На асфальте: Рынок в неглубокой разморозке

Все-таки петербуржцы очень консервативны. И осторожны, – вздыхает Елена Землянцева, начальник управления по работе с предприятиями Северо-Западного банка Сбербанка РФ. – Поэтому ипотека восстанавливается не так быстро, как хотелось бы. Зато доля просроченных кредитов здесь ниже, чем в Москве и даже чем в среднем по России».

Весной банк выдавал по 600–700 млн руб. в месяц, с запуском акции «В десятку!» (10% – ставка, 10% – первый взнос и 10 лет – срок кредитования) в конце июля вышел на ежемесячный миллиард. Ипотека реанимируется, банкиры все более охотно кредитуют строителей; только у Сбербанка в Петербурге в первом полугодии одобрены заявки на 7,5 млрд руб., на рассмотрении – еще на 8 млрд руб.

Рынок постепенно размораживается. Надолго ли? За весенним всплеском активности последовал если не спад, то по крайней мере «стадия плато».

Стратегический зигзаг

Федеральное Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) летом повысило прогноз на 2010 г. В АИЖК полагают, что в 2010 г. банки выдадут 320–360 млрд руб. кредитов. Прежний прогноз, сделанный в начале года, – 280–320 млрд руб.

Премьер-министр Владимир Путин на совещании по жилищному строительству, которое прошло в Подмосковье сразу после пожаров, сообщил, что сейчас ипотеку (с учетом материнского капитала, пособий и проч.) могут взять 17% россиян. А через четыре года этот показатель должен составлять 25%.

Однако параллельно эксперты АИЖК провели исследование, опросив граждан в 150 населенных пунктах России. У них получилась немного другая картинка: примерно 13% россиян понемногу копят на жилье и рассчитывают улучшить свои жилищные условия в течение пяти лет. Но только треть из них (стало быть, около 4%) готовы прибегнуть к ипотечному кредитованию. А в течение ближайшего года решать свои жилищные проблемы будут всего 2%. Даже если референты премьера не напутали с цифрами и 17% семей действительно могут взять ипотеку, это не значит, что они действительно станут это делать.

В том же исследовании АИЖК есть и другие интересные сведения. С конца прошлого года, когда такой опрос проводился впервые, последовательно уменьшается количество людей, недовольных своим жильем. В конце 2009 г. 38% респондентов заявляли, что не испытывают необходимости в приобретении жилья, в I квартале 2010 г. – уже 52%, во II квартале – 61%. Это не значит, что такими резвыми темпами граждане решили свои проблемы. Социологи уверены: после кризиса люди более трезво и взвешенно оценивают свои возможности. И корректируют потребности.

Александр Аузан, профессор Московского государственного университета, председатель Института национального проекта «Общественный договор», говорит, что горизонтом планирования в 10 лет располагает не более 2% россиян. Эта цифра практически совпадает с долей активных участников рынка жилой недвижимости. В Петербурге маркетологи говорят о 3–4% семей как о потенциальных покупателях; возможно, в Москве этот показатель несколько выше. По данным аналитиков банка Unicredit, менее 2% работающих россиян могут приобрести свою первую квартиру с помощью ипотеки.

В России накапливается финансовая подушка безопасности. Согласно опросу, проведенному АИЖК, 39% россиян откладывают средства на черный день.

По прогнозу Агентства по страхованию вкладов (АСВ), прирост вкладов граждан в российских банках в 2010 г. составит 1,9–2,2 трлн руб. (плюс 25,5–29,5%). В конце года на депозитах физических лиц окажется 9,35–9,65 трлн руб. (в 2008 г. прирост составил 14,7%, в 2009 г. – 26,8%). На темпы роста средств на счетах не влияют даже низкие ставки (6–8%). Аналитики полагают, что в конце года реальные ставки по депозитам населения (с учетом инфляции) могут стать отрицательными.

Одна из главных причин кроме неуверенности в будущем благополучии – отсутствие альтернативных финансовых инструментов: ни акции, ни паи инвестиционных фондов больше доверия у населения не вызывают. Раньше в число таких инструментов входила и недвижимость, которая – помните? – всегда в цене. Лукавый автор рекламного слогана не уточнил, в какой именно цене.

Потенциальные покупатели жилья стали осторожнее и осмотрительнее. Возможно, в Петербурге это проявляется заметнее.

Много нового

В настоящее время на питерском рынке присутствует примерно 2,8 млн кв. м жилья в новостройках. В I квартале 2010 г. строители запустили 196 800 кв. м новых проектов, во II – 449 200 кв. м. Реализация: I квартал – 430 000 кв. м, II – 488 000 кв. м. Это рекордный объем с начала кризиса. Всего за первое полугодие покупатели приобрели 920 000 кв. м нового жилья.

Новые проекты есть практически у всех серьезных застройщиков. В то же время большинство строительных компаний несут определенную кредитную нагрузку, и плановые объемы продаж им нужны прежде всего для того, чтобы обслуживать взятые кредиты. Застройщики не могут придерживать товар и создавать искусственный дефицит для взвинчивания цен. А при запуске новых проектов вынуждены или позиционировать их «чуть ниже рынка», или находить нестандартные ходы для обоснования цены. У компании «Эн-Си-Си недвижимость» («дочка» скандинавского концерна NCC) в проекте «Шведская крона» это энергоэффективность и зеленое строительство. У «Сэтл групп» – создание комфортной, обустроенной среды. Холдинг RBI начинает использовать схему trade-in: зачет имеющейся у клиента квартиры, которую компания обещает продать за 90 дней. Но «в сегменте экономкласса главным критерием выбора была и остается цена», говорит директор по маркетингу компании «Лидер групп» Виталий Виноградов.

По словам коммерческого директора ГДСК Екатерины Немченко, в начале весны компания заключала 6–7 сделок в день, сейчас – 9–10. В июле на 23% выросли продажи новостроек компании ЛЭК (их продает «НДВ СПб»), в августе, несмотря на сезонное затишье, активность покупателей не снизилась. С 1 сентября ЛЭК в плановом порядке повысила цены. Но аналитики оценивают этот шаг скорее как демонстративный. Для того чтобы сменить тренд и начать игру на повышение, пока недостаточно оснований. Риск, что покупатель передумает и уйдет, остается высоким. Ограниченный объем спроса – главный регулятор, удерживающий цены.

Но и дальнейшего снижения цен вряд ли можно ожидать. Издержки строителей не уменьшаются, цены на участки под застройку высоки. Директор по инвестиционному развитию «ЮИТ Лентек» Алексей Далматов отмечает, что грамотно упакованных участков – с готовой градостроительной документацией, понятными перспективами по инженерной и социальной инфраструктуре – по-прежнему мало. И земельная составляющая в цене квадратного метра существенная: от $150 до $300.

Кроме того, дорожают стройматериалы, труд рабочих. Опережая инфляцию, растут тарифы монополистов. Из положительных явлений можно отметить разве что снижение стоимости денег. Сергей Евдокимов, директор управления инвестиционного кредитования Северо-Западного банка Сбербанка РФ, отмечает: «Сейчас ссудный портфель банка сокращается – компании-заемщики гасят кредиты быстрее, чем банк успевает выдавать новые. Однако с начала года банком уже одобрены заявки строительных компаний на 7,5 млрд руб. Ставки для корпоративных заемщиков, работающих в сегменте жилищного строительства, снизились с 18–19% (в начале года) до 12–13%». Кстати, по уровню просроченной задолженности строительная отрасль выглядит лучше других.

Поддержка снизу

С инерцией рынка хорошо знакомы риэлторы. Если господствует тенденция к плавному понижению стоимости жилья, то для форсированной продажи, когда владелец связан определенными сроками (как застройщик – кредитом), приходится падать ниже рынка. Срочные продажи формируют новый уровень предложения. Даже рост покупательской активности на уровень цен пока заметного влияния не оказывает.

Кстати, и на вторичном рынке в Петербурге во II квартале был зафиксирован существенный – более чем на 50% – рост числа сделок. В Москве, по официальным данным, рост составил 34%. В целом по России, по данным Росреестра, за первое полугодие отмечен рост количества сделок с жильем – на 33%.

По мнению исполнительного директора «Юринфо-недвижимости» Николая Лаврова, произошло вот что: «В марте – апреле в ожидании роста цен на недвижимость потенциальные покупатели ринулись вносить залоги за выбранное жилье. А сделки купли-продажи как раз выпали на май – июнь. Но значительного роста цен не произошло, и спрос упал до январского показателя». В III квартале Лавров ожидает сокращения количества сделок.

Аналитики полагают, что по крайней мере до конца года ситуация на рынке жилья будет развиваться спокойно, без резких скачков и отклонений. Для журналистов в такой умеренной картинке радости мало: о чем писать, собственно? Зато для консервативных и осторожных петербургских покупателей – в самый раз.