Громкие имена: Мы не знаем, для кого строим

Проект Nagatino i-Land – известный, масштабный и неоднозначный. Хотя его пиарит сам Юрий Лужков, проблем у бизнес-инкубатора хватает. И главное – пока не нашлись те самые «наукоемкие и инновационные предприятия», для поддержки которых создавался этот проект. И Андрей Астахов, гендиректор «Московского бизнес инкубатора», предлагает помещения любому, кто придет. Сейчас покупатели пошли.

– Как создавалась ваша компания?

– Компания называется «Московский бизнес инкубатор». Идея создания принадлежит Юрию Лужкову. Компания частная, 25% (акций) принадлежит ЗиЛу, поскольку проект находится на его территории, 75% – частным инвесторам.

– Что здесь было раньше?

– Пустырь. Старшее поколение помнит, что здесь был склад готовой продукции.

– Вам ничего не пришлось сносить?

– Пришлось, но не капитальные строения. Мы делаем полную рекультивацию площадки. При Иване Грозном эта территория была системой островов и болот. Здесь была городская свалка, потом здесь хоронились отходы ЗиЛа. С экологической точки зрения ситуация неблагополучная. Мы снимаем грунт на глубину до 3 м. Здесь сложный грунт, и все здания стоят на сваях по 36 м.

– Кто разрабатывал архитектурный проект?

– Проект первой очереди разрабатывал институт «Моспроект-2», мастерская Владимира Колосницына. Проект 2–5-й очереди делает архитектурная мастерская Андрея Чернихова.

Юрий Михайлович однажды сказал: строится город в городе. Это правда, если посмотреть на карту, мы – это анклав. Здесь должна возникнуть синергия от концентрации разных компаний. Яркий пример – появление на нашей территории Немецкого дома промышленности и торговли. Они купили здание в 23 000 кв. м, из которых 19 000 кв. м полезных площадей. Если на одну компанию приходится примерно 100 кв. м, значит, около 190 самых разных немецких компаний могут разместиться в этом здании. Появляется возможность не ехать в Германию, а найти партнеров здесь.

– Каширское шоссе не самая свободная дорога, а с вашим комплексом ситуация в этом месте будет еще хуже.

– После окончания строительства комплекса здесь будет работать около 50 000 человек. Заключение одной из многочисленных экспертиз, которые проходил наш проект, звучало так: строительство второй и последующих очередей невозможно без решения транспортной проблемы в этой части города. Мы, когда строили комплекс, бетон возили по ночам, чтобы не забить дороги. Город взялся решить здесь транспортную проблему в рамках градконцепции развития южной части города: построить ст. м. «Технопарк», две дороги, мосты, новую развязку – съезд с ТТК и удобный проезд к технопарку через территорию ЗиЛа.

– Вы построили первую очередь. Насколько успешно реализуются ваши площади?

– Мы сдали 216 000 кв. м, восемь зданий. Из них два – паркинги. Из 178 000 кв. м офисных площадей более 60% реализовано. До конца этого года планируем продать и сдать остальные метры.

В кризис остановилась реализация. Год не происходило ничего, не было звонков, не приходили люди, которые хотели бы что-то купить. Хотя самую крупную сделку – с Немецким домом мы закрыли в самый разгар кризиса. Я считаю, у нас хорошие цены – продажа по $3000–3500 за 1 кв. м без НДС. Эти цены существовали и до кризиса, и мы их не поднимаем.

Что такое кризис? Это увеличение сроков возврата банковского кредита. Наши акционеры вложили собственных средств около $150–180 млн, но этого было недостаточно. На остаток средств мы кредитовались во Внешэкономбанке, Инвестторгбанке. Но в кризис банковские проценты продолжают расти, а вернуть мы их не можем – нет реализации. На ставках это должно сказаться? Должно.

– Не уверена, рынок не позволит.

– Я считаю, что это досужие непрофессиональные разговоры: не покупайте, будет дешевле. А за счет чего? Банки забрали недострой, но рефинансировать-то его надо. А рефинансирования со ставкой 0% не существует. Чем дольше вы сидите в недострое, тем дороже он становится.

– Nagatino i-Land позиционируется властями как территория для малого бизнеса. Эта идея как-то реализуется?

– В Москве довольно сложная структура малого бизнеса. Основная часть малого бизнеса сейчас – это торговля. Это не наши клиенты. Еще одна значительная часть – компании из сферы услуг: ремонтные мастерские, химчистки и проч. Этот бизнес предпочитает размещаться ближе к жилым массивам. Мы же строим для наукоемкого инновационного бизнеса. Эта прослойка, к сожалению, довольно маленькая. Такие компании ютятся в заводоуправлениях предприятий, институтах. И как их сюда привлечь?

Для таких предприятий малого бизнеса мы с банком «Глобэкс» и Инвестторгбанком разработали программу ипотечного кредитования коммерческой недвижимости. По ипотеке можно приобрести от 300 кв. м. На момент запуска программы ставки были как ставка рефинансирования ЦБ, сроки кредитования – 5–10 лет.

– На кого вы ориентируетесь?

– Мы не можем сказать точно, для кого мы строим. Ни один маркетолог мне сегодня не может сказать, что вот есть у нас на 15 000 кв. м такого-то производства. Как-то еще в самом начале строительства ко мне пришла процветающая компания, они были готовы купить один этаж – 2500 кв. м. Но только 1-й этаж, и очень интересовались несущей способностью перекрытий 1-го этажа. Я задал вопрос: чем вы занимаетесь? Оказалось, обувью. И хотели поставить шумные вырубные станки, чтобы вырубать подметки. Вот теперь представьте: я на 1-м этаже сажаю обувщиков, а на 2-м – программистов. Возможно это? Невозможно. Нереально собрать всех в одном месте.

– Сроки реализации проекта не раз переносились. Когда планируете достроить комплекс?

– Я многие годы проработал в банках, занимался валютными операциями. И когда началась перестройка, все меня спрашивали: какой завтра будет курс доллара? И я отвечал: если бы знал, то был бы президентом США.

Поэтому, отвечая на ваш вопрос, я могу построить все пять очередей в течение 2–3 лет. Никаких проблем нет. И будет 900 000 кв. м. Для кого? Важная задача для нас – вычислить правильную скорость строительства.

Когда мы с партнерами брались за этот проект, в 2004–2005 гг. заказывали исследования о потребности рынка в офисах. Смотрели статистику в разных местах: у правительства Москвы, в департаменте малого предпринимательства, у консультантов. Оценки везде примерно одинаковые: дефицит офисных площадей классов В и В+ составляет около 10 млн кв. м. И мы рассуждали так: если мы строим одну десятую часть, мы как-нибудь справимся. Коммерческий успех проект имеет.

Кризисы приходят и уходят, это диалектика. И долго мы не будем в нем сидеть. Я считаю, что будет подъем. Уже пошел.

– По каким признакам вы это определяете?

– Наша коммерческая служба работает напряженно, пошли запросы, идет масса переговоров.

– Почему вы ориентируетесь на продажу?

– Очень просто – мне надо рассчитываться с банком. Я готов сдавать в аренду, но клиенты берут shell & core неохотно.

– Сколько вы уже вложили в проект?

– Наши затраты на сегодняшний момент составили около $400 млн. Первая очередь – самая капиталоемкая, приходится делать вещи для всего проекта, например инфраструктуру, сети. Общий объем вложений – около $2 млрд.

– Каков предполагаемый срок окупаемости?

– Традиционный срок для офисной недвижимости: 5–7 лет.

– Так было до кризиса.

– А что изменится? Вы же говорите «предполагаемый», вот мы и предполагаем.