На воздухе: Лебединая песня номенклатуры

Но риэлторы говорят, что скоро классических стародачных мест в Подмосковье не останется. Их жилой фонд обновился уже на 40%, а социальная среда – на 70%.

Те самые дачи

В поселке Жуковка сразу после войны начали строить дома для генералов, полярников и конструкторов. Капитальные кирпичные дома были спроектированы союзниками – британскими архитекторами. В поселке имелись автономная электроподстанция, собственная служба сервиса и эксплуатации. Семье Героя Советского Союза летчика Михаила Громова была выделена государственная дача с 2 га земли. Старожилы говорят, что с дачи на работу в Жуковский Громов летал на собственном самолете. Сейчас дом принадлежит известному врачу-диетологу Галине Шаталовой. Семья Шаталовых в свое время снимала у Громовых часть дома, а позже выкупила целиком. В 80-е гг. ХХ в. государственные дачи стали активно приватизироваться. Дача Громовых не стала исключением.

«В советские времена, когда большинство населения отдыхало летом на деревенском огороде, иметь или просто снимать дом в настоящем дачном поселке считалось престижным», – вспоминает сын Шаталовой Сергей. «Как правило, хозяйский дом делился пополам: полдома занимал сам владелец, а в другой половине жили дачники-арендаторы. Лет 10 так жили и мы. Снимали дачу на лето то в Кунцеве, то в Серебряном бору, то в Жуковке. Позже, когда родители купили этот дом, мы перебрались в него жить. В московскую квартиру наведывались лишь изредка. Утром – на работу в Москву, вечером – на дачу».

Настоящие номенклатурные дачи чаще всего сдавались в аренду, а не продавались. «Есть такие предложения и сейчас, преимущественно на Рублево-Успенском шоссе (Ильичевка, Косыгинские дачи, Академические дачи и т. п.), но мало», – говорит Тимур Сайфутдинов, управляющий директор департамента жилой недвижимости Blackwood.

По данным компании, дома в «Горках-6», Академические дачи в Жуковке сдаются по $10 000–30 000 в месяц, в «Жуковке-1» можно снять дом за $6000–8000 в месяц. В поселках РАНИС, РАПС на Николиной Горе ставки варьируются от $4000–8000 до $20 000 в месяц, а в Баковке и Переделкине разброс от $5000 до $15 000.

В большинстве своем дачи остались в собственности представителей советской номенклатуры либо их наследников. Сделки купли-продажи цековских «имений» – крайне редкое событие на рынке недвижимости, и товар это специфичный. Многие столичные риэлторы даже наблюдают снижение спроса на дома с историей.

В художественной литературе и фильмах советских лет дачная жизнь выглядит душевно: разговоры за чаем из самовара, вишневое варенье на столе. Вопреки расхожему мнению, элитные дачники нечасто ходили друг к другу почаевничать. Нежданных гостей здесь, как правило, не бывало. Но не было и высоких заборов. Живые изгороди служили надежным укрытием только от лишних глаз. В выходные собирались на общей поляне поиграть в футбол или волейбол. Время от времени устраивались шахматные турниры. Детвора запускала в небо воздушных змеев. А под Новый год или в период длинных летних каникул творческая интеллигенция устраивала домашние спектакли, а строгими зрителями были настоящие звезды той эпохи: Иван Пырьев, Марина Ладынина, Михаил Жаров, Александр Вертинский.

Сейчас инфраструктура стародачных мест небогата. «Обычно, если есть асфальтированные дороги, уже хорошо», – комментирует Ирина Могилатова, гендиректор компании Tweed. «Не очень хорошая охрана (иногда даже КПП отсутствует), устаревшие коммуникации, неоднородная среда, никто не застрахован от появления среди соседей людей типа «привет из 1990-х», – перечисляет она минусы таких мест. В плюсе – большие лесные участки. А еще эти поселки были живыми – качество, которым могут похвастаться немногие современные «загородные проекты».

Владимир Яхонтов, управляющий партнер «Миэль – Загородная недвижимость», добавляет, что большинство стародачных поселков располагается рядом с железнодорожными станциями – своеобразными центрами цивилизации. Как правило, на станции есть магазинчики, колхозный рынок, возможно, какой-то общепит, этими сервисами и пользуются. Почти все стародачные места расположены довольно удобно с точки зрения транспортной доступности, добавляет председатель совета директоров Kaskad Family Валерий Мищенко: всегда есть маршрутные такси, автобусы, общественный транспорт.

В общем, стародачные места, возможно, проигрывают современным коттеджным поселкам с точки зрения комфорта и заборов. «Зато там низкий уровень коммунальных платежей», – говорит Мищенко.

Практически все игроки рынка загородной недвижимости сходятся во мнении: для многих людей эти места ассоциируются с детством. Покупая старый дом, состоявшиеся люди хотят подарить себе частичку беззаботных времен. И чаще всего переделывают все на современный манер.

В «Миэле» отмечают, что за 20 лет существования рынка недвижимости жилой фонд в стародачных поселках обновился примерно на 40%. Дома ветшают, их старые владельцы уже не могут или не хотят вкладывать силы и средства в ремонт. А для потенциальных покупателей основным преимуществом является исключительное местоположение участка. С таким мнением не согласна Ирина Могилатова: «Те, кто хотел продать свои участки, уже продали, остальные выбрали остаться. Старые дома владельцы не сносят потому, что в них много вложено – и речь не только о деньгах. Новые дома новые жильцы строят в том же стародачном стиле».

По оценке Могилатовой, 40–60% участков в стародачных местах нынче принадлежит потомкам первых владельцев, а остальная публика разношерстная. Схожую оценку дает и Валерий Мищенко. Социальная среда обновилась примерно на 70%, по словам Могилатовой. На Рублевке живут и бизнесмены нового поколения, и спортсмены, и люди творческих профессий. Встретить поэта в Загорянке уже вряд ли удастся. На перестроенных дачах бывшей советской номенклатуры теперь с удовольствием пьют по вечерам чай успешные бизнесмены, а в Валентиновку приезжают отдыхать популярные кинематографисты.

По цене земли

В агентстве недвижимости Great Reality отмечают рост интереса покупателей к земельным участкам в стародачных местах Подмосковья, особенно на Киевском, Калужском, Ярославском, Дмитровском шоссе. По данным Blackwood, самые дорогие объекты, конечно, на Рублево-Успенском шоссе: стоимость 1 сотки в стародачных поселках на Рублевке в настоящее время может доходить до $150 000. «В 90% случаев в стародачных поселках продается земля без подряда», – уточняет Яхонтов. Дома идут под снос.

«С течением времени характер и объем спроса менялись. Новые коттеджные поселки стали перетягивать на себя покупателей. Хотя за то, чтобы жить в месте, где в советское время жила политическая элита общества, известные писатели, академики и генералы, многие клиенты готовы отдать большие деньги», – говорит Сайфутдинов.

В то же время, по его словам, для этого сегмента рынка сложно выявить среднюю стоимость объекта. Продаж мало, цена определяется потребностями продавцов. В Переделкине, например, предложений практически нет, а на Николиной горе помимо стародачного есть еще и два новых поселка.

Атмосферу жалко, не дома

Георгий Дзагуров, гендиректор компании Penny Lane Realty:

– Никакого ценного колорита в том, что построено 20–50 лет назад, я не вижу, считаю, что с такими настроениями можно было по сей день в землянках жить. Но я отрицательно отношусь к тому, что в стародачных местах теряется уникальная атмосфера. Грустно, когда заслуженные люди страны оказываются выкинутыми из домов под предлогом реконструкции или иных работ, а на месте стародачного поселка появляются коммерческие дачи и во внимание не принимаются ни гармония, ни здравый смысл, ни интересы тех самых заслуженных людей, что никогда обратно не возвращаются. Так случилось в большинстве поселков, бывших под управлением «МосДачТреста». Красивые дома сменили порою казармы, плотно поставленные рядами, окна в окна. Один из таких продуктов сейчас в Барвихе идет полностью под снос. Однако уродливые новострои или пятиметровые заборы в стародачных местах появляются именно потому, что жители не могут объединиться, создать что-то типа ТСЖ и ввести единые правила проживания и благоустройства поселка.