Не сделки, а ощущения
Из 12 млн кв. м в московских бизнес-центрах не занято 2 млн кв. м. Брокеры призывают девелоперов делать офисы под заказ
Исправленная версия. Первоначальный опубликованный вариант можно посмотреть в архиве Ведомостей (Смарт-версия).
В конце III квартала средний уровень вакантных площадей в классе В превысил 15%, а в классе А – 20%, оценивает Андрей Постников, член совета директоров Jones Lang LaSalle (JLL). По данным JLL, современные бизнес-центры занимают более 12 млн кв. м, арендаторы «сидят» примерно на 10,2 млн кв. м.
Опт либо розница
В Москве много пустующих зданий, соглашается Сергей Калинин, гендиректор KR Properties. По его словам, раньше клиенты «брали что было, сейчас сравнивают 10–20 объектов и снимают только то, что сильно нравится».
За первое полугодие 2010 г. общий объем арендованных площадей, по информации Colliers International, составил 486 000 кв. м – это почти вдвое меньше, чем за аналогичный период 2008 г.
По мнению Дениса Карцева из NAI Becar, самые большие проблемы – у «Москва-сити»: арендаторов окружают недострой и пробки. «Несмотря на относительно невысокие арендные ставки в офисах класса А (от 17 500 руб. за 1 кв. м в год за неотремонтированное помещение), лишь 40–45% офисов [«Москва-сити»] заполнено», – отмечает Карцев. «Большие объемы площадей в уже построенных башнях и тем более в вводимых в эксплуатацию объектах вряд ли смогут скоро быть заполнены – спрос на размещение в этом бизнес-комплексе небольшой», – считает Алан Гацунаев, директор отдела Core Group.
Спрос отражает фактическую потребность компаний: «про запас» уже никто не берет, говорит Постников. Предварительные договоры, по его словам, занимают минимальную долю рынка: арендаторы не хотят выстраивать сложные цепочки, есть большое число готовых зданий с правоустанавливающими документами.
Офисные объекты отдаются хоть оптом, хоть в розницу. «Интерес к покупке бизнес-центров есть, но компании, даже имеющие средства на подобные приобретения, от них отказываются», – свидетельствует Вера Зименкова, партнер Cushman & Wakefield (C&W). Иногда, по ее словам, из-за того, что потенциальные покупатели (например, компании, получающие господдержку) боятся негативного общественного мнения после обнародования сделки.
В отсутствие крупных клиентов девелоперы (правда, не все) готовы нарезать площади в зданиях класса А от 200 кв. м, в классе В – от 50 кв. м, свидетельствуют брокеры Colliers International. А компания MR Group, например, клиентов на офисные метры находит в том числе среди собственных подрядчиков, делится с «Ведомостями» гендиректор компании Роман Тимохин: «По некоторым объектам мы рассчитываемся метрами – кто-то берет офисы для себя. Они считают, что им выгодно купить помещение дешево и переехать, а не снимать. Другие – продают».
С окраин в центр
У рынка есть «ощущение, что сделки пойдут», утверждает Зименкова: арендаторы, которые в течение года присматривались к офисам, могут реализовать отложенный спрос. Уверен в оживлении рынка и Калинин: «Важный индикатор – спрос на помещения без отделки. В кризис спрашивали 100–300 кв. м по минимальной ставке и не хотели вкладываться в отделку. Сейчас появились клиенты, которые ищут 1000–1300 кв. м без отделки».
Хотя ряд прошедших сделок по аналогии с рынком жилья можно назвать альтернативными: клиенты переселяются в более качественные офисы. Например, говорит Зименкова, в течение года условия по аренде улучшали фармацевтические фирмы – переезжали с окраин в центр или близлежащие к нему районы. Внутрь Садового кольца перебрались и сырьевые компании. «Арендаторы собирали подразделения, ранее разбросанные по Москве, под одной крышей – чаще всего это была крыша бизнес-центра класса А», – рассказывает брокер C&W. По словам аналитика СB Richard Ellis Ирины Флоровой, крупные компании решаются на переезд, если им предлагают значительно более низкие ставки или льготы: отделка полностью (или большая часть) за счет владельца бизнес-центра, значительные арендные каникулы, дополнительные парковочные места и т. д.
Мечта об идеале
Но в целом отношения собственников и клиентов на офисном рынке продолжают строиться по принципу «стенка на стенку», сожалеет Зименкова. Брокер считает, что девелоперам стоит «умерить амбиции». Вот уже несколько лет специалисты C&W предлагают им идею офисов под заказ. Проект, как правило многофункциональный (офис плюс технический центр и/или лаборатория), делается под конкретного клиента, который готов или финансировать его с самого начала, или впоследствии арендовать объект на продолжительный срок. Зименкова вспоминает, что в свое время компания Samsung, желавшая возвести под штаб-квартиру высотку со специальной иллюминацией в центре Москвы, изучала возможности рынка, но, очевидно, не сошлась в цене с московскими девелоперами. По словам брокера C&W, сейчас есть частные компании (автомобильные или фармацевтические), которые скопили, к примеру, $40 млн и хотят построить офис своей мечты.
Гендиректор «Пробизнес-девелопмента», вице-президент Пробизнесбанка Дмитрий Ковальчук говорит, что «строить сейчас дороже, нежели взять готовое». Пробизнесбанк, по его словам, не стал использовать собственную девелоперскую структуру для строительства офиса, решив, что выгоднее приобрести его на рынке. «Когда вы заходите в проект, вы не можете прогнозировать никаких цен: ни на участок, ни на подключаемые мощности и т. д. Когда вникаешь в техзадание, то проект только удорожается».