Доходное место: Свои или чужие

Управляющие компании уверены, что профессиональное обслуживание объектов могут обеспечить только они. Владельцы коммерческой недвижимости считают, что самое лучше управление объектами – собственное. Тем не менее доля объектов под внешним управлением постепенно растет.

Новые возможности

Экономический кризис открыл перед управляющими компаниями новые горизонты. «Собственники стали задумываться о снижении эксплуатационных расходов на объекте и приходят к управляющим», – отмечает Давид Годшо, управляющий директор NAI Becar. «В кризис собственники немного испугались, что они теряют контроль над объектами, а доход хочется получать такой же, поэтому стали обращаться к внешним УК», – добавляет Юлия Кузнецова, гендиректор УК «Маторин».

Марина Губанова, директор департамента управления активами Capital Group, напротив, считает, что «кризис еще больше подстегнул к образованию собственных УК, так как это одно из направлений оптимизации издержек». Годшо подтверждает, что и в кризис есть примеры, когда владелец объекта расторгал договор с УК ради экономии.

«Одни владельцы, нахлебавшись проблем с собственными компаниями, обращаются к внешним УК. Другие, наоборот, создают собственные компании. Процесс этот, как показывает практика, происходит независимо от того, есть кризис или нет», – подводит итог этой дискуссии Марина Великорецкая, гендиректор Colliers International FM.

Но в последнее время в компании все чаще слышат от собственников коммерческой недвижимости пожелания взять объект в управление не только по части технической эксплуатации, но и по коммерческой составляющей, добавляет Великорецкая. Управление денежными потоками и сдача в аренду – так называемый property management сейчас также стал активно развиваться, подтверждает Давид Годшо. На три запроса по эксплуатации приходится один запрос на управление. Два года назад, по его данным, соотношение было 1:6 и 1:7. Подтверждает тренд и Лилия Максымцив, менеджер по развитию бизнеса CB Richard Ellis.

У NAI Becar в доверительном управлении находятся детский торгово-офисный центр «Аэробус» (32700 кв. м, собственник – НПФ «Газфонд») и бизнес центр класса А (6700 кв. м). Управляющая компания занимается взаимоотношениями с арендаторами, управлением денежными потоками, технической эксплуатацией и клинингом.

Положительно сказался кризис на гостиничных операторах, считает Александр Гендельсман, гендиректор Azimut Hotels Company. В апреле компания заключила два договора на управление гостиницами: в Ставрополе (бывший «Евроотель») и Подмосковье («Новый берег»). «До кризиса собственники не были заинтересованы в повышении эффективности работы своих предприятий. Сейчас стало понятно, что гостинице в составе сети выжить проще. Мы прогнозируем увеличение доли номерного фонда в управлении операторов к 2015 г. до 12–15%», – оптимистично прогнозирует он.

И все же процесс перехода объектов в профессиональные руки идет медленно, сетует Леонид Капров, директор департамента управления KR Properties.

Не как у них

На западных рынках недвижимости господствуют управляющие компании. Выбор в их пользу объясняется просто: большая часть объектов находится в собственности институциональных инвесторов: пенсионных, страховых, инвестиционных фондов, для которых управление недвижимостью – непрофильный бизнес. «Поэтому в 95% случаев объекты управляются независимой УК», – комментирует Давид Годшо.

В Россию эта практика пришла с запада вместе с иностранными девелоперами. Бизнес-центры чаще вверяют в руки профессиональных УК. Наличие внешней управляющей компании является обязательным условием для офисов класса А. В целом для класса А доля объектов, управляемых сторонней УК, по оценке NAI Becar, может достигать 60–80%, в классе В – 30–35%, в классе С – 5–10%.

Торговыми центрами чаще рулят сами девелоперы: IKEA, «Патеро девелопмент» (ТРК «Золотой Вавилон»), Crocus Group. Исключения немногочисленны: к примеру, ТРЦ «Вива» (управляет NAI Becar). «Сегмент бизнес-центров начал развиваться на рынке раньше торговых», – объясняет Наталья Орешина, гендиректор компании Art Properties.

Как отмечает Великорецкая, примерно 90% ТРК управляются девелопером. По ее убеждению, расстановка сил такова потому, что сегмент торговой недвижимости в отличие от офисного не изобилует объектами высокого класса, «поэтому и требования к управляющей компании ниже».

Самый большой процент профессиональных управляющих в гостиничном сегменте. Более 50% открывающихся ежегодно отелей Москвы управляются крупными международными операторами, говорит Гендельсман.

Новые объекты коммерческой недвижимости чаще управляются внешней компанией. По данным Эдуарда Апсита, гендиректора ГК Facilicom, это происходит в 60% случаев. В среднем по рынку доля зданий, в которых работает сторонняя УК, находится на уровне 15%, считает Капров. По данным Великорецкой – не более 10%.

Сами с усами

«Когда девелопер понимает, как именно нужно управлять торговым центром без управляющей компании, это лучше для бизнеса», – уверен Эмин Агаларов, коммерческий директор Crocus Group. Всеми своими объектами («Крокус сити молл», ТРК Vegas, «Твой дом», «Крокус сити холл») девелопер управляет самостоятельно, считая, что так «гораздо продуктивнее».

«В России владелец объекта – полноценный участник рынка недвижимости, который знает и понимает, как функционирует объект, имеет необходимые ресурсы для управления им», – согласна с Эмином Агаларовым Марина Губанова из Capital Group. У холдинга собственная управляющая компания – «Капэкс». В ее ведении более 1 млн кв. м коммерческой недвижимости. «В нашем случае речь идет еще и о сопровождении процесса строительства», – добавляет она.

«Ни у кого, даже у иностранных компаний, нет достаточного опыта для того, чтобы предоставить то качество управления, которое собственник здания не смог бы организовать сам», – объясняет выбор девелоперов Наталья Орешина. Кроме того, «расходы на внешних подрядчиков (клининг, безопасность, техническое обслуживание сложных инженерных систем) дополнительно увеличиваются на прибыль УК. Для собственника оплачивать прибыль сторонней компании – это неоправданные издержки», вторит Марина Губанова.

Конечно же, выгоднее управлять самому с точки зрения экономии и во избежание management-fee, солидарен Максим Жуликов, ведущий специалист департамента офисной недвижимости Penny Lane Realty. «Если услуги УК с именем могут достигать $150 за 1 кв. м, то владелец может уложиться в $60–70 за 1 кв. м», – подсчитывает он.

«Собственники иногда расстраиваются, когда им не удается порулить процессом в соответствии со своими представлениями о целесообразности того или иного действия», – приводит еще одно простое объяснение неприятию УК Александр Гендельсман.

Выгодные управляющие

«Management-fee, которое получает внешняя компания за свои услуги, часто рассматривается в отрыве от всего бюджета, от работы компании над его оптимизацией, в результате которой затраты по многим другим статьям бюджета значительно уменьшаются», – комментирует Марина Великорецкая. Экономия, достигнутая благодаря профессионализму управляющей компании, многократно превышает размер ее вознаграждения, считает она: хорошая УК может сократить расходы собственника на 30%.

В NAI Becar приводят пример из своей практики: бюджет на эксплуатацию и управление бизнес-центра класса В составлял около $3 млн в год. Собственник управлял объектом сам. «Мы проанализировали статьи расходов и увидели, что их можно сократить на 30% без ущерба качеству, пересмотрев договоры с некоторыми подрядчиками», – рассказывает Давид Годшо.

Еще на одном объекте у владельца был заключен договор на обслуживание эскалаторов стоимостью 1,5 млн руб. в год. «На рынке аналогичные договоры можно найти и за 200000–300000 руб. в год», – говорит он.

Как показал опыт Colliers International FM, проводившей аудит управления ряда столичных объектов, стоимость услуг внутренней компании может превышать рыночную более чем на 30%. «Мы по заказу банка сделали расчет создания у него соответствующего подразделения, в итоге банк отказался от этой идеи. Стоимость организации собственной УК оказалась в четыре раза выше, чем наши услуги», – приводит пример Юлия Кузнецова.

«Владельцы обращаются к услугам внешних управляющих компаний, когда стоят перед угрозой потери прав собственности, – говорит Леонид Капров. – К нам обращаются почти исключительно в таких случаях».

УК КАК приманка

Владельцы офисных объектов класса А нанимают внешние УК с известным брендом, желая привлечь серьезных арендаторов – международные компании, банки, страховых операторов и т.д. «Для арендаторов такого уровня важно, чтобы здание обслуживалось на высоком уровне, предоставить который могут только профессиональные управляющие компании», – считает Великорецкая.

«В нашей практике есть немало примеров, когда крупные девелоперские компании, даже имея в своем арсенале собственные управляющие компании, тем не менее решили прибегнуть к нашим услугам, – рассказывает гендиректор Colliers Int. FM. – Помимо качества они получают еще и возможность использовать имя УК как один из аргументов в пользу своего объекта в глазах арендаторов».

Максим Жуликов также считает, что внешняя профессиональная УК выгоднее, если собственник заинтересован в именитых арендаторах. Известная управляющая компания также необходима, если привлекается финансирование через западных инвесторов.

Что имеет значение

Позвать внешнего управляющего или надеяться на свои силы – решение этого вопроса зависит в первую очередь от назначения здания, его масштаба и сложности. «Если мы говорим о площади 1000–3000 кв. м, то, возможно, собственнику и не всегда понятно, зачем отдавать управление на сторону», – полагает Эдуард Апсит. Хотя на рынке есть хороший пример по зданиям небольшого размера – 90% отделений банков эксплуатируются внешними УК, добавляет он.

По оценке Капрова, «если у владельца объект меньше 100000 кв. м, ему выгоднее передавать процесс управления на аутсорсинг, потому что создание и содержание собственной службы управления обойдется дороже. 7–8 месяцев потребуется на полное освоение командой вверенного объекта, а вот профессиональная УК сможет зайти на объект в течение 1,5 месяца и обслуживать его без ущерба его доходности.

Еще один значимый момент – является ли сфера недвижимости профильным для владельцев бизнесом. Если нет, правильнее передавать управление объектами на аутсорсинг, полагает Капров.

«Управление недвижимостью – бизнес для России сравнительно новый. Естественно, что все его участники – и заказчики, и подрядчики – находятся в поиске оптимальных схем работы», – резюмирует Великорецкая.