Ориентиры: Медленно и неравномерно
Весной этого года на рынках недвижимости некоторых стран наблюдался небольшой всплеск активности. Уже летом этот процесс приостановился. Посткризисное восстановление идет медленно и неравномерно, и ситуация на многих стратегически важных рынках недвижимости остается непростой.
США
Продажи готового жилья в США опустились в июле до самого низкого уровня с мая 1995 г. По отношению к июню падение составило 27,2%, что примерно в 2 раза больше, чем ожидали аналитики. В сравнении с 2009 г. имеет место снижение на 25,5%. Это минимальный уровень с момента начала публикации этих данных в 1999 г.
Уровень безработицы в стране остается высоким (9,5% в июле 2010 г.) и по-прежнему одерживает верх как над низкими ипотечными ставками, так и над относительно доступными ценами на жилье. Ничего удивительного в подобной ситуации нет. Еще в начале апреля 2010 г. после волны дефолтов ипотечных заемщиков, ранее рефинансировавших свои кредиты, стало очевидно, что в текущем году существенного падения цен на недвижимость в точках subprime не избежать. Таких точек на карте США большинство, и, даже если в некоторых регионах ценовая динамика положительная, на общую картину это не влияет. Рост цен на жилую недвижимость в США в ближайшие годы маловероятен, а признаков грядущего восстановления этого рынка пока не наблюдается.
Oздоровление ситуации возможно лишь в том случае, если будут последовательно создаваться новые рабочие места и вводиться налоговые льготы по ипотечным кредитам. Если эти меры приняты не будут, это может привести к двойному падению цен в точках subprime.
Западная Европа
ВЕЛИКОБРИТАНИЯ. В первой половине года на рынке недвижимости за небольшим ростом последовало снижение. Причины – общая экономическая нестабильность и проблемы с выдачей ипотечных кредитов. Однако можно с уверенностью говорить о том, что это снижение носит временный характер. Рынок Великобритании в целом и Лондона в частности продолжает оставаться одним из самых перспективных. Подтверждают это и действия корпоративных инвесторов – арабские инвестиционные фонды в ожидании грядущего повышения цен продолжают активную скупку объектов жилой недвижимости в британской столице. Восстановление рынка Великобритании начнется уже во второй половине 2011 г., а полную силу этот процесс наберет в 2012 г.
Рынок премиальной недвижимости Лондона пострадал в наименьшей степени. Здесь по результатам 2010 г. общее падение цен составит всего 1%, но уже в 2011 г. будет наблюдаться небольшой рост (на 0,5%). Эта тенденция, по всей видимости, получит дальнейшее развитие в 2012 (+7,5%) и в 2013 гг. (+9,75%). Именно этот рынок, наиболее стабильный даже сейчас, станет лидером грядущего восстановления.
ГЕРМАНИЯ – явный лидер по темпам выхода из кризиса. Экономика растет ударными темпами, а годовой ВВП скорее всего составит 9%, что значительно выше, чем в других развитых европейских странах. Рынки купли-продажи и аренды жилой недвижимости демонстрируют истинно немецкую стабильность и относительно доступные цены. Подавляющее большинство населения страны, не имея в собственности жилья, снимают его. Только в Берлине 82% жителей являются арендаторами. Поэтому большинство инвесторов вкладывают деньги в недвижимость Германии ради получения арендного дохода. Заработать при перепродаже купленного дома или квартиры здесь практически невозможно.
ФРАНЦИЯ. В разных регионах страны рынок восстанавливается неравномерно. Стоимость недвижимости во Франции в 2008 г. уменьшилась не так сильно, как, например, в Великобритании или США. В среднем за первые шесть месяцев 2010 г. цены выросли на 4%, а за год (с июля 2009 г. по июль 2010 г.) – на 7%. По прогнозам аналитиков, эта тенденция сохранится. В лидерах роста по-прежнему Париж: здесь за первое полугодие стоимость недвижимости увеличилась на 10%, а по результатам года ожидается 15%-ный рост. Уровень цен в столице Франции уже сейчас на 5% опережает докризисный уровень.
Средиземноморье
Большой внешний долг по-прежнему определяет непростую ситуацию на рынках недвижимости Испании, Италии, Греции и Португалии.
ИСПАНИЯ пока не может похвастаться позитивными переменами по объективным причинам. Прежде всего это безработица: ее прогнозируемый в 2010 г. уровень был увеличен на 0,4 до 19,4%. Налицо и ипотечный кризис. Все это вкупе с переизбытком курортной недвижимости (а для решения только этой проблемы потребуется от трех до пяти лет) создает предпосылки для дальнейшего падения, которое, по всей видимости, продлится до середины 2011 г. и повлечет за собой как минимум 20–30%-ное снижение цен на жилье.
Другие страны
ЛАТВИЯ. 1 июля 2010 г. здесь вступили в силу поправки к закону об иммиграции. Теперь у инвесторов в недвижимость из стран, не входящих в ЕС, появилась реальная возможность получить пятилетний вид на жительство в Латвии. Для этого достаточно приобрести после 1 июля 2010 г. жилье на сумму от 100 000 латов (141 000 евро) в Риге и не менее 50 000 латов (70 500 евро) в других городах. Преимущество этой программы перед уже существующими подобными предложениями в других странах – относительно небольшая сумма вложений. А цены на недвижимость в этой стране начали рост. В I квартале 2010 г. Латвия даже стала мировым лидером по росту цен на жилье (+10,7%). И хотя во II квартале темпы роста замедлились, в целом прогноз остается оптимистичным.
БОЛГАРИЯ. В I квартале 2010 г. в условиях всеобщего плачевного состояния экономики цены на недвижимость продолжили падение. С учетом поправки на инфляцию оно составило 18,55% по сравнению с I кварталом 2009 г., а в сравнении с пиковым уровнем III квартала 2008 г. – 31%. Внешний и внутренний спрос на жилье остается низким. Ипотечные ставки также уменьшаются, но спрос на кредиты все еще слабый. В некоторых областях, правда, отмечается небольшое повышение (например, Софийская область). Можно ожидать, что в целом по стране цены достигнут нижнего уровня в течение года, после чего начнется их плавный рост.
КИТАЙ. Долларовые облигации, выпущенные китайскими девелоперскими компаниями в этом году, показали худшие результаты среди номинированных в долларах обязательств азиатских нефинансовых компаний. Это говорит о том, что китайский рынок недвижимости перегрет и во втором полугодии мы можем увидеть падение цен до 20%. В то же время китайская экономика демонстрирует взрывное развитие: за I квартал ВВП вырос на 11,9% (самый высокий показатель за последние три года), продажи автомобилей – на 72% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Хочется надеяться на то, что власти Китая сумеют взять ситуацию под контроль путем постепенного повышения процентных ставок.