Технологии рынка: Жареный петух клюнул

После летних пожаров одной из главных тем стали источники финансирования восстановления частного жилья. К середине сентября в регионы на эти цели из федерального бюджета было перечислено 10,6 млрд руб. Но почему государство вообще строит за свой счет постоянное жилье для погорельцев?

Этот вопрос может показаться кощунственным, тем не менее о разумных пределах государственной щедрости и об изменении роли страховых механизмов власти вынуждены не только задуматься, но и начать публичное обсуждение этой болезненной темы.

«Неправильная» помощь

Существует три модели финансирования ликвидации последствий масштабных стихийных бедствия: страховая, благотворительная и российская. Например, в США после масштабных катастроф, таких как ураган «Катрина», из федерального бюджета оплачивается проживание семей, лишившихся крова, в отелях и трейлерах. Но основные расходы по компенсации стоимости уничтоженных домов в США лежат на страховых компаниях (как и во всех странах Запада).

В России же бремя оплаты последствий летних пожаров 2010 г. почти полностью взял на себя федеральный центр. Бюджетная щедрость плохо вяжется с возможностями самого российского бюджета. Для сравнения: по доле ВВП на душу населения Америка – на 1-м месте в мире, а Россия не входит даже в пятый десяток.

Впрочем, российская модель безлимитной госпомощи, похоже, дышит на ладан. Уже в конце лета президент Дмитрий Медведев заявил: «У нас вся эта страховая история заменяется чем? Государственной помощью. Конечно, она будет оказываться, мы не можем бросить людей. Но вообще-то это неправильно». Страховщики согласны с желанием президента популяризировать страхование недвижимого имущества. «На Западе государство восстанавливает только инфраструктуру, – говорит Артем Искра, директор департамента страхования имущества физических лиц СК «Росно». – Власти помогают населению кредитными программами, введением льготного налогообложения, полным же возмещением занимаются страховщики. Считаю, что и Россия должна двигаться этим путем».

Население негативно относится к страхованию во многом благодаря стереотипу (зачастую оправданному), что от страховой компании трудно получить компенсацию ущерба. Однако в «Росно» связывают апатию в сфере страхования недвижимости с непониманием механизма оценки и выплат.

Спрос подкрался незаметно

Государственная помощь погорельцам стала неожиданным источником спроса для подрядчиков быстровозводимых частных домов. Недавно приезжавший в Россию Эрик Бенишек, гендиректор крупнейшей в мире выставки pre-fabricated домов Blaue Lagune (Австрия) сообщил, что доля «готовых» домов в его стране за последние 20 лет выросла с 12 до 46%. Такие дома, возводимые за несколько недель под ключ из фабричных заготовок, также весьма популярны в Германии и странах Скандинавии. В России под патронажем Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства в разных регионах открывается сразу 15 подобных коттеджных «супермаркетов».

Первая такая выставка открылась 20 сентября под брендом «Свой дом» вблизи подмосковного горнолыжного курорта Сорочаны на Дмитровском шоссе. На ней представлены быстровозводимые дома по цене 17 000–32 000 руб. за 1 кв. м с учетом фундамента и коммуникаций. Площадь домов – 100–200 кв. м, а срок возведения – от одного до трех месяцев. Все это вполне вписывается в параметры госзаказа на восстановление сгоревших домов (максимальный размер субсидии на одну семью составляет 2 млн руб.).

Подобные выставки-продажи ориентированы на покупателей второго дома. Однако основной объем спроса неожиданно пришел со стороны государства. Изготовители «готовых» домов быстро переориентировали свою маркетинговую активность на нового крупного заказчика. В начале июля премьер-министр Владимир Путин в ходе поездки в Тамбовскую область посетил быстровозводимые дома компании «Тамак», продающиеся на рынке по цене 20 000–25 000 за 1 кв. м. Продукция понравилась. Неудивительно, что эта и другие компании, продвигающие такую модель строительного бизнеса, скоро получили заказы на строительство жилья для погорельцев. В частности, «Тамак» заключил договоры о строительстве домов по каркасно-панельной технологии для Республики Мордовии и ведет переговоры о поставках еще 120 комплектов для Волгоградской области.

Между тем семьи, жилье которых было уничтожено огненной стихией, далеко не всегда в восторге от возводимого для них каркасного жилья экономкласса. Их не впечатляет даже наличие «городских» удобств. Кроме того, социальные нормы, по которым местные власти часто предлагают новое жилье (33 кв. м на человека, 42 кв. м на двоих или по 18 кв. м на человека для семьи из трех и более человек), не устраивают сельских жителей. Например, жители одного сгоревшего села во Владимирской области пожаловались премьеру, что местные чиновники хотят их поселить в «лачуги».

Финансовое измерение

Гибель домашнего очага – это всегда трагедия для семьи. Но эта трагедия имеет и финансовое измерение. Больше всего не повезло жителям Московской области, где жилье стоит дороже, чем в других регионах, 50 жителей Подмосковья предпочли вместо новых домов получить денежную компенсацию (среди них 29 потеряли дачные постройки). Как сообщили в областном министерстве соцзащиты, средства выделило из своего резервного фонда правительство Московской области. Компенсация будет выплачиваться из расчета 30 000 руб. за 1 кв. м, но не более чем за 100 кв. м. За сгоревшие дачи заплатят по 15 000 руб. за 1 кв. м при лимите в 60 кв. м. Кроме того, по данным Минрегионразвития, 160 домов в Подмосковье будет восстановлено.

Всего по России для пострадавших семей должен быть построен 2181 дом. На конец сентября внешний контур закрыт уже примерно в половине домов. Больше всего нового жилья возводится в Нижегородской области – 704 единицы, далее следуют Алтайский край и Волгоградская область – соответственно 255 и 298 домов или квартир.

Сумма от 1 млн до 2 млн руб., которую можно единовременно получить на руки, является совершенно фантастической для большинства сельских жителей России – для многих она равноценна доходу за 10–15 лет. Поэтому отказ от нового жилья в пользу компенсации стал довольно массовым явлением. По словам министра регионального развития Виктора Басаргина, 2245 семей из числа пострадавших изъявили желание построить жилье, 960 – получить компенсацию, еще 120 семей хотят приобрести жилье на вторичном рынке (т. е. они также предпочли деньги). 210 семей уже получили деньги на свои счета. Как пообещал премьер-министр Путин, жилье или компенсации будут предоставлены всем пострадавшим независимо от того, был ли объект оформлен в собственность и имелась ли у жильцов постоянная регистрация по этому адресу – дачников решили не обижать, хотя у многих из них по документам строение вообще не оформлено.

Цены на вторичное жилье в сельской местности по России довольно сильно разнятся. Но в целом за 200 000–500 000 руб. не проблема купить деревенский дом площадью 100–150 кв. м на участке в 10–20 соток.

В зеркале пожара

В истории с погорельцами как в зеркале отразились существующие перекосы рынка недвижимости. На Западе, на который призывает равняться федеральная власть, жилье страхуется не только из-за финансовой грамотности населения, но и потому, что недвижимость обычно покупается с помощью ипотечного кредита и страхование самого объекта обязательно. А в России недоступным все еще является не только само жилье, но и ипотечное кредитование. Однако даже для не слишком богатых граждан страхование от пожара вполне доступно, так что проблема здесь не в кошельках, а опять же в стереотипах.

Как сообщили в «Росно», по огневым рискам (пожар, удар молнии, взрыв) тариф по загородным строениям составляет 0,3–0,6% от страховой суммы. Ставка зависит от материала строения, перекрытий, присутствия источников открытого огня, наличия пожарной сигнализации.

По данным правительства, только 15% сгоревших домов было застраховано. Это чрезвычайно низкий показатель для индустриально развитой страны. В коридорах власти уже прозвучали смелые предложения о том, чтобы сделать страхование обязательным, хотя сами страховщики напоминают, что Гражданский кодекс не позволяет заставить человека страховать свое имущество. Теоретически можно ввести лишь страхование гражданской ответственности собственника жилья (по аналогии с ОСАГО), но очевидно, что в случае со стихией это бессмысленно.

Пока нет достоверной информации о том, смогут ли те 15% собственников, у кого дома были застрахованы, получить помимо страховки еще и помощь от государства. Судя по тому что число таких домовладений быстро было обнародовано, власть поспешила этот вопрос сразу прояснить, чтобы не позволить получить «дополнительную выгоду» за счет бюджета. Между тем страховщики уже начали выплачивать страховое возмещение за сгоревшие дома. Например, в «Росно» сообщили, что по ущербу от лесных пожаров они получили три обращения на общую сумму около 2 млн руб. и по одному страховому случаю уже произведена выплата. Как пояснил Артем Искра, «страховая сумма не может превышать стоимость самого имущества. То есть нельзя дом, оцененный в 600 000 руб., застраховать на сумму в 2 млн руб.».

Кто выиграет?

Программа госпомощи погорельцам – это еще и масштабная PR-кампания, от которой, несомненно, выиграет не только престиж власти, но и страховщики и застройщики малоэтажного жилья. В компаниях, предлагающих индивидуальное жилье экономкласса, уверены, что госзаказ на восстановление жилья для погорельцев будет способствовать изменению стереотипов потребителя, который по традиции настороженно относится к каркасному домостроению. Хотя по такой технологии, например, в США построено более 90% частных домов. А по теплоизоляции они превосходят кирпичные постройки.

Что касается страхования, то здесь, как известно, лучшим продавцом является страх. И главным аргументом в пользу страхования жилья станет, конечно, сам риск пожара, о котором домовладельцам уже трудно будет забыть после горячего лета 2010 г. Правовой контекст, судя по всему, будет меняться. По мнению помощника президента РФ Аркадия Дворковича, развитию страховых инструментов могли бы способствовать налоговые преференции или доплаты со стороны государства: при крупном ущербе государство могло бы дополнять из бюджета страховые выплаты.