина Сиснева, руководитель службы социальной инфраструктуры ЖСК «Альфа». Также в «Потапово» есть универсальная спортивная площадка, футбольное поле, пять детских площадок, и к середине лета появятся еще две детские площадки, будут закрытый корт со школой тенниса, детский сад и гимназия.

Пример «проживающих девелоперов» – «Гагаринлэнд» (145 км от Москвы по Минскому шоссе). Партнеры проекта живут в этом поселке и все делают как для себя. «Мы создаем дачный образ жизни, восстанавливаем традиции», – рассказывает Иван Синицын. Набором инфраструктуры (спортивные площадки, кафе, пляж, лодочная станция, детская площадка с мини-зоопарком, центр детского творчества) застройщики не ограничиваются. За создание социальной среды здесь отвечают взрослые и детские аниматоры. «Они займут детей прогулками, походами и развлечениями, будут вести творческие кружки, – рассказывает Синицын. – А взрослые смогут с помощью аниматоров инициировать создание спортивной команды или группы по интересам. Задачей аниматора в этом случае будет найти жителей со схожими интересами и помочь в формировании группы».

Поселок «Величъ» также строился для себя, и максимальное внимание было уделено формированию правильного сообщества. «Сейчас хозяева проекта живут в поселке и вдыхают в него жизнь: организуют досуг, благоустраивают», – рассказывает Кирилловский. В поселке построен загородный клуб «Величъ Country Club» – это главный центр общественной жизни. Клуб предоставляет площадки для отдыха, занятия спортом, оздоровительных процедур. Здесь все время что-то проводят: винные дегустации, гриль-party, спортивные соревнования, концерты и совместные праздники, летом – рыбалка, зимой – каток и т.д. В «Величе» есть собственный детский клуб, подумывают и над открытием детского садика. Дети участвуют в районных спортивных состязаниях. «Недавно мы взяли несколько наград на соревнованиях по плаванию в Звенигороде», – радуется Кирилловский.

Цена общения

В основном социальная среда формируется в поселках стихийно, считает Синицын. Чем старше поселок, тем в этом смысле лучше. Как, например, в «Княжьем Озере», где заселение произошло более пяти лет назад.

«Многие девелоперы проводят развлекательные мероприятия для жителей и покупателей. Хорошие общие праздники проходят в «Наумово». Но назвать это комплексным формированием социальной среды сложно», – полагает Синицын. Но со временем и совместные праздники или использование построенных девелопером спорткомплексов или ресторанов могут способствовать появлению дружеского сообщества.

Другое дело, что планомерный подход к созданию комьюнити затратен, считают девелоперы. «Необходимо выделять бюджеты, создавать отдельную структуру внутри управляющей компании, чтобы она занималась социальными вопросами поселковой жизни, организацией праздников и т.д., строить досуговые центры, спортивные и детские площадки, прогулочные зоны и прочее», – перечисляет Волошин.

Если включать в стоимость создания особой социальной среды не только благоустройство и строительство инфраструктуры, но и землю, которая отведена под общественные территории, набежит не один десяток миллионов долларов, посчитал Кирилловский. Это дополнительно от $100 до $1000 на сотку, в зависимости от объема работ, уточняет Анна Шишкина, начальник управления маркетинга УК «Абсолют менеджмент».

По мнению Алексея Артемьева, руководителя отдела загородной недвижимости «Калинка-риэлти», говорить о формировании некой общности жителей на основе единых интересов можно применительно только к достаточно большим элитным проектам, на 100 домов и более. В поселках и бизнес-, и экономкласса этому уделяют много меньше внимания. «Конечно, куда проще ограничиться созданием управляющей компании, которая бы решала повседневные бытовые вопросы, и разбить детскую площадку, назвав все это инфраструктурой», – иронизирует он.

Участие девелопера в создании сообщества жильцов зависит от размера поселка, считает Игорь Заугольников, директор департамента маркетинговых коммуникаций Rodex Group: «Если это небольшой или средний поселок (от 50 до 200 домовладений), участие застройщика не столь важно, если же крупный (более 180–200 домовладений), оно жизненно необходимо». На долю крупных проектов приходится около 25% предложения на рынке загородного жилья, по оценке Rodex Group.

Увы, компании не спешат образовывать круг из жителей. Застройщики утверждают, что сообщества нет, потом что оно не нужно жителям. «У нас никому ничего не нужно. Все живут за высоким забором», – категоричен Артемьев.

В финансовом плане создание комьюнити дешевле, чем строительство многих модных объектов инфраструктуры вроде spa-салона или спортзала, возражает Иван Синицын. Оно формируется отношениями, основные затраты приходятся на подбор, обучение и развитие персонала. Однако на этапе формирования сообщество, как ребенок, требует много времени и внимания.

«Затраты на создание социальной среды минимальны, – соглашается с ним Екатерина Тейн, – по сути, не так уж необходима расширенная инфраструктура». И напротив, если нет каких-то общих собраний, мероприятий, общения внутри поселка, то многие объекты инфраструктуры, например для командных игр и спорта, оказываются невостребованными, комментирует она.

Доходы от сообщества

Расценивать создание соцсреды как затраты в никуда неправильно, считают участники рынка. Практика тех девелоперов, которые уделяют внимание формированию комьюнити, это подтверждает.

Положительные рекомендации знакомых и родственников жильцов могут увеличить объем продаж на 10–15%, отмечает Екатерина Тейн. «Благодаря позитивным отзывам наших клиентов компания в зависимости от поселка продает 7–12% от общего количества домовладений», – посчитал Игорь Заугольников.

«Наличие устойчивой социальной среды, по нашему опыту, напрямую влияет на объем продаж, – говорит Синицын. – И чем «старше» среда, тем больше влияние. Любому человеку приятно вливаться в добрососедскую и ненавязчивую атмосферу». На друзей и родственников людей, уже купивших дом, приходится около 30% продаж в «Величе», рассказывает Петр Кирилловский.

Вопрос среды остро встает уже после того, как покупатели полностью заселяются в приобретенные коттеджи, считает, в свою очередь, Роман Большаков, коммерческий директор Urban Group. «Впоследствии организованная социальная жизнь поселка оказывается востребованной, оказывается приятным сюрпризом для покупателей, – подтверждает Волошин. – Это редкость, это удобно, поэтому и ценится».

Но изначально людей, приобретающих недвижимость в закрытых поселках, интересуют коммуникации и охрана, констатирует Владлен Волошин. «Покупая новое жилье, они скорее стараются обособиться и уединиться, нежели стремятся активно общаться с соседями», – говорит он. «За последние десятилетия москвичи привыкли к разобщенности. Поэтому вопрос о социальной среде только начинает подниматься», – резюмирует Синицын.