На асфальте: Непостоянство постояльцев

Абитуриенты, туристы, гастарбайтеры... Но все как-то распределяются по съемным углам и апартаментам.

Наем жилья – самый загадочный сегмент рынка недвижимости. На простой вопрос, сколько квартир в городе сдают – на сутки, на месяцы, на годы, – нет ответа.

Петербургский жилой фонд – это около 1,88 млн квартир общей площадью 112,5 млн кв. м. Эксперты исследовательской группы из Петербургской гуманитарно-технологической корпорации считают, что к арендному фонду относится примерно 20% – это 450 000 квартир. Цифра внушительная, но маловероятная.

По данным популярной городской службы «Квартирный вопрос», число заявок от потенциальных нанимателей колеблется в пределах 600–800 в неделю. Углы и койки для работящих таджиков в эту выборку не попадают. Как и элитный сегмент, и посуточная аренда.

Минимальная сумма, за которую горожане готовы предоставить гостям комнату, – около 8000 руб. в месяц. К примеру, в Невском районе 1-комнатные стоят от 13 000 руб., 2-комнатные – от 18 000 руб., трешки – от 23 000 руб. В южных районах города подешевле, на севере – подороже. И уж совсем особняком держится центр. Здесь можно найти и недорогую комнату в насмерть убитой коммуналке с десятком сильно пьющих соседей, и вполне европейские апартаменты по ценам на 20–50% выше, чем в Европе, – от $100 в сутки. До кризиса риэлторы передавали из уст в уста байку про некую квартиру неподалеку от Смольного. Полностью экранированную от всех видов прослушки и с пуленепробиваемыми стеклами. Ее арендовал некий авторитет, а до него – резидент «Моссада». По таким объектам счет идет на десятки тысяч долларов в месяц.

Большинство специалистов оценивают объем рынка съемного жилья в 70 000–100 000 квартир. По мнению главного аналитика группы компаний «Бюллетень недвижимости» Сергея Бобашева, арендный жилой фонд – около 50 000 квартир; к услугам агентств прибегает 70–80% квартировладельцев. Декларации в налоговую с отчетом об уплаченном с дохода сдает не более 1000 горожан. В основном – владельцы нескольких квартир, профессионально живущие на ренту. Для профилактики, чтобы соседи не настучали. Упущенные налоговые поступления городского бюджета – около $250 млн в год.

Частная гибкость

Возможно, именно не слишком пристальное внимание государства делает этот рынок вполне устойчивым к кризису. Поскольку и клиенты, и наймодатели в большинстве своем – частные лица, особых перекосов в спросе и предложении не наблюдается.

Специалисты отмечают, что снижение ставок оказалось существенно меньше, чем падение цен на вторичном рынке. Доходность арендного бизнеса в докризисный период составляла 4–5%, сейчас (из-за снижения цен на жилье) этот показатель приблизился к отметке 6–7%, что вполне соответствует европейской практике. В Берлине доход от сдачи в наем квартиры площадью 60–70 кв. м составляет, по данным Global Property Guide, 4,55%, в Лондоне – 3,99%, в Брюсселе – 6,13%, в Хельсинки – 4,89%.

За последний год заметно снизилось качество сдаваемых квартир. Риэлторы объясняют это тем, что многие хозяева стараются экономить на ремонте. «Найти чистое, удобное и уютное жилье стало сложнее. Съемщикам все чаще приходится делать ремонт уже после вселения», – отмечает Нелли Ерзунова, менеджер ГК «Экотон».

Зато предложения стало больше, говорит Николай Лавров, исполнительный директор компании «Юринфо-недвижимость». «Многие горожане ради экономии и дополнительного дохода съезжались с родственниками и друзьями, а освободившееся жилье сдавали, – рассказывает он. – А увеличение предложения на фоне не особо активного спроса подготовило собственников к аргументированному торгу и снижению цены». Увеличилась доля петербуржцев среди съемщиков, а вот к риэлторам обращаются меньше. Популярным становится поиск вариантов на интернет-форумах и в социальных сетях.

До кризиса спрос на съемное жилье ограничивала ипотека. Сокращение объемов кредитования в 4–5 раз и ужесточение финансовых условий изменили картину. Конечно, платить ежемесячно 25 000–30 000 руб. за собственную (в будущем) квартиру приятнее, чем 15 000 руб. за чужую, но для многих семей эти 10 000–15 000 руб. разницы – критически важная величина. С этой стороны усиление конкуренции наймодателям пока не грозит. Другое дело – возможное вмешательство государства.

Призрачные доходы

В конце мая губернатор Валентина Матвиенко по ходу встречи с журналистами как-то вдруг, ни с того ни с сего, сообщила, что в Петербурге будет создаваться сеть доходных домов для гастарбайтеров. Пока – по одному в каждом районе. Последовало много недоуменных вопросов. Будут ли такие дома предназначены только для приезжих? Или петербуржцев тоже пустят? Если цена будет дороже сложившихся на рынке ставок, никто туда не поедет. А если дешевле – нахлынут местные.

В Петербурге уже есть один доходный дом – на Коломяжском проспекте. Он построен на деньги финского пенсионного фонда и будет окупаться, по предварительным расчетам, 12–15 лет. Это при ценах от 18 000 руб. за 1-комнатную и от 25 000 руб. за 2-комнатную квартиру в месяц.

Но есть и десятки ветхих расселенных домов. В них незаконно и нелегально живут сотни приезжих граждан. Кому-то они, как правило, платят. И эти финансовые потоки администрации хочется легализовать. Но законного варианта пока не просматривается. Возможный путь – с минимальными вложениями переоборудовать часть ветхого жилья в общежития и селить в них гастарбайтеров по 4–6 человек в комнату. Сложившиеся ставки – 200 руб. за ночь, по совокупности может получаться вполне приемлемый доход. Как это вяжется с нормами Жилищного кодекса, юристы затрудняются объяснить.

Вброшенная начальством идея развивается по причудливой траектории. В Мариинском дворце недавно прошел круглый стол, посвященный тенденциям рынка аренды. В ходе дискуссии прозвучали довольно экзотические предложения. Например, ввести арендные сертификаты для переселенцев и трудовых мигрантов.

Руководитель проектной группы «Российский дом будущего» Сергей Журавлев напомнил, что «Петербург – родина доходных домов». И предложил немедленно приступить к возрождению традиции. На сайте Петербургской гуманитарно-технологической корпорации размещена концепция доходного дома. Дом собирается из модулей, количество комнат и набор социалки определяются при заключении договора; внешний вид здания представляет собой «запрограммированный хаос». Последний термин наиболее точно отражает госполитику в отношении аренды жилья.

Недолгое счастье

Еще более специфический сегмент – сдача жилья на сутки-двое-трое. Четких границ нет: многие квартировладельцы договариваются с постоянными нанимателями так, чтобы в сезон наплыва туристов иметь возможность сдавать свои квадратные метры в «мелкую розницу». Это, конечно, выгоднее, но более хлопотно, и жилье изнашивается быстрее. Посуточная аренда возникла, с одной стороны, как побочная веточка торговли живым товаром (пока еще не сформировалась разветвленная цепь «массажных салонов» и т. п. заведений). С другой – гражданам, конечно, хотелось урвать свою долю от неприлично завышенных цен петербургских гостиниц.

Самый цивильный способ остановиться на ночь-другую – мини-отели. В Петербурге около 30 000 гостиничных номеров; доля мини-отелей в точности не известна (не все работают легально), но их насчитывается не менее 500–700. Петербургский гостиничный бизнес сильно зависит от сезона: то густо, то пусто. Соответственно, отельеры ведут себя как в Сочи, стремясь за короткий период белых ночей обеспечить доходы, позволяющие продержаться нулевые месяцы (ноябрь, февраль–март). В этом году цены на период Международного экономического форума даже стали предметом антимонопольного расследования. По данным ФАС, в одной из гостиниц ставки подняли в 8 раз. И если бы не мини-отели, именно так поступили бы и все остальные гостиницы.

А частный сектор, в свою очередь, не позволяет слишком вольничать небольшим гостиницам, вполне успешно конкурируя по цене и по объему услуг и выдвигая в качестве преимущества приватность и (иногда) более удачное местоположение. 40% рынка посуточной аренды приходится на исторический центр.

По мнению Николая Лаврова, борьба между мини-отелями и частными квартирами идет с переменным успехом. Зимой и осенью приезжие обычно отдают предпочтение отелям. Весной и летом, в период туристического наплыва, частные квартиры также уходят нарасхват, возрастает интерес к видовым квартирам в центре города. Есть из чего выбирать. Если статус требует – селиться в 5-звездочных гостиницах (в высокий сезон в среднем $767 за 1-местный номер). Или предпочесть скромные «3 звезды» ($150). Либо через интернет связаться с одной из многочисленных частных контор (от 1500 руб. в сутки за 1-комнатную квартиру, в центре – 3000–3500 руб.). Под майские праздники, на Рождество и в белые ночи заказывать нужно сильно заранее.

В кризис в этом сегменте возникло и вовсе экзотическое явление – дикая субаренда. То есть некие предприимчивые граждане снимают квартиру на несколько месяцев и пересдают ее по суткам. Разницу в доходах кладут в карман. Хозяин далеко не всегда в курсе, как именно используется его жилплощадь.

«Суточный» бизнес еще более гибок, чем «долгосрочный»: ставки в зависимости от сезона колеблются на 100–150%. Зимой единичку в центре можно было снять за 1500 руб. в сутки, с мая – вдвое дороже. Самые популярные объекты – 1- и 2-комнатные квартиры в Центральном, Адмиралтейском и Приморском районах. Верхняя планка – $500 в сутки. Это уже за апартаменты, по комфортности и местоположению сопоставимые с «Европейской» или «Невским Паласом», но предполагающие несколько большую автономность – не все любят пристальное внимание обслуживающего персонала.