Громкие имена: Мегапроектов не будет

Группа компаний «Эспро» на рынке недвижимости с 1996 г. Специализируется на девелопменте и последующей эксплуатации складских и офисно-складских комплексов класса А, уже построено 402000 кв. м. Гендиректор группы Иван Потехин сумел найти западное финансирование в разгар кризиса.

– По общему мнению, сегмент складской недвижимости не в лучшем состоянии. Вы за кризисный год ввели четыре проекта. За счет чего?

– Проблемы с финансированием были решены. Мы завершили и сдали в эксплуатацию одну из очередей проекта в Истре, офисное здание на улице 8 Марта, комплексы в Ногинске и Санкт-Петербурге. Наши проекты финансировали разные банки. В Ногинске – HSH Nordbank. Строительство здания на улице 8 Марта – Raiffasenbank. Были сложности с южным проектом – офисно-складским комплексом класса А «Кулон Югрос» в Минеральных Водах. Банк, который собирался выдать кредит, отказался, и мы были вынуждены искать замену. И нашли: IFC – Международную финансовую корпорацию – и Черноморский банк торговли и развития.

С IFC у нас исторически сложились хорошие отношения. За плечами два совместных проекта: «Балтия» на Новой Риге и комплекс «Южный» на Варшавском шоссе. Для Черноморского банка торговли и развития это первый его проект в недвижимости в России. Они идут вместе с IFC 50% на 50%. Весь процесс согласования кредита занял чуть меньше года. Договорились в кризис, сейчас открываем финансирование. Это существенный прорыв, потому что немногие банки шли на то, чтобы давать длинные деньги в кризис.

– На каких условиях вам дают кредиты?

– Для всех проектов условия разные. Понятно, что процентная ставка увеличилась по сравнению с той, что была. Для проекта в Минеральных Водах она составила 6%. До кризиса можно было договориться на 4–4,5%.

– Насколько охотно западные инвесторы рассматривают складской сегмент в России?

– До недавнего времени никаких сделок не было, потому что невозможно было определить стоимость объекта. Недавно я встречался с риэлторами, и они наконец смогли назвать ставку доходности на этот год – 12–13%. По этой ставке возможно продать и купить офисный объект в Москве. По складам цифры не ниже.

С точки зрения инвестиционного продукта склады даже более интересны – это простой продукт. В офисной недвижимости многое влияет на стоимость объекта: где он расположен, какой набор клиентов, отделка и др. Складское же здание намного проще офисного, поэтому девелоперу легче избежать стратегической ошибки.

– Как вы сейчас оцениваете эффективность складского бизнеса?

– Ставка в 12% вернула нас практически на три года назад. Сроки окупаемости – около семи лет. Офисный рынок не вернулся к докризисному уровню. Я считаю, то, что происходило с офисами перед кризисом, это была некая эйфория с присутствием спекулятивного элемента.

– В складском сегменте разве не заявлялось также огромное количество площадей?

– Согласен. Но поскольку в складской сегмент большие деньги пришли в самую последнюю очередь, не произошло такого катастрофического перегрева. По моим оценкам, мы на подходе к той черте, когда все построенные объекты будут арендованы, а новых предложений не будет.

– То есть через несколько месяцев все имеющиеся склады будут сданы?

– Да, я так считаю. У нас довольно большой объект в Ногинске – 100000 кв. м, почти треть площадей уже занято.

– Какие у вас арендные ставки сейчас?

– Мы предлагаем клиентам среднюю арендную ставку, это в пределах $100–120 за 1 кв. м в год. Если арендатор хочет подешевле, тогда договор заключаем на короткий срок, скажем два года. А если по $100–120 за 1 кв. м, то готовы подписать долгосрочный договор, на пять лет.

– В кризисный год и по $80 за 1 кв. м сдавали.

– Сдавали. Но мы не соглашаемся надолго на эту цену.

Порадовал нас комплекс «Кулон-Пулково» в Санкт-Петербурге, рядом с аэропортом «Пулково». Правда, он вряд ли станет альтернативой огромным финским логистическим центрам – там лучше логистика, дешевле обслуживание, и мы заканчивали объект с большим опасением. Но комплекс сдается. Здание небольшое, 30000 кв. м. Сейчас ведем переговоры с крупным клиентом, который хочет взять 10000, после чего останутся свободными только 4000 кв. м, которые, думаю, тоже быстро уйдут. Там же, на Пулковском шоссе, у нас есть участок на 10 га. Как только свободных площадей в «Кулон-Пулково» не останется, приступим к реализации второго комплекса, скорее всего, будем склоняться к формату built-to-suit.

– В Минеральных Водах есть спрос на склады?

– Мы активно общаемся с местными клиентами, ведем переговоры с сетями. Они берут немного. Той же самой компании, которой в Москве нужно 40000 кв. м, в регионе требуется всего 4000 кв. м. С одной стороны, такое мелкое дробление на объекте неудобно, сложнее управлять. С другой – если один арендатор уйдет, ничего страшного с арендным потоком не произойдет.

– Саратовский проект «Вольский тракт» будете делать?

– Мы подошли к той точке, когда уже нужно строить. Оформили весь пакет документов, получили разрешение на строительство. После подписания договоров (с клиентами) начнем.

Мы обычно строили «спекулятивно» и кредитные средства получали под проекты, имея на руках только письма о намерениях. Предоставляли клиенту готовый продукт, нравится – бери, не нравится – не бери. Клиенты были готовы чуть ли не с закрытыми глазами площади арендовать. Сейчас, например, в Калуге все объекты – небольшие производственные здания – строятся при постоянном присутствии клиента. Это дополнительная нагрузка на менеджеров проекта: помимо работы с подрядчиками и госструктурами на него ложатся обязательства поддерживать связь с клиентами. Но это хорошая тренировка на будущее.

– Под Калугой большой проект?

– Площадка большая – около 200 га. Наши клиенты – это компании, в основном пока западные, которые занимаются изготовлением комплектующих деталей для завода Volkswagen. На территории также возможно строительство складских и производственных комплексов для компаний из других секторов рынка. Пока мы говорим о строительстве объекта класса А объемом около 100000 кв. м в общей сложности. Сейчас в разработке 20000 кв. м.

Для нас в некоторой мере это был уникальный проект. Мы услышали о нем не более года назад, когда были в Лондоне, в Европейском банке реконструкции и развития. Вели переговоры насчет нашего саратовского проекта, и они нам предложили обратить внимание на калужский парк поставщиков. Здесь нам пришлось сократить сроки согласования до девяти месяцев, в то время как в России эта процедура занимает обычно 1–1,5 года. Первые здания практически готовы.

Мы смогли сократить процедуру согласований благодаря тому, что акционером компании, которую создали для развития проекта, помимо нас является Корпорация развития Калужской области (в акционерный капитал также входят ЕБРР и Черноморский банк торговли и развития). В нашей практике это один из немногих позитивных примеров сотрудничества с государственными структурами. Здесь мы ощущаем реальную помощь. В большинстве случаев обещают, говорят о важности проекта для региона – и все.

– Вы для себя какие регионы рассматриваете?

– Города-миллионники оказались перегружены. У меня такое ощущение, что мегапроектов не будет вообще, разве что единичные. Мы решили концентрироваться на малых форматах – 25000–30000 кв. м оптимальны для регионов.

Открываются новые перспективы в плане сотрудничества: мы станем ближе к клиентам. Это невозможно, если ты строишь спекулятивно.