Искусство побеждать: Гости в цене

Гостиницы стали интересны инвесторам в кризис: в частности, ряд компаний задумались о переделке офисных проектов в гостиничные. Но противоречивость и закрытость информации об окупаемости, а также сложность гостеприимства как бизнеса ставят под сомнение грядущий гостиничный бум. Об этом рассуждали участники круглого стола «Ведомости-Недвижимость».

Александр Попов, гендиректор Clover Group:

Екатерина Сабурова, директор по продажам «Ренессанс Москва монарх центр»:

– Мы открыли отель «5 звезд» в составе многофункционального комплекса – это форма, которая будет наиболее эффективно и прибыльно работать. В 2006–2007 гг., когда начинали проект, я скептически относилась к нему: гостиницы уровня «5 звезд» всегда располагались в центре города. Но опыт других европейских столиц показывает, что отели высокого уровня и крупные конференц-центры строятся на удобных транспортных развязках. Наш отель расположен на пересечении Ленинградского проспекта и ТТК. Здесь мы попали в струю, поскольку деловая активность смещается из центра города. Проект будет отвечать всем нуждам делового туриста в городе, включая возможность проведения крупных конгрессов.

Александр Захаров, гендиректор «РИМК Евразия – управление отелями»:

– Отели неизбежно будут удаляться от центра, будет меняться их позиционирование, что нормально. Девелоперы по-прежнему склоняются к отелям «4+ и 5 звезд», а не хватает отелей среднего и бюджетного сегментов. Но сегмент «3 звезды» просел сильнее, чем дорогие отели: его целевая группа, самая массовая в структуре спроса, была затронута кризисом больше всего. Но гостиничная отрасль сейчас – из самых закрытых. В начале 1990-х гг. была прекрасная система взаимного информирования. А потом начались проблемы, и все стали скрывать загрузку.

Геннадий Устинов, заместитель гендиректора Гостиничной компании:

– Гостиничный бизнес сам по себе успешно развиваться не может. Он завязан на большое количество сопутствующих факторов, в том числе транспорт – и не только внутригородской, но и авиа- и железнодорожный. Зарубежные сети, которые к нам идут, – это «4–5 звезд» или «трехзвездочники», но по цене на уровне «четверок» и выше. Мы хотим попробовать закрыть нишу 2–3-звездочной цепочки как в Москве, так и по территории страны.

Мария Знова, менеджер по развитию The Rezidor Hotel Group:

– Гостиница всегда может приспособиться к ситуации на рынке. Когда был большой спрос в 2007–2008 гг., то держали максимальную цену, потом цены упали, но сейчас уже опять по 13 000 руб. за номер.

Наталия Иванова, директор по связям с общественностью AFI Development:

– Гостиницы окупаются дольше других проектов коммерческой недвижимости, наш небольшой отель (159 номеров) – часть нашего же МФК. Мы сразу начали со спецпредложений и в основном рассчитывали на компании, которые «садятся» в офисы вокруг нашего делового района. В центре Москвы строить «одинокую» гостиницу для нас как для девелопера сложно.

Петр Исаев, директор департамента коммерческой недвижимости Capital Group:

– Мы не понимаем, стоит нам в этот рынок заходить или нет. Мы смотрим участки и понимаем, что хорошие вроде уже разобраны, но никто их не развивает. И задаемся вопросом: неужели это настолько невыгодно? Мы склоняемся к апарт-отелям, где продаются апартаменты с контрактом на управление от какого-то гостиничного оператора.

Филипп Брисбуа, гендиректор IFK Hotel Management:

– Гостиницы – это выгодно, вопрос – в ожиданиях инвестора. В лучшем случае затраты окупятся через 10 лет. Даже сочинские инвесторы уже успокоились на этот счет. Хотя люди не готовы деньги закапывать просто так, они хотят, пусть через 20–30 лет, видеть окупаемость проектов.

Арон Либинсон, начальник департамента недвижимости Гостиничной компании:

– Вопрос – какой ценой соответствовать бренду. Например, в нише, в которой работаем мы. Возьмите гостиницу «Останкино»: 1000 номеров, коэффициент износа – под 100%. Ничего лучше, чем «2 звезды», мы из нее не сделаем. А любой международный бренд будет требовать таких вложений, что это нерентабельно.

– Иностранный оператор не гарантирует потока и не несет ответственности, если не выполняет бизнес-план. Этот бизнес поворачивается лицом к девелоперу только на стадии предварительных договоренностей. Как только вы запустили отель в эксплуатацию и повесили вывеску – видите жесткий оскал капитализма со стороны оператора. Это не вяжется с российским законодательством, а привязано к западным законам и менеджменту, когда собственник объекта не участвует в оперативной деятельности. Странная ситуация.

Владимир Поддубко, директор гостиничной недвижимости банка «Российский кредит»:

– Мы были заинтересованы участвовать в нескольких городских программах. И продолжаем в той или иной степени рассматривать разные проекты. Не секрет, что получение льгот – достаточно трудоемкий и длительный процесс. Не каждый девелопер готов к этому.