Ориентиры: Нет кабинетам

Несмотря на заявления об оживлении рынка, девелоперы не спешат строить бизнес-центры. Все, кто может, меняют офисные проекты на жилые. А кто не может – просто их не начинает.

В 2005 г. после принятия 214-ФЗ о долевом строительстве девелоперы призадумались: а стоит ли заниматься жильем? Председатель совета директоров группы компаний «Миэль» Григорий Куликов на VIII Национальном конгрессе по недвижимости заявил, что намерен активно развивать направление коммерческой недвижимости и инвестиций, писали «Ведомости». Качество работы фирмы на вторичном рынке жилья «его перестало устраивать».

Кто куда

Сейчас – обратный тренд: девелоперы отказываются от проектов коммерческой недвижимости в пользу жилой.

Одним из первых о намерении поменять деловой квартал на жилой заявил в прошлом году «Главстрой» Олега Дерипаски. Речь шла о площадке в Санкт-Петербурге, за Обводным каналом. Как писал metronews.ru, планы по превращению офисов в жилье есть как минимум у пяти компаний, в их числе – группа ЛСР и «Петербургская недвижимость».

Весной стало известно об изменении концепции проекта компании «Букет», которая собиралась построить бизнес-центр в «Большом сити» (160 000 кв. м), отмечают в Blackwood. Вместо офисов девелоперы решили строить апартаменты, сократив офисы до 20 000 кв. м. «Застройщики задумываются о сокращении деловой части комплексов или переделке офисов под апартаменты», – комментирует Юлия Никуличева, директор по России и СНГ Jones Lang LaSalle. «Многие считают – спрос на жилье сегодня более очевиден, чем спрос на офисы», – говорит Константин Ковалев, управляющий партнер Blackwood.

«Все зависит от местоположения объекта. Не факт, что апартаменты в том же «Большом сити» будут расходиться лучше, чем офисы», – спорит Валентин Стобецкий, директор отдела офисной недвижимости Knight Frank.

«Кловер групп» пересматривает свою стратегию развития девелопмента в регионах, рассказал ее гендиректор Александр Попов. Из большой массы проектов выделили шесть – Петербург, Химки (Московская область), Нижний Новгород, Казань, Ростов и Сочи – и решили строить там жилье вместо планировавшихся МФК, гостиниц и т. п. В Химках запланировано 35 000 кв. м, в Питере – около 200 000 кв. м.

Еще одна компания, специализировавшаяся на рынке коммерческой недвижимости, – MR Group – активно развивает сегмент жилья экономкласса. По словам Романа Тимохина, гендиректора компании, доходность невысока – на уровне 10%. Но он рассчитывает, что «продажи пойдут активно – люди нуждаются в качественном доступном жилье».

«Рынок квартир более стабильный, ясный. А в офисном сегменте еще 3–4 года будет непонятно, что делать», – считает Никуличева.

Больше, чем нужно

По данным компании Knight Frank, в I квартале 2010 г. в Москве было введено в эксплуатацию около 237 000 кв. м офисов класса А и В – в три раза меньше, чем за аналогичный период 2009 г. Во II квартале 2010 г. темпы строительства новых бизнес-центров будут оставаться на относительно низком уровне, прогнозируют специалисты компании. В эксплуатацию будет сдано 200 000–250 000 кв. м кабинетов класса А и В. По данным JLL, в классе А вакантно около 30% помещений, в классе В – 16–17%.

Согласно новому Генплану Москвы до 2025 г. в столице планируется построить 37 млн кв. м офисных и административных зданий. Но сможет ли российская столица столько поглотить? Уже сейчас, по информации JLL, в столице около 20–25 млн кв. м офисов всех классов. Как посчитала Никуличева, учитывая, что на одного специалиста приходится 10 кв. м офисных площадей, получается, что население Москвы должно увеличиться как минимум на 6 млн человек.

Около 800 000 кв. м офисных площадей, по информации главного архитектора Москвы Александра Кузьмина, планировалось построить только на территории Пресненского района, без учета «Москва-сити». Мэр Москвы Юрий Лужков предложил построить там жилье и гаражи. «Мы не будем строить офисы на территории Пресненского района, все планы по возведению офисных зданий необходимо пересмотреть», – сказал мэр на заседании общественного градостроительного совета, который прошел в прошлом году.

Достаточно большую часть предложения на рынке офисов в ближайшее время будут обеспечивать банки. Объем непрофильных активов, перешедших им в результате кризиса, составляет около 200 млрд руб. и примерно 70% из них приходится на недвижимость, сообщил директор департамента банковского регулирования и надзора ЦБ Алексей Симановский, передает «РИА Новости». ВТБ, к примеру, обещал обнародовать программу работы с заложенными активами на ближайшие 5–7 лет.