На асфальте: Квартирная доля

Объявление, опубликованное на одном из интернет-форумов, гласило: «Нужны беспокойные арендаторы. Сдаю по договору комнату в квартире в центре Москвы. Оплата очень умеренная (договоримся). Условия: в квартире постоянно должен кто-то присутствовать и не пускать в нее прежнего собственника. Объясняю: в квартире прописан его родственник, отказавшийся от приватизации, но сохранивший право пользования жилплощадью. Задача арендаторов – заставить гражданина добровольно выписаться».

Продажа квартиры с обременением – не самое любимое занятие риэлторов. Несмотря на то что каждое агентство недвижимости в рекламе обычно указывает, что оно тщательно проверяет юридическую чистоту продаваемой квартиры, бывает, что некоторые «детали», которые могут серьезно осложнить жизнь покупателю, оно из виду «упускает».

Проблемы по прописке

Когда готовится альтернативная сделка, бывает, что семье продавца некуда выписаться на момент продажи либо кто-либо из членов семьи отсутствует и физически не может сняться с регистрационного учета до сделки, говорит Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-недвижимость». Ситуация по-человечески понятна. Но покупатель в данном случае рискует: зарегистрированный человек может и вовсе не выписаться. И новому собственнику предстоят длительные судебные процессы о принудительном снятии того с учета.

В судах такие дела рассматриваются неохотно: ни одному судье не хочется обрекать кого-либо на бомжевание. Хотя законодательство в спорных ситуациях целиком и полностью стоит на стороне законопослушного собственника. «На основании статьи 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом», – отмечает Ирина Шугурова, заместитель гендиректора «Миэль-брокериджа» по правовым вопросам. Но есть нюансы.

Бирина приводит пример: живут в квартире брат с сестрой. Живут давно, родители умерли, брат после их смерти приватизировал квартиру на себя, сестра в приватизации не участвовала по причине недееспособности. Если брат продаст квартиру, а сестра не захочет оттуда выписаться, она останется на этой жилплощади, и никакой суд не примет решения в пользу нового владельца.

Покупать квартиру с обременением можно, резюмирует Юлия Лурье, руководитель офиса «Добрынинское» «Инком-недвижимости», но покупателю надо быть готовым к тому, что ему предстоит за собственный счет разбираться с прописанными в ней людьми (в том числе и с теми, за кем сохранено право прописки по решению суда). Поэтому покупка такой недвижимости интересна лишь в том случае, если ее цена существенно меньше рыночной. Например, если квартиру в свое время приватизировала мать, а прописана и живет в ней ее взрослая дочь, которая от приватизации отказалась, то на сделку стоит соглашаться, если квартира отдается меньше чем за полцены, советует Лурье: суд обяжет покупателя определить право пользования как минимум половиной жилплощади этой самой дочери.

Как правило, такие покупки непопулярны. Разве что обремененная недвижимость продается в каком-нибудь уникальном доме вроде высотки на Котельнической набережной – тогда люди цепляются за любую возможность «влезть» в квартиру, а потом уже начинают за нее бороться разными путями. И все-таки в таких сделках больше минусов, чем плюсов, считает Светлана Федянина, риэлтор компании «Пересвет-недвижимость». «Выписать из квартиры, даже через суд, можно только дееспособных, зарегистрированных на этой жилплощади граждан. Дети, пенсионеры и инвалиды под данную категорию не подпадают. Да и окончание судебного процесса полностью предугадать нельзя», – объясняет она.

Покупатель может обезопасить себя следующим образом: взять с продавца и всех зарегистрированных на данной жилплощади нотариальные обязательства о снятии с регистрационного учета к определенной дате, советует Бирина. Еще лучше, если письменные гарантии подкрепляются материальными: покупатель замораживает определенную сумму, отдаваемую за квартиру, до того момента, пока она окончательно не освободится. Обычно деньги – 150 000–200 000 руб. – закладываются в банковскую ячейку, и продавец может их взять только после того, как все ранее прописанные снимаются с регистрационного учета. Чем большая сумма заложена «под выписку», тем больше уверенности у покупателя, что квартира будет освобождена в срок.

«Квартира с прописанными людьми – даже если они обещали выписаться к определенному сроку – стоит процентов на 20 дешевле рынка», – утверждает Бирина.

Неблагодарные рантье

Приобрести с нагрузкой в виде зарегистрированного несобственника можно любой жилой объект, говорит Константин Барсуков, заместитель гендиректора «Релайт-недвижимости». Например, квартиры (или комнаты и доли, хотя они в рамках данной категории представлены гораздо реже) с обременением в виде ренты или пожизненного проживания. С такими квартирами все более-менее прозрачно: поскольку они отягощены правом пользования продавца, их продажи осуществляются по ценам намного ниже рыночных. Право пожизненного проживания, как правило, бывает непосредственно в договоре закреплено за пенсионером, который таким образом зарабатывает на продаже своей квартиры, оставляя за собой право в ней проживать до конца своих дней. И лишить его этого права без его согласия невозможно. «Именно это неудобство для покупателя – фактическая невозможность пользоваться приобретением в течение жизни продавца – компенсируется низкой ценой», – отмечает Барсуков. Как правило, о таком обременении известно заранее, поэтому покупатель идет на сделку «с открытыми глазами». Но риэлторы настоятельно рекомендуют хорошо подумать перед заключением подобных договоров.

Договором ренты покупатель связывает себя с продавцом отношениями, которые будут длиться неограниченный период. И как поведет себя продавец в течение этого периода, заранее предсказать невозможно. На рынке существует категория «профессиональных рентополучателей» – пенсионеров, которые продают свои квартиры, получая за них соответствующее обеспечение и уход, а спустя некоторое время расторгают рентные договоры по причине якобы неисполнения покупателем своих обязанностей, после чего продают квартиры повторно.

Зачастую в таких ситуациях виновата беспечность самих покупателей. Например, они передают деньги пенсионеру прямо в руки, да еще и без расписок, а не переводят их на его счет в Сбербанке, как указано в договоре ренты. Нечистоплотный рантье легко может этим воспользоваться. И уж совсем широкие возможности открываются перед «профессиональным рентополучателем», в случае если в договоре предусмотрены обязательства покупателя по содержанию, уходу и оказанию бытовой помощи. В случае чего доказать, что уход реально обеспечивался, да еще и на должном уровне, бывает не просто затруднительно, а почти невозможно.

Проблемные «дольщики»

Еще один недорогой, но чреватый проблемами вариант – покупка не целой квартиры, а доли в ней. В базе Cian.ru множество объявлений с таким предложением. Если они даются маклерами, то, как правило, доли предлагаются «под прописку», в пакете с услугами по регистрации страждущего получить в паспорте отметку о том, что он москвич. Например, за $8000 можно приобрести 1/20 в 40-метровой квартире на ш. Энтузиастов без проживания. Если же необходимо поселиться по месту будущей прописки, то есть такой вариант: 1/3 36-метровой квартиры на ВДНХ за 0,8 млн руб.

Таких предложений в Москве и Подмосковье довольно много. Юлия Лурье говорит, что доли специально покупают для того, чтобы вести бизнес, связанный с пропиской. Маклеры просто ищут по подмосковным деревням, где продается часть какого-нибудь дома. Купить ее можно за $1000, а регистрация в ближнем Подмосковье обходится в $2000. Вложения отбиваются моментально. Некоторое время назад, вспоминает Лурье, чтобы противодействовать этому бизнесу, паспортные столы ввели ограничения: когда доля была меньше санитарной нормы (8 кв. м), они не регистрировали прописку по этому адресу. Однако суды принимают решения о регистрации собственников в доле любого размера, мотивируя это невозможностью ограничить право пользования гражданина своей собственностью, и сейчас это ограничение вроде бы снято.

Предложений долей от собственников гораздо меньше. Как правило, люди выставляют на рынок «долевую» недвижимость, полученную в наследство, если им не удалось полюбовно договориться с другими наследниками о продаже целой квартиры (что, безусловно, выгоднее). Самые тяжелые случаи – когда доли продают бывшие супруги. «Они делят не квартиру, а кладбище надежд», – говорит Лурье. Эти люди, как правило, основной задачей видят навредить друг другу, начинают контролировать, как бы «противник» не совершил выгодную сделку. Как только появляется покупатель, «сожитель» находит тысячи причин, чтобы сорвать покупку.

При продаже доли в собственности, напоминает Шугурова, должно быть соблюдено право преимущественной покупки: в первую очередь она должна быть предложена другим сособственникам. Для этого необходимо обратиться к нотариусу, который составит, удостоверит и направит им соответствующее уведомление. В течение месяца либо доля должна быть выкуплена, либо нотариусу должен поступить отказ от ее покупки. Сособственники должны прийти к нотариусу и письменно заверить согласие или отказ от своего права. Если они бойкотируют желание «соседа» продать свою долю, то он может ее реализовать через договор дарения – в этом случае согласия других наследников не требуется.

Но покупка доли, если повезет и у покупателя окажутся крепкие нервы, может стать выгодным приобретением.

Лурье вспоминает, как несколько лет назад один молодой, но ушлый риэлтор купил 1/2 долю 1-комнатной квартиры в каком-то спальном районе за $8000. Он приехал покорять столицу, и ему нужна была здесь любая жилплощадь. Прописанная в квартире бабушка не пускала его домой, и он подал на нее в суд. Суд определил ему для проживания кухню (в 10 кв. м), он поставил там диван, отгородил раковину и плиту, и бабуля вынуждена была пробираться к ним с большими трудностями. Позиционная война шла два года, победила молодость. Когда бабушка стала совсем плоха, родственники согласились продать квартиру, деньги разделили пополам. Понятно, что его половина стоила уже гораздо больше потраченных когда-то $8000.