Громкие имена: Ловим любую рыбу

Еще он мечтает рассказать президенту РФ о «самом социальном проекте России» – малоэтажном городе-спутнике «Новое Ступино», который компания запускает в этом году.

MR Group с 2003 г. строит и продает офисы. В 2007 г. девелопер вышел с жилым проектом «Королевский парк» в Сочи. Кризис убедил руководство в правильности выбранного направления.

– Как пережили кризис?

– С началом кризиса девелопмент на некоторое время умер. В какой-то момент наши продукты перестали быть нужными. Как мы делали раньше: получали АРИ и на этом этапе продавали проект. Сейчас на такие проекты покупателей нет. Полгода мы думали: что делать дальше, куда идти? Потом придумали бартерную схему расчета с подрядчиками, у нас появилось понимание, что делать. И мы начали готовить к строительству все [запроектированные] объекты. В мае 2009 г. начали строить бизнес-центр «Трио».

Какое-то время пришлось потратить на то, чтобы восстановить все документы, потому что законодательство в Москве сильно поменялось. Это повлияло на рынок девелопмента, я считаю, даже больше, чем кризис. Было АРИ (акт разрешенного использования), стало ГПЗУ (градостроительный план земельного участка), начали принимать правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Девелоперы до сих пор не могут со всем этим разобраться.

Новыми ПЗЗ предусмотрено функциональное, объемное и высотное зонирование территории. В рамках этого зонирования застройщик получает ГПЗУ. Идея хорошая, но зачем старые документы отменять? Можно было для тех, кто получил АРИ, оставить АРИ, а уже для новых проектов выдавать ГПЗУ. Смысловую нагрузку новые документы несут ту же самую, что и прежние.Если бы не надо было переделывать документы, начали бы стройки на полгода раньше, возможность такая была.

– Какая ситуация в компании сейчас?

– В 2010 г. запускаем восемь проектов в Москве, Московской области и Сочи. Это и многофункциональные комплексы, и жилье, и коммерческая недвижимость.

Некорректно сравнивать нынешний рынок с тем, что было в 2008 г. Я удивлен, что все ожидают возвращения цен, и считаю, что нынешняя ситуация просто хорошая. В 2006 г. и мечтать никто не мог, чтобы стоимость офисов класса В была $3500 за 1 кв. м. А на текущий момент это так, мы продаем помещения в бизнес-центрах, которые строим, по $3000–4000 за 1 кв. м.

В проекте «Королевский парк» в Сочи продажи шли постоянно, по 1–2 квартиры покупали всегда. Даже в самое тяжелое время в начале кризиса сделки были ежемесячно, хотя у нас достаточно дорогой дом – от 180000 руб. за 1 кв. м. Покупают москвичи, питерцы и сибиряки: нефтяники, газовики. Это люди лет 50–60, которые не очень-то любят заграницу, не знают языка и в России их все устраивает. Из молодых покупают те, которые живут там или часто бывают по работе.

Этот проект кредитует Сбербанк, финансирование он не остановил, за что ему спасибо. Но год пожили в новых ставках.

– На сколько вам их подняли?

– На 4 процентных пункта, но сейчас практически вернулись к докризисным ставкам.

– В Москве рынок стоял, а в Сочи шли продажи?

– Конечно, каждый пытается себя расхвалить. Мы сделали достаточно дорогой ремонт: мрамор, хрусталь, картины, все материалы привезли из Италии. У нас неплохие планировочные решения, дорогое благоустройство на несколько миллионов долларов, большая территория, 7,5 га. Кусты тоже привезли из Италии. Людям это нравится.

– Вас Олимпиада не пугает? Стройка, грязь, «кладбище стадионов».

– Нет, не пугает, это новые возможности. На строительство приедет 100000 рабочих, где-то 5000 менеджеров и еще 800 топ-менеджеров, которые будут покупать квартиры, в том числе и у нас.

– Что вы строите по бартеру?

– Бизнес-центр «Трио», в июле начнем многофункциональный комплекс на «Водном Стадионе» по этой же схеме. Подрядчики на объекте на Головинском шоссе монолит и фасад делают на 100% по бартеру. По всем объектам мы не вкладываем ни копейки в стройку, рассчитываемся метрами.

– Кто соблазнился на бартерное предложение?

– Практически со всеми ведем переговоры. На объекте «Трио» монолитные работы выполняет «Офисстрой», компания «Стеклострой» – фасады, «Таргет-сети» – инженерные системы и т.д. Желающих много.

– Откуда такое желание получить офисные метры вместо денег?

– Мы отдаем подрядчику метры почти по себестоимости строительства. Наша наценка минимальна, может быть 15–20%. Он зарабатывает на своих работах те же 15–20%. И для подрядчика стоимость метра получается меньше, чем та, по которой мы отдаем.

Для тех, кто заходил в проект в начале, цена ниже. Для тех, кто пришел сегодня, – выше. Но даже если подрядчик получил метры по $2800–2900, его 20% маржи там есть, и у него офис получается по $2200–2300 за метр. А на рынке он продает по $3300–3600 за 1 кв. м.

Некоторые берут офисы для себя. Они считают, что им выгодно купить помещение дешево и переехать, а не снимать. Другие – продают. Компания, которая строила монолит, уже эти этажи продала, купила другую площадку и тоже перепродала. Идет натуральный обмен.

– На рынке коммерческой недвижимости бартерную схему мало используют.

– На рынке жилья бартер не новость, он достаточно распространен. По жилью и до кризиса так работали. В офисном сегменте мы – одни из немногих. Можно сказать, первые.

Мы предлагали свои услуги разным банкам – выступить девелоперами-посредниками, организовав бартерную сделку. Но банки боятся, что подрядчик на каком-то этапе бросит работу. Мы не видим риска по смене подрядчика. В договоре заложены большие штрафные санкции. К тому же он не единственный. Как только подрядчик заявил об уходе, эти работы тут же забрал другой. Единственный риск – такая смена на монолитных работах, задержка на полгода может быть.

В конце 2003 – начале 2004 г. стратегия на рынке была следующей: построить бизнес-центр, заселить его арендаторами и продать институциональному инвестору. Многие не привлекают подрядчиков из-за этой стратегии: надо отдать часть комплекса и у тебя уже не остается целого здания. Мы всегда на эту идею смотрели скептически – и оказались правы: в настоящее время офисы начинают продавать по частям.

– А вы почему смотрели скептически?

– Мы считали, что это предрассудки. Взять любой большой объект, к примеру в ММДЦ «Москва-сити». Там нет целого объекта в одних руках, все здания продаются по частям. Ну кто может построить себе объект в 500000 кв. м, который стоит около $1,5 млрд, и потом его эксплуатировать? Тогда почему большие объекты можно продавать по частям и устраивать коммунальную квартиру, а маленькие нельзя?

– А как же идея единой концепции, управления?

– Управление единым остается. У нас своя управляющая компания.

– А управляющую компанию не пугает количество собственников? Если продавать по 200–400 кв. м, владельцев будет много.

– С компаниями просто работать нужно.

– В «Трио» вы продаете блоки по 400 кв. м, сколько собственников будет в здании?

– Пять-шесть, ну максимум 15, не больше. Люди хотят, к примеру, 50 кв. м, но мы меньше 400 кв. м не продаем. Другой купит 1500 кв. м. Мы стремимся укрупнять блоки и регулярно поднимаем цены. С момента начала продаж в ноябре 2009г. цена выросла на 40%. Сейчас снова планируем небольшое повышение – на 5–7%. Желающих оказалось больше, чем думали. В «Трио» с ноября прошлого года продали более 50% площадей. В БЦ Victory Plaza сделки были каждый месяц, несмотря на кризис.

– Консультанты утверждают, что в Москве офисов на 10 лет вперед настроили.

– Я думаю, это вопрос цены. Люди не верят, что рынок упал, ждут, что он вырастет и они будут по докризисным ценам отдавать. А мы просто продаем по той цене, по которой покупают.

– Какая цена была в прошлом году?

– Начали продавать офисы в «Трио» в 2009 г. по $2800 за 1 кв. м.

– Как изменилась доходность бизнеса?

– Тогда было счастье, и казалось, что так будет всегда. Прибыли измерялись сотнями процентов. Сейчас рентабельность находится в пределах 15–20%, на данный момент по «Трио» она выше 30%. Нормальная рентабельность, как должна быть.

– Дальше предполагаете так же по бартеру работать?

– Пока да. У нас есть возможность получить кредит, но нет смысла кредитоваться. Если сегодня мы можем продать по $3000 за 1 кв. м, а подрядчик у нас тоже берет по $3000, нам нет смысла брать деньги у банка. Нет такой разницы в цене, чтобы влезать в долги, платить проценты.

На «Трио» четыре подрядчика по бартеру работают. В Сочи большой жилой объект «Актер Гэлакси» – 120 000 кв. м, там работает 12 подрядчиков.

– Цепочка получается длинная.

– В бартерной схеме важен элемент доверия. Нам доверяют – мы строим. А привлекаем мы только проверенных людей, с которыми отработали на нескольких проектах.

– Можно сказать, вы оказались на коне?

– Я бы не сказал, что на коне. Но на маленьком пони – да.

В бартерной схеме работу выстроить проще, это уже настоящее партнерство. Никого не надо погонять, они также заинтересованы в скором окончании стройки и в достойном качестве. Мое любимое выражение про кризис: если не ловится большая рыба, надо ловить маленькую.

– То есть деньги вам не нужны?

– Кредитные деньги не нужны, потому что это очередная нагрузка. Клиенты нужны. Конечно, их стало меньше. Если раньше жировали, выбирали, с кем работать, сейчас работаем со всеми.

– На проект «Новое Ступино» деньги привлекаете?

– Тоже частично по бартеру будем строить. Мы сделали уже много: перевели землю, утвердили проект планировки территории, получили разрешение на строительство, прошли весь подготовительный период. 2 июля 2010 г. мы закладываем первый камень в основание города-спутника. И желающие работать по бартеру теперь находятся.

– А коммуникации вы тоже по бартеру собираетесь прокладывать?

– Хотим от государства получить инвестиции на инфраструктуру. Есть программа «Жилище», есть инвестфонд для субсидий на создание инженерно-транспортной инфраструктуры, другие стимулы для развития малоэтажного строительства. Мы в настоящее время проходим экспертизу по инженерным сетям, чтобы получить субсидию. Хотя вряд ли завтра нам дадут все 15 млрд руб. ($500 млн), которые стоит инженерная и транспортная инфраструктура в «Новом Ступино».

Мы уверены, что наш проект входит в пятерку социально значимых проектов Российской Федерации. Он находится в 70 км от Москвы, дома и квартиры малой площади: квартиры – 40 кв. м, таун-хаус – 90 кв. м, дом – 100 кв. м. Если государство поможет с инженерной инфраструктурой, цена 1 кв. м будет 28000 руб., если нет, то 35000–37000 руб. Отдельный дом с участком 4 сотки будет стоить 3 млн руб. Такого нет на рынке. Проект разработан компанией Hopewell Residential Communities – канадским девелопером с огромным опытом реализации малоэтажных экологичных поселений, мы только адаптировали его к российским требованиям, сделали проект планировки.

– По цене есть похожие предложения.

– У нас не дачи, это проект городского типа, полностью благоустроенная территория, детские сады, школы, не коммерческие, где родители платят по $2000 в месяц, а именно муниципальные. Мы передаем эти объекты городу. Общая площадь территории застройки – 1200 га, из них 200 мы выделили под индустриальный парк с безвредным производством, где, как мы предполагаем, будет около 40 предприятий и будут работать более 50% жителей. Первого производителя мы уже нашли.

– Что за компания?

– Не могу пока сказать, это немецкая компания, которая разливает шампуни и чистящие средства. Ведем переговоры еще с тремя производителями. Думаю, что за 2–3 года полностью реализуем промзону. Мы предлагаем землю дешевле рынка. Одной из крупных производственных компаний мы предложили 1 кв. м по $18, т.е. 1 сотка – $1800. Это готовая земля с коммуникациями, за свой счет cделаем дорогу.

– Вы полагаете, что люди, которые будут получать зарплаты в 30000–40000 руб., смогут покупать ваши дома по 3 млн?

– Это дома столько стоят, а квартиры в 40 кв. м – 1,2 млн руб. Можно взять ипотеку в том же Сбербанке. У нас в компании треть сотрудников взяли в Сбербанке ипотечные кредиты и покупают квартиры. Процентная ставка сейчас находится в районе 12–14%. И ставки снижают.

– На сколько лет рассчитываете проект?

– Мы планируем полностью завершить строительство в 2016 г. Участок купили в 2008 г.

– Из чего будете строить дома?

– Сначала хотели делать из деревянного каркаса. Но это не наша задача – продвигать каркасное домостроение. В России пока недостаточно мощностей, подрядчиков, которые умеют строить дома из деревянного каркаса, нет достаточного количества материалов. Кроме того, люди до сих пор считают, что это игрушечные ненадежные домики, хотя это не так. Мы будем строить изо всего: бетон, деревянный каркас, металлокаркас, панели.

В этом году мы откроем продажи объекта. В «Новом Ступино» скоро появится демонстрационная улица, откроется офис продаж. Все потенциальные клиенты смогут приехать и посмотреть, как это будет выглядеть.

– Кому планируете продавать жилье?

Мы ведем переговоры с Минобороны РФ о продаже части жилья им. Денег вперед не требуем: вы с нами контракт заключите, мы построим.

Кроме того, у крупных корпораций типа «Газпрома» есть программы переселения работников из северных районов в более благоприятные, где компания покупает им жилье. А молодые едут на их места. Большие программы, большие суммы.

Только в России жилье строят впрок. В мире строят под заказчика. Мы поставим несколько демонстрационных домов. Но делать большой объем без заказа не будем.

– Все мегапроекты пробуксовывают из-за больших длинных вложений.

– Общий объем инвестиций – 60 млрд руб. А доходность – на уровне 10%. Этот проект интересен только при больших объемах.

– Почему выбрали участок именно под Ступино? В Подмосковье много земли.

– В Ступинском районе объем прямых иностранных инвестиций превышает общероссийский показатель в 28 раз. Здесь самый большой объем производства на душу населения. Хорошая транспортная доступность: бессветофорная трасса М4-Дон, в 100 метрах – железная дорога, станция Жилево. Рядом, в 10 км, город Ступино, можно пользоваться городской инфраструктурой.

– Власти вам помогают?

– Нас поддерживают и правительство Подмосковья, и главы района и муниципального образования. Помогают решать буквально все вопросы.