Ориентиры: Заполнение пустоты

Структура спроса, по признанию аналитиков, значительно отличается от докризисной: из-за снижения ставок в качественных бизнес-центрах на рынке появилось большое количество арендаторов, желающих переехать из низкокачественных офисов. Арендаторы начинают обращать свой взор на новые, пока пустующие объекты. Артем Соломеннов, аналитик по офисной недвижимости Jones Lang LaSalle, приводит примеры: ряд компаний арендовали площади в бизнес-центре Nordstar Tower (доля свободных площадей снизилась до 16%); энергетическая и фармацевтическая фирмы арендовали 4700 и 4300 кв. м соответственно во второй очереди бизнес-центра «Павловский» (20%); химическая и инвестиционная компании – 4200 и 1000 кв. м в третьей очереди Центра международной торговли (62%). «В 2010 г. мы видим даже заключение предварительных договор аренды на здания, не получившие свидетельство о собственности. Например, сделка «Авентис фарма» и «Мегафон» в БЦ «Саммит», что само по себе уникально для рынка с 22% свободных площадей в классе А», – добавляет Елена Шохина.

С начала года не было заявлено о планах нового строительства ни одного бизнес-центра, но начатые объекты продолжают строиться, говорится в отчете Cushman & Wakefield: «В ближайшие несколько лет на рынок должно выйти насколько крупных и значимых проектов».

За первое полугодие, по информации CB Richard Ellis, в эксплуатацию поступило 355 000 кв. м офисных помещений. Годом раньше этот показатель составил 1,1 млн кв. м. Класс А в общем объеме нового полугодового предложения 2010 г. занял около 50%. Треть от этого предложения появилась в Центральном деловом районе Москвы. И это несмотря на то, что более 40% пустующих бизнес-центров класса А находятся именно в центре города, отчитываются аналитики CB Richard Ellis.

Число вакантных офисных площадей, по данным Cushman & Wakefield, перевалило за 1,7 млн кв. м, что в среднем по Москве составило 15,7% (21,9% по классу А и 14,3% по классу В). По их данным, всего в столице насчитывается 11,1 млн кв. м качественных офисов (из них 18,7% офисов класса А, остальные – класса В).

Тем не менее опрошенные брокеры говорят о восстановлении офисного рынка.

Уровень спроса почти приблизился к уровню периода бума (2007–2008 гг.), а объем заключенных сделок за II квартал (346 000 кв. м) примерно соответствует показателям 2007 г. (тогда за квартал в среднем арендовалось по 385 000 кв. м), говорится в отчете. По подсчетам Knight Frank, во II квартале 2010 г. в аренду было сдано 210 000 кв. м – это выше показателя I квартала на 20 000 кв. м, но все равно далеко до докризисных величин.

В пользу активизации рынка говорит рост спроса на помещения в shell & core, отмечают в CB Richard Ellis. По данным Елены Шохиной, директора отдела офисных помещений CB Richard Ellis, 55% сделок, заключенных в первом полугодии, приходится на помещения в состоянии под отделку.

Аналитики поспешили заявить, что начал реализовываться отложенный спрос. По данным Core Group, в июне текущего года было арендовано или куплено примерно 100 000 кв. м против 40 000 кв. м в июне 2009 г. Однако, отмечают они, уже в июле объемы купленных и арендованных офисных площадей заметно сократились (до 40 000 кв. м) – из-за сезонного снижения деловой активности и небывалой для Москвы жары.

Виктория Манзюкова, партнер, руководитель отдела корпоративных услуг компании Cushman & Wakefield, заявила, что арендаторы очень глубоко анализируют каждую сделку, но все-таки их заключают. Тем более что владельцы офисных помещений стараются быть гибкими при переговорах. По информации Jones Lang LaSalle, арендаторам все чаще предлагаются дополнительные стимулы при заключении договора (уменьшенная ставка на первый год, большие арендные каникулы, чистовая отделка). Базовые арендные ставки, по данным Knight Frank, составили во II квартале от $173 до $550 для класса В и от $500 до $1500 для класса А.