Анатомия здания: Реконструкция замысла
Radisson Royal Hotel на Кутузовском проспекте открылся в конце апреля 2010 г. и, по словам гендиректора отеля Алексея Микушко, сейчас заполнен более чем на 60%.
«Украина» в новом качестве
Здание было построено в 1957 г. Архитекторы – Аркадий Мордвинов, Вячеслав Олтаржевский, Василий Калиш. Памятник истории и культуры. Высота – 170 м, 34 надземных и три подземных этажа. Собственником гостиничного комплекса было ОАО «Гостиница «Украина», 100% акций которого принадлежало городу. В ноябре 2005 г. на открытом аукционе гостиницу за 7,881 млрд руб. при стартовой цене 4,361 млрд руб. купила компания «Бисквит», представляющая интересы Года Нисанова и Зараха Илиева. Обязательным условием было сохранение исторического облика «Украины» и ее названия. Реконструкция продолжалась с марта 2007 г. по апрель 2010 г. До реконструкции в отеле было около 1000 номеров, сейчас – 505 номеров и 38 апартаментов. Площадь номеров варьируется от 25 кв. м в номерах категории сlassic room до 370 кв. м в presidential suite. Общая площадь отеля увеличилась с 73 000 до 88 573,9 кв. м. На реконструкцию было потрачено 8,5 млрд руб. В отеле работает 1500 человек обслуживающего персонала. В ходе работ здание было полностью переоснащено и отремонтировано, были отреставрированы ценные детали внутреннего декора и интерьеров – объекты культурно-исторического, художественного, архитектурного наследия страны. Отель украшает уникальная коллекция картин. В центральном холле 1-го этажа представлена диорама «Москва – столица СССР», демонстрирующая уменьшенный в масштабе 1:75 исторический центр Москвы и его окрестности от Лужников до Земляного Вала так, как они выглядели в 1977 г. Диорама приобретена гостиницей на аукционе в 2006 г., ее тоже реставрировали. Здание снабжено высокотехнологичными инженерными и коммуникационными сетями, многоступенчатыми системами фильтрации воды и воздуха, современными бытовыми приборами и мультимедийным оборудованием. В каждом номере бесплатный беспроводной доступ в интернет, интерактивное и спутниковое телевидение, телевизор с ЖК-дисплеем, индивидуальное кондиционирование, система автоматического пожаротушения, мини-бар, сейф, телефон с выходом на междугородные и международные линии, возможность подключения факса и компьютера, подогреваемые полы в ванных, сантехника Villeroy & Boch, фен, весы, косметическое зеркало, эксклюзивная парфюмерная линия Penhaligon’s. Инфраструктура отеля включает в себя пять ресторанов, бары и кафе, конференц-центр с банкетным залом и конференц-холлом на 400 мест, библиотеку, велнес-центр с 50-метровым бассейном, салоны красоты и SPA, галерею мульти- и монобрендовых бутиков.
Таков сейчас средний уровень загрузки прочих столичных гостиниц. Но Radisson Royal Hotel, безусловно, выделяется среди прочих.
Это самый большой и самый роскошный бизнес-отель в городе, говорят консультанты. А еще это любимая иностранными гостями российской столицы «Украина», одна из величественных московских высоток, имперский пафос которой удалось сохранить в процессе реконструкции. И даже приумножить.
«Также удалось удачно интегрировать новые элементы. Город получил современный отель с богатой историей», – говорит гендиректор УК «Росинвестотель» и гостиничной сети Voyage Hotels & Resorts Кирилл Иртюга. «Отличный проект, – соглашается Евгений Алешин, гендиректор Storm Properties. – Я рад, что нашлись инвесторы, которые не пошли по сценарию реконструкции гостиницы «Москва», а сохранили исторический вид «Украины» и смогли в то же время довести ее до современных стандартов качества. Фактически умирающая в начале 2000-х гг. гостиница была превращена в достойный и, надеюсь, экономически выгодный проект». Время изменилось, изменились требования к номерам, их площади, коммуникациям, комфорту, говорит Микушко. Раньше гостиница обслуживала туристические группы, которым надо было переночевать между экскурсиями. Сейчас это бизнес-отель, где люди живут и работают.
Правда, Дэвид Грант, директор по развитию гостиничного направления GVA Sawyer, сожалеет, что городской гостиничный фонд потерял почти 1000 номеров среднего класса (до реконструкции «Украина» была отелем «3 звезды»). В Radisson Royal Hotel 505 номеров и 38 апартаментов класса luxury. «Hyatt в «Москва-сити» предлагает аналогичную концепцию, с апартаментами, и спрос на них высокий», – говорит Дэвид Грант.
«Это, безусловно, отель уровня luxury, несмотря на все «фи» со стороны конкурентов», – считает старший вице-президент Jones Lang LaSalle Марина Смирнова. «Можно сказать, что это «музей-отель», – отзывается Геннадий Устинов, заместитель гендиректора Гостиничной компании.
Но, отдавая должное качеству работ по обновлению «Украины», большинство участников рынка говорят, что понесенные собственниками затраты «не окупятся никогда». «Они уже окупились – красиво же получилось!» – не согласен Владимир Шескин, руководитель проектного бюро «Киевская площадь», главный архитектор проекта.
Цена роскоши – $600 млн
В 2005 г. отель был приобретен на аукционе за $275 млн, тогда эксперты нашли цену завышенной. Еще $300 млн было вложено в реконструкцию. Алексей Микушко оценивает окупаемость проекта в 20–25 лет. До кризиса подобный срок возврата инвестиций считался не то чтобы неприемлемым – просто не о чем было говорить, ведь через 25 лет надо снова делать реконструкцию. Теперь, как показал круглый стол по гостиничной недвижимости, проведенный летом в редакции «Ведомости-Недвижимость», и 25 лет девелоперы готовы обсуждать. Но, возможно, в случае с «Украиной» не доходность стояла на первом месте. «Похоже, люди делали проект «для себя», – делится один из экспертов.
«Украина» была открыта в кризис и, как и в большинстве отелей в Москве, номера будут продаваться по тарифам ниже, чем планировалось изначально, чтобы поддерживать приемлемый уровень заполняемости, говорит Дэвид Грант. «Для «Украины» стоимость всех затрат на один номер в среднем получается $1,05 млн (что близко к сумме, потраченной Ritz Carlton на Тверской, но меньше, чем $3 млн на номер в Barvikha Hotel). Если следовать правилу, что на каждую $1000 вложенных средств отель должен получать $1 от продажи номеров, то в среднем номер здесь должен стоить около $1000», – подсчитывает он. Сейчас тариф – $380 за стандартный номер. «Если через 3–4 года отель выйдет на уровень ADR (среднесуточный тариф номера гостиницы) $500–800, а заполняемость будет расти, то собственники смогут окупить затраты в течение 18 лет, считая с 2005 г., когда здание было куплено. Но более реалистичный прогноз – как раз 20–25 лет, если не рассчитывать на последующую продажу самого здания или его содержимого (в том числе большой коллекции произведений искусства, приобретенных вместе с гостиницей)», – резюмирует Грант.
По архивам и эскизам
У Алексея Микушко не осталось практически никаких впечатлений от старой «Украины»: «Неухоженное здание, не более того». Владимир Шескин припоминает подробности: «Было убого, как в старых санаториях. Дешевый мрамор от времени пожелтел, дубовый паркет вздыбился, двери из ореха пришли в негодность. По американской технологии на технических этажах стояли баки с водой, воду туда подкачивали снизу, и потом она шла в номера. Но трубы были проложены затейливой петлей, вода в баках застаивалась, и тухлый запах стоял во всех туалетах».
Обновленный отель ослепляет обилием декора и богатством отделки. Мрамор (в туалетах на 2-м этаже хочется зажмуриться. Черный мрамор с белыми прожилками, которым они отделаны, архитекторы в шутку называют «березки в ночи»), паркет из оливы, бронзовое литье, роспись, скульптуры 1950-х гг. – их специально докупали в дополнение к коллекции картин. Более 1200 полотен русских художников первой половины XX в. украшают интерьеры. Пышно и помпезно. Не слишком ли?
Микушко уверен: «Имперский стиль (сталинский ампир) может быть только таким. Сейчас так не строят и строить не будут». «Центральный корпус с башней со шпилем уравновешивают основательность и строгая геометрия флигелей. Угловые башенки и стилизованные под снопы пшеничных колосьев вазоны подчеркивают дворцовую архитектуру здания, а шпиль придает ему возвышенную строгость», – можно прочитать на сайте отеля.
В проектном бюро компании «Киевская площадь» говорят, что восстанавливали не столько построенную при Хрущеве высотку, сколько первоначальный замысел Сталина. «Мы руководствовались архивными материалами, сохранилось много эскизов», – говорит Владимир Шескин.
История «Украины» начиналась в 1947 г., когда было принято постановление о строительстве высоток, проектирование закончилось в 1952 г. «Кажется, что все высотки срисованы с «Эмпайр стейт билдинг», это не так, проекты были разные, в разных стилях, – говорит Шескин. – Треугольник зданий – МИД на Смоленской площади, «Украина» (задумывалась как жилой дом), дом на пл. Восстания – обращен на запад, и «Украина» – острие этого копья. Оно изначально было самым вычурным из всех, с богатым декором, скульптурами, знаменами на фасаде. Здание МИДа, прикрывающее Кремль, было самым простым по архитектуре, эдакий большой донжон (башня феодального замка). Но по функции-то главное здание МИДа, его в итоге сделали более помпезным, добавили шпиль, а с «Украины» сняли часть декора». Может, оно и к лучшему.
Два жилых корпуса-крыла были закончены в 1952 г. (и сейчас это обособленные от гостиницы жилые дома), а высотку заморозили. Только в 1955 г. решили достроить к фестивалю молодежи и студентов и построили быстро (в 1957 г.). Но это было уже после смерти Сталина, при Хрущеве, тогда и порезали уже почти весь декор и излишества, материалы брали подешевле, продолжает Шескин. Например, в холле были квадратные колонны, хотя, когда их демонтировали, открылись основания под круглые. Теперь колонны круглые.
Внешне здание почти не изменилось, не были затронуты и несущие конструкции. «Мы отреставрировали все то, что входило в охранные зоны, определенные Москомнаследием, и согласовывали с ними каждое изменение», – заявляет архитектор. Проверили все металлические детали каркаса, крепеж поджали, почистили, проверили обшитый нержавейкой металлический 70-метровый шпиль (его монументальный фундамент начинается с 30-го этажа, внутри шпиля проходит лесенка). Под зданием – 8-метровый фундамент, и размещенный там объект гражданской обороны (бомбоубежище) остался без переделок. Отреставрировали входную группу, две боковые галереи, сохранили лепнину и роспись на потолках, структуру самого здания, но много переделали под новую функцию.
На фасаде сделали козырек – дескать, без него отелю класса люкс нельзя. «Хотя можно было просто пару швейцаров с зонтиками в дождь ставить», – шутит Шескин. Террасы с эксплуатируемой кровлей на 3-м, 11-м, 30-м застеклили, получив таким образом около 10 000 кв. м полезной площади. «Эти кровли никто толком не эксплуатировал, а зимой их просто снегом заметало», – объясняет он. На 3-м этаже благодаря этому удалось сделать ресторан, на 11-м – мансарды. 11-й – клубный этаж с самыми престижными номерами, концепция его использования еще дорабатывается. На 30-м этаже изначально был ресторан, потом подъемники убрали, и там образовался «шанхай» – какие-то помещения непонятного назначения. При реконструкции вернули подъемники, добавили лифты, застеклили террасу. «Иначе на такой высоте невозможно находиться – сдувает», – объясняет Шескин.
4 х 4 м – таков шаг колонн, эту ячейку не изменить, плюс 2 м на санузел, итого 4 х 6, гостиничный стандарт. Номера стали больше за счет того, что объединяли 2–3 ячейки в одну. Поджав коммуникационные шахты, увеличили санузлы. Сейчас средняя площадь номера – 36 кв. м. Номера располагаются с 4-го по 20-й этажи, 22–28-й этажи занимает апарт-отель. С тыльной стороны сделали пристройку (еще около 10 000 кв. м), в ней на 1-м этаже разместилась диорама Москвы, которую в отеле называют «своей жемчужиной», а на 1-м и минус 1-м этажах, – велнес-центр с 50-метровым бассейном (общая площадь – 3509 кв. м). По мнению экспертов, вещь совершенно необязательная для отеля, но зато такого точно ни у кого больше нет. «Учитывая моду на здоровый образ жизни – обязательная! – возражают в отеле. – Гости, узнав про бассейн, задерживались подольше».
Город в городе
По оценке Шескина, общественные зоны занимают не более 15–20%. «При полной загрузке в отеле одновременно может находиться 2000 гостей. Площадь общественных пространств, включая рестораны, конференц-залы, оздоровительный центр и магазины, вполне соответствует такому количеству посетителей, – говорит Вольфганг Ничке, управляющий Radisson Royal Moscow. – Мы создавали отель полного цикла со всеми необходимыми услугами под одной крышей. Это своего рода город в городе». «Помимо стандартного набора услуг, диктуемого требованиями бренда Radisson Royal, в инфраструктуру включены объекты, подчеркивающие знаковость проекта, – диорама, галерея бутиков, библиотека», – добавляет Маргарита Трофимова, директор департамента консалтинга и оценки NAI Becar. По ее подсчетам, на один номер приходится около 160 кв. м общей площади.
Дэвид Грант отмечает: в гостинице используются сторонние операторы для некоторых услуг общественного питания: «Аренда этих площадей обеспечивает инвестору определенный фиксированный доход, такая схема уменьшает количество сотрудников гостиницы. И разнообразит услуги, предлагаемые гостям».