Для себя: Как не купить проблему
Российский опыт. Наталья Кац, управляющий директор агентства недвижимости «Усадьба»:
– Покупатели в Подмосковье совершают те же типичные ошибки и зачастую, приобретая дом за городом, им не пользуются: далеко, неудобно, дорого в обслуживании, в подмосковном климате жить некомфортно. Особенно эта ситуация была распространена в конце 1990-х – начале 2000-х гг. Часто покупатели не учитывали всех обстоятельств, хотя им казалось, что они все продумали и просчитали. Но либо менялись их жизненные условия, состав семьи – появлялись дети, например, – либо выяснялись нюансы, которые делали дополнительные вложения слишком большими и неоправданными. Например, в доме живет пожилой человек, а на 1-м этаже не запроектирован полноценный санузел, и на это не обратили внимания. Но основная проблема Подмосковья – погода и дороги. Случалось, что человек буквально через год старался продать свой новый дом из-за его транспортной недоступности. Еще одной причиной продажи дома мечты может быть неожиданно дорогое обслуживание. Далеко не все готовы платить по $5000 в месяц.
Павел Трейвас, коммерческий директор Villagio Estate:
– Не имея представления о загородной жизни, но имея много денег, люди нередко приобретали то, что радовало глаз, не вникая в детали. Нередко дом продают, ссылаясь на неадекватных соседей, – для Рублевки это распространенная причина. Кроме того, часто делалась ставка на неопытных девелоперов, чьи проекты не оправдывали ожиданий. Вообще, в таком масштабе в элитном сегменте продажа не готовых домов, а участков с подрядом на строительство распространена, пожалуй, только в России. С момента, когда человек отдал деньги, и до момента, когда можно пользоваться загородным домом, может пройти с десяток лет.
Йен и Барбара Уайт-Томсон продают летний дом своей мечты – с пятью спальнями, расположенный на берегу океана на острове Пикс недалеко от Портленда, штат Мэн (США). Они купили дом всего три года назад, но за это время он превратился в проблему площадью почти 400 кв. м.
Уайт-Томсоны, постоянно живущие в Пасадине (штат Калифорния), в 2006 г. заплатили за летний дом $1,8 млн и потратили на его ремонт еще почти $1 млн. Они с нуля оборудовали кухню и переделали гостиную. Чтобы открыть вид на Атлантический океан, они убрали камин, отделявший столовую от гостиной, и поставили на его месте стеклянный экран.
Уайт-Томсоны признают, что до сих пор очарованы и домом, и окрестностями. Тем не менее в июне 2009 г. они выставили эту недвижимость на продажу, оценив в $2,5 млн, а затем снизили цену до $2,3 млн.
«На самом деле дом слишком велик для нас», – говорит 73-летний Йен Уайт-Томсон. В 1988–1999 гг. он был гендиректором компании Borax, специализирующейся на технологии изготовления борной кислоты. «Дом просто великолепен на одну неделю в году, когда мы можем собраться всей семьей, включая внуков», – признает он. У Уайт-Томсонов трое взрослых детей и пятеро внуков. Но для остального времени дом чересчур большой, и, даже когда семьи там нет, его нужно отапливать и содержать сад в порядке.
Уайт-Томсоны – не первая семья, оказавшаяся в ловушке, купив слишком большой загородный дом, расположенный чересчур далеко от их основного места проживания. Но сейчас эти проблемы усугубились из-за падения рынка жилья класса люкс.
Цены на дорогие дома снизились до минимума за несколько лет. Безусловно, это хорошее время для покупки, но есть опасность поддаться эмоциям и стать владельцем не того дома, который нужен вам.
Вот несколько ошибок, которые лучше избегать при выборе и покупке летнего дома.
Остерегайтесь импульсивных покупок. «Есть риэлторские компании, на окнах которых висят фотографии прекрасных домов, – говорит президент и гендиректор онлайн-риэлтора Redfin Гленн Келман. – И брокер надеется, что вы попадетесь на эту удочку. Не попадайтесь».
Не надо «дружить» с риэлтором. Многие покупатели второго жилья обычно не знакомы с городом, и зачастую их единственный «друг» здесь – агент по недвижимости, который хорошо заработает, если они решатся на покупку, предупреждает Келман. «Используйте связи, чтобы найти знакомого, который знает кого-то, кто уже живет в этом месте», – советует он. Эти люди помогут оценить местность и особенности выбираемой собственности. «Часто бывает, что единственный человек, который готов купить дом, – также единственный человек, который не имеет представления об истории этого дома», – добавляет он.
Не забывайте о расходах на содержание. «Часто дома, которые покупаются в качестве летних, расположены в экстремальной местности, – говорит Келман. – А потом выясняется, что отапливать бассейн в канадском Уистлере дорого, бороться с саранчой в Коста-Рике тоже недешево». Независимо от расположения нужно учитывать расходы на благоустройство сада, стрижку газонов и уход за бассейном. Как на собственном опыте выяснили Уайт-Томсоны, за это приходится платить, даже когда в летнем доме никто не живет.
Подумайте о погоде. В некоторых штатах, например во Флориде, дополнительные расходы будут связаны с высокой страховкой на случай ураганов. Возможно, придется ликвидировать последствия шторма и тоже за это платить.
Подумайте, стоит ли покупать дом в популярном месте. Загородный дом может стать проблемой, если он расположен в слишком популярном месте. Например, в модном пригороде Нью-Йорка. В пятницу движение в сторону Лонг-Айленда может быть плотным, а личный вертолет есть не у всех. «Внезапно наступает 6 часов вечера пятницы, и все садятся в автомобили, – говорит сооснователь Charles Rutenberg Realty Кэти Браддок. – И потом все время проходит в разговорах о том, когда надо уезжать в воскресенье, чтобы не попасть в пробки».
Подумайте, стоит ли вам покупать дом, если он расположен слишком далеко от цивилизации. Если до загородного дома нужно добираться на самолете, он должен быть относительно недалеко от аэропорта, говорит Келман. «Вы же, наверное, не хотите сначала лететь, потом брать в аренду автомобиль и еще бог знает сколько ехать, – отмечает он. – И если вы живете все же в глуши, вряд ли захотите, чтобы это было так далеко, чтобы приходилось вставать на работу в 4 утра». Если бы загородный дом Уайт-Томсонов был ближе к их основному месту жительства в Калифорнии, возможно, они бы использовали его чаще. Тем не менее они решили пользоваться летним домом как минимум два месяца в году. «Если им не пользоваться, он превращается в невероятно дорогой отель», – сетует Йен Уайт-Томсон.
Не забывайте, что у вас могут появиться внуки. Родители взрослых детей, покупающие второй дом, могут скоро обнаружить, что он стал им тесен. «Я знаю много историй, когда люди покупали, например, квартиру в кондоминиуме во Флориде, чтобы переехать туда, выйдя на пенсию», – рассказывает вице-президент по коммуникациям Zillow.com Эми Бохутински. Это отличный вариант, пока дети учатся в университете, но вскоре появляются внуки. «Семья из четырех человек превращается в семью из восьми человек, дети начинают крутиться под ногами, и вдруг вы перестаете помещаться в квартире», – говорит она.
С другой стороны, некоторые родители выросших детей не хотят приглашать к себе в дом всю семью. Это шанс отдохнуть после многих лет, когда нужно было думать о том, чтобы хватило места на всю семью, говорит Браддок. Возможно, более разумным было бы не содержать большой дом, а арендовать номера в отеле для гостей, если их слишком много.
Не поленитесь проверить, сколько стоит арендовать дом. Тому, кто использует его всего несколько недель в году, но хочет арендовать на оставшееся время, стоит проверить цены, напоминает брокер Brown Harris Stevens Джим Окснам.
Подумайте, действительно ли вам нужен летний дом. «Многие зацикливаются на мысли, что иметь загородный дом было бы очень хорошо, но я не уверена, что они по-настоящему задумываются, действительно ли они хотят туда ездить каждые выходные», – говорит Браддок, живущая в Нью-Йорке.
Пока дети были маленькие, у Браддок с бывшим мужем был загородный дом, где вся жизнь вращалась вокруг детей. Не так давно она стала снимать коттедж в долине реки Гудзон неподалеку от Нью-Йорка, за который платит по годовому контракту $2700 в месяц. Сейчас, когда старший учится в университете, а младший заканчивает школу, Браддок и ее спутнику жизни довольно скучно. Но рассматривание старинных безделушек, чтение газет и прогулки по близлежащему Райнбеку занимают столько времени, что она говорит: «Это было лучшим подтверждением, что мне не нужен загородный дом».