Технологии рынка: Заблокированные кодексом

Об этом, в частности, говорили участники семинара «Опыт Москвы по развитию территорий, застроенных жилыми домами первых массовых серий» в марте этого года. Представитель Управления архитектуры, строительства, реконструкции и землепользования СЗАО подтвердил, что сейчас в ходе реконструкции возникли большие сложности с земельными участками: у ряда действующих на территории округа инвесторов они не оформлены в аренду. Зампредседателя Москонтроля Валерий Герасимов на вопрос, как на это реагирует прокуратура, ответил: «Прокуратура не вторгается, сама не знает, как решить этот вопрос».

Ситуацию смягчает кризис: компаниям, у которых нет денег и которые не слишком вкладывались в проект, выгоднее закрыть контракт, не настаивая на продлении. Однако если компания давно и серьезно вросла в территорию и планы построены на много лет вперед, распрощаться с площадкой девелоперу крайне невыгодно. А именно так все и может получиться. Неофициально, в разговорах чиновники признают, что в мэрии в отношении действующих инвестконтрактов склоняются «остановиться на выполненных объемах», а далее передать неоформленные участки земли на аукционы.

Как все начиналось

Корень проблемы стоит искать в событиях шестилетней давности. В декабре 2004г. вступил в действие федеральный закон №191, статьей 30.2 которого внесены дополнения в Земельный кодекс. Документ регулирует процедуру предоставления земельных участков под комплексное освоение. Согласно этой статье с 1 октября 2005 г. нельзя оформить право аренды на земельные участки без проведения аукциона. А без права аренды земли нельзя получить разрешение на строительство. Более того, такие инвестконтракты теперь невозможно зарегистрировать в Федеральной службе госрегистрации, кадастра и картографии.

О вступлении документа в действие руководство стройкомплекса столицы, конечно, знало. Еще в 2004 г. было принято постановление правительства Москвы от 27.04.2004 №255-ПП «О порядке проведения конкурсов и аукционов по подбору инвесторов на реализацию инвестиционных проектов», а также постановление от 28.12.2005 №1089-ПП «Об утверждении единого порядка согласования, оформления, подписания и учетной регистрации инвестиционных контрактов». Однако эти документы касались прежде всего конкурсного порядка заключения инвестконтрактов, а не предоставления земельных участков.

Андрей Пушкин, управляющий партнер юридической фирмы Tenzor Consulting Group, характеризует весь дальнейший процесс работы застройщиков в Москве и за ее пределами как «магистральный путь обхода федерального земельного законодательства».

Как правило, согласно условиям инвестконтракта местная администрация приобретала долю участия в проекте частного инвестора путем выполнения некоторых обязательств. Например, предоставляла земельный участок в долгосрочную аренду. Формально, объясняют юристы, это соответствовало положению не земельного, а гражданского законодательства о выполнении обязательств по договору. Проекты по комплексному освоению территорий рассчитаны на длительное время, но первоначально инвестконтракт заключался на три года, затем его действие пролонгировалось дополнительным соглашением, обычно на год. Такие соглашения могли перезаключаться неоднократно. Фирма могла работать дальше, и формальности были как бы соблюдены.

Новые попытки урегулировать ситуацию были предприняты в Москве в 2009 г., когда была введена более четкая система, предусматривающая отчисления городу по инвестконтракту в размере, привязанном к кадастровой стоимости земли. Однако многие эксперты считают, что эта мера не решает проблемы ни экономически, ни юридически. В связи с дороговизной московской земли доля города может достигать докризисного уровня, следовательно, финансово участь инвесторов это никак не облегчало, комментируют в ГК «Конти». Никакими правами на землю это нововведение компании также не обеспечивало. Таким образом, незаконными можно считать решения о предоставлении земельных участков, выданные с конца 2004 г.

Переходный период

Как объясняют юристы компании «Пепеляев групп», 31 декабря 2005 г. путем внесения изменений в ФЗ от 25.10.2001 №137 «О введении в действие Земельного кодекса РФ» были сделаны юридические послабления для застройщиков, которые заключили договоры с органами государственной власти и местного самоуправления до 30 декабря 2004 г., уже произвели отселение жильцов, снесли здания и возместили убытки в связи с отселением. Такие застройщики могли получить земельные участки без аукциона. Переходный период должен был продлиться до 30 декабря 2007 г.

Под еще один переходный период, до 1 марта 2007 г., подпадала другая группа контрактов – договоры аренды с лицами, в отношении которых до 1 октября 2005 г. было принято решение о предоставлении участка для целей жилищного строительства с предварительным согласованием места размещения объекта (в соответствии с ранее действовавшим порядком).

В переходный период в Москве было начато несколько сотен инвестиционных проектов в сфере жилищного строительства: проведены конкурсы, определены инвесторы, с которыми правительство Москвы заключило контракты. Но инвесторы не могут оформить права на земельные участки без проведения земельного аукциона и проекты стоят, говорит Василий Шарапов, замруководителя департамента компании «Сити – XXI век». Более того, старая практика предоставления площадок под жилищное строительство без конкурса в Москве продолжилась в том или ином виде и после 1 марта 2007г. Процесс длился бы и дальше, если бы не отказы Федеральной регистрационной службы (предшественник Росреестра) в госрегистрации договоров аренды, заключенных с нарушением федерального законодательства.

По оценкам Андрея Пушкина (он ссылается на данные департамента экономической политики Москвы), под угрозой расторжения – не менее 50 подобных сделок (те, которые не подпали по формальным признакам под действие переходного периода). Все они касаются именно комплексной реконструкции.

Для компаний, попавших в подобную историю, ситуация выглядит следующим образом: заключение договора аренды на земельный участок и регистрация контракта, а следовательно, продолжение работы на территории возможны только в том случае, если участок будет выставлен на аукцион. Но выиграть на торгах могут другие претенденты. «Тогда правами на финансирование проекта на основании прежних контрактов будут обладать прежние инвесторы, а правами на землю – победители аукционов. Так или иначе, но свои позиции прежние участники проекта утрачивают: получив статус застройщика, победители аукционов смогут привлекать финансирование в проект самостоятельно», – объясняет Шарапов.

В настоящее время приход новых инвесторов на площадки, которые находятся в работе, невыгоден городу: если аукцион выиграет новая компания, то расходы, понесенные прежним девелопером, надо будет возмещать. Есть примеры, когда после расторжения инвестконтракта с городом компания получала денежную компенсацию за понесенные затраты (например, за проектно-изыскательские работы или более существенные, если дело дошло до заливки фундамента). В любом случае, объясняет Сергей Мигунов, руководитель управления маркетинга и развития ГК «Конти», компенсации девелоперу будут минимальны и расторжение инвестконтракта для девелопера тем более невыгодно.

Неоконченная партия

Чтобы был понятен масштаб проблемы, можно привести в пример крупные проекты на северо-западе Москвы, которые начали компаний «Дон-строй» и «Крост», и продолжение которых сейчас под вопросом.

Собственную историю как девелопера компания «Дон-строй» отсчитывает с 1994г., когда в рамках программы комплексной реконструкции района Щукино компания приступила к строительству коммерческого и муниципального жилья и объектов социальной инфраструктуры, говорится на сайте компании. За счет комплексной реконструкции в Щукино был построен ряд жилых комплексов бизнес-класса, образующих квартал «Созвездие». «Сейчас компания стоит перед дилеммой – надо ли продолжать сотрудничество с городом или поставить точку и рассчитаться. Но тогда город теряет возможность проведения реконструкции этих территорий», – комментировал ситуацию заместитель гендиректора компании Владислав Иванов на семинаре в марте.

Та же история с «Кростом». Постановлением от 3 июня 2003 г. № 420-ПП за компанией закреплялся перечень зданий, подлежащих сносу и реконструкции в квартале № 82 района Хорошево-Мневники. На сегодняшний момент из 39 пятиэтажек снесено 11 и два детских сада старого образца, рассказала директор по развитию «Кроста» Марина Резвова. На их месте возведено два монолитных дома, еще два строятся. Введен в эксплуатацию детский сад. Параллельно проектируется еще один квартал, где в новых объектах 60% жилья будет передано под переселение, 40% – поступят в продажу.

По словам Резвовой, одна площадка требует как минимум четырех-пяти лет, чтобы сдать дом с отделкой, переселить людей из старого фонда. За три года проект реконструкции не реализовать. «Сейчас для продолжения работы мы должны выйти на аукцион. Но надо понимать, сколько компания уже вложила средств в этот проект. Сейчас мы несем затраты по реконструкции наружных магистральных сетей, хотя и не должны были ими заниматься. Но мы делаем это за свой счет, рассчитывая на компенсации, пусть не сразу, через пару лет», – отметила она. В целом процесс реконструкции территорий Резвова характеризует как тяжелейший.

По оценке Шарапова, ситуация с инвестконтрактами патовая. Вариантов решений может быть три. Первый: проводить земельные аукционы и, если прежний инвестор проигрывает, компенсировать ему фактически понесенные затраты и прекращать прежние контракты по соглашению сторон. В этом случае инвестор теряет проект, но возмещает свои расходы. Второй вариант: оформлять земельные участки без земельных аукционов на других законных основаниях в соответствии с Земельным кодексом РФ. Например, на праве постоянного бессрочного пользования – на органы государственной власти или государственные учреждения, участвующие в проекте. Третий вариант: лоббировать определенные изменения в Земельный кодекс РФ.

Как объясняют юристы «Пепеляев групп», попытки продлить переходный период, в течение которого земельные участки предоставлялись бы без конкурса, периодически предпринимаются до сих пор. Однако вряд ли они увенчаются успехом: по сути, такие изменения означали бы дальнейшее применение «исключений» к отдельным застройщикам – и без каких-либо выгод для городского бюджета. О непрозрачности и коррупционной составляющей такого процесса уже говорилось много раз.