Громкие имена: Мы не против конкуренции

У компании Hines в России 15 проектов общей стоимостью почти $2 млрд. Ли Тимминс, старший вице-президент и управляющий директор «Хайнс Россия», доволен своей работой, женой и домом в России. Он уверен, что это прекрасное место для жизни и бизнеса.

– Hines – одна из немногих западных компаний, давно работающих в России. Вы нетривиально ведете себя. В кризис все ушли, а вы остались.

– Да, это так. Один из величайших инвесторов всех времен – Уоррен Баффетт говорил: бойтесь, когда все жадные, и будьте жадными, когда все боятся. Когда все настроены оптимистично, будьте очень осторожны; когда все осторожны, наоборот, используйте возможности. В 2007 г. и в начале 2008 г. мы были действительно обеспокоены, поскольку считали, что все настроены чересчур оптимистично. А сейчас, когда мир изменился, мы используем возможности. И теперь нам кажется, что все настроены слишком пессимистично.

Это уже второй крупный кризис, который мы здесь переживаем. В первый кризис мы как раз строили комплекс «Покровские холмы». К тому моменту мы уже инвестировали $100 млн, и в 1999 г. нам было достаточно страшно.

Мы могли бы остановить проект, но продолжили строительство. Впоследствии этот объект оказался чрезвычайно успешным. Через несколько лет мы его продали за $360 млн. Тогда мы усвоили полезный урок: какое бы ни было время, нельзя уходить из бизнеса, нужно оставаться. Потому что, если уйдешь, потом трудно вернуться.

И в этот кризис мы не просто продолжаем вести дела. Мы строим два проекта: складской комплекс и торговый центр в формате аутлета. Всего у нас на российском рынке 15 проектов общей стоимостью почти $2 млрд, точнее – $1,9 млрд. Примерно 50% объектов находится в нашей собственности, остальные 50% – под нашим управлением для третьих лиц, привлекших «Хайнс» в качестве управляющего активами.

Для нас Россия – очень удачный рынок.

– В чем сложность работы здесь для западной компании? Дураки, дороги?

– Уличное движение – да, затрудненное. (Смеется.) В целом можно сказать, что та же ситуация, которая создает возможности для нашей деятельности, создает и сложности. Одна из основных проблем – инфраструктура. До недавнего времени проблемой было отсутствие профессиональных подрядчиков. Сейчас стало проще найти квалифицированного подрядчика.

На самом раннем этапе, когда нет инфраструктуры и трудно найти нужных людей, специалистов, – самая высокая прибыль. Позже, когда развивается рынок, увеличивается конкуренция, прибыль падает. Но сейчас в Москве и Санкт-Петербурге она все равно остается на более высоком уровне, чем в других частях света.

– А знаменитая российская бюрократия вам не мешает?

– Бюрократия действительно остается проблемой. В конце 1990-х гг. было немного легче. Потом ситуация усложнилась, но сейчас вроде бы улучшается. Хотелось бы, конечно, ускорить получение согласований. Приведу лишь один пример – получение техусловий на электроснабжение. Когда мы начинали строить БЦ «Дукат плейс III», разрешение на подключение к электроснабжению выдавалось одной организацией. А когда мы заканчивали строительство, было уже четыре организации: генерирующая, сетевая, сбытовая и строительная.

Есть еще одна сложность. В Московской области есть возможность приобрести землю в частную собственность. В Москве приходится заключать договоры инвестирования, соглашаясь с тем, что участок арендуется на длительный срок, а не находится в собственности. В Санкт-Петербурге проще – можно купить площадку под застройку.

Мне кажется, для города было бы выгоднее, если бы разрешили приобретать землю в частную собственность под строительство тех же офисных зданий. И люди имели бы уверенность и не опасались бы за свои вложения. В целом такое решение способствовало бы росту инвестиций в московские проекты, а банки легче предоставляли бы финансирование.

– Сколько времени занимали согласования в 1990-е и сейчас? Чиновники регулярно рапортовали о сокращении сроков.

– Я бы не сказал, что сейчас согласовывают легче или быстрее. Согласовывают медленнее, чем нам хотелось бы. В среднем проект проходит стадию согласований за 9–12 месяцев. Мы готовы к тому, чтобы получать разрешения за шесть месяцев, но этого не происходит. Лица, занимающиеся согласованием, не имеют опыта в использовании тех материалов и технологий, которые мы хотим применять. Мы также вынуждены объяснять новые конструкции. Это не вопрос коррупции, скорее опыта. Со всеми задержками согласования могут занимать до 1,5 года.

Нам нравится, когда девелопмент – сложная задача. В Сан-Франциско и Бостоне строить сложнее, чем в Далласе и Хьюстоне. В сложных условиях меньше конкурентная борьба и выше прибыль.

– Какая была маржа девелоперского бизнеса и что вы зарабатываете сейчас?

– В прежние времена можно было получить доход, в 2–3 раза превышающий вложенную сумму. За 4–5 лет на инвестированные $100 млн вам возвращалось $200–300 млн без задолженностей по кредиту. Теперь доходность снизилась до 1,5 (раза), а на объект берется ссуда.

Раньше проект стоимостью $100 млн вы строили на собственные средства, не беря кредит. Через пять лет вы могли продать объект уже за $250 млн, имея задолженность по объекту 0. Итого за пять лет вы увеличивали вложенные средства в 2,5 раза. Так было раньше.

Сейчас вы вкладываете в проект $100 млн, продать его вы можете только за $150 млн. Но можно взять заем в банке. Таким образом, я вкладываю своих средств уже $50 млн вместо $100 млн и беру ссуду в банке еще на $50 млн, включая проценты. Таким образом, после продажи объекта за $150 млн и после выплаты кредита банку у меня остается $100 млн, т. е. сумма, в 2 раза превышающая изначальное вложение в $50 млн собственных средств.

Проще говоря, чтобы приблизиться к прежним показателям доходности, нужно брать больше кредитов. И банки охотно идут на это.

– Где кредитуется Hines?

– В австрийских, немецких банках. В настоящий момент мы ведем переговоры с крупным российским банком и австрийским банком. Хотя решение еще не принято, наверное, мы будем сотрудничать с российскими банками. Они становятся более конкурентоспособными в плане ставок по кредитам и зачастую сравнимы с европейскими банками.

– Под какие проценты вы кредитуетесь?

– До кризиса при займе на пять лет ставка LIBOR составляла 4%, банковская ставка – еще 3%, итого кредит стоил 7%. Сейчас LIBOR – 2%, но ставки банков – 5–6%, итого те же 7–8%. Мы кредитуемся под эти 7–8% годовых.

Под более рискованные проекты (такие, как девелопмент) мы стараемся сократить объем займа до 50–60%, поскольку ставки по таким кредитам могут быть выше, если заем берется, допустим, на 70% стоимости проекта. Кто хочет брать на себя большие риски, тот платит больше – 9–10% годовых.

– Российские девелоперы называют совсем другие цифры. В кризис банки предлагали кредиты под 22%.

– Во время кризиса мы и не пытались брать кредит. (Смеется.) У нас не было больших задолженностей, мы достаточно осторожная компания.

– Каким образом вы находите участки под застройку? Знаю, у вас были и есть проекты с «Белой дачей».

– С «Белой дачей» у нас давние отношения. Наш друг и партнер – Владимир Цыганов (гендиректор ОАО «Белая дача». – «Ведомости»), мы с ним не один год общаемся и обсуждаем вопросы совместных инвестиций. Мы сейчас на этой территории реализуем два проекта, всего под них отведено 80 га. Первым было решено построить складской комплекс площадью 150 000 кв. м, и в настоящее время мы строим его последнюю очередь.

Рядом, на участке в 45 га, располагается наш торговый комплекс Outlet Village Belaya Dacha. Мы только приступили к первой очереди строительства и уже сдаем площади в аренду: 60% зарезервировано [арендаторами].

Этот проект достаточно крупный, только в торговый комплекс мы инвестируем несколько сотен миллионов долларов. А общий объем инвестиций в оба проекта превысит $300 млн.

– От какого объема сдано 60%?

– Мы сдаем в аренду первую очередь аутлет-центра – 24 000 кв. м.

Может показаться удивительным, что мы строим аутлет, заливаем фундаменты. Люди боялись кризиса и боялись приступать к строительству так скоро после кризиса. Нам кажется, что кризис закончился, и поэтому мы инвестируем.

– Кому принадлежит 80 га под проектами?

– Земля была предоставлена «Белой дачей». С их стороны в проект были вложены участок и часть капитала, со стороны Hines – капитал. Доля «Белой дачи» – 49%, у нас немного больше – 51%. Для выполнения этого проекта «Хайнс» и «Белая дача» учредили совместное предприятие, которое является владельцем земли и занимается реализацией проекта.

– В выбранном вами под аутлет месте высокая концентрация торговых площадей: IKEA, «Мега», напротив – рынок «Садовод». И еще ваш проект. Вы не боитесь потеряться?

– Не боимся. Складские помещения на 112 000 кв. м уже заполнены, и есть клиенты, которые хотят арендовать площади в строящейся фазе площадью 32 000 кв. м. На этот счет мы спокойны.

И за аутлет-центр, в котором уже 60% площадей первой фазы строительства фактически зарезервировано арендаторами, мы тоже спокойны. Мы не против конкуренции.

Из наших 15 объектов в Москве, среди которых есть офисные, жилые, складские и комплексы смешанного назначения, 98% сдано в аренду. Это примерно 500 000 кв. м. И мы этим довольны.

– Какие в аутлет-центре будут арендаторы?

– Состав ритейлеров похож на состав ЦУМа и ГУМа, плюс Adidas, Reebok, Levis, Hugo Boss и т. п.

– В инвестиционных конкурсах Москвы не думали участвовать?

– Мы время от времени на них посматриваем, но пока не нашли такого проекта, который бы нас полностью устраивал. Возможно, в будущем, если город когда-нибудь примет решение продавать землю, мы будем более заинтересованы. Пока нам не очень интересны инвестконтракты.

Мы предпочитаем работать с людьми, с которыми хорошо знакомы. У нас замечательные партнеры, например «Белая дача».

Кроме того, у нас есть новый фонд – «Хайнс Россия и Польша», который будет специально заниматься инвестициями в России. Этот фонд создан весной 2010 г. Под его управлением будет 300–400 млн евро, из них 80% будет вложено в российскую недвижимость. Фонд составлен из средств Hines и других инвесторов, таких как пенсионные фонды и государственные инвестиционные фонды.

Система работает таким образом: Hines вносит начальный капитал инвестиций, к нему присоединяются остальные партнеры. Hines принимает решения, управляет капиталом, вкладывает деньги в проекты, а прибыль (которую мы надеемся получить) делит с партнерами.

– Кто у вас партнеры?

– Это крупнейшие американские, европейские и азиатские пенсионные фонды, финансовые организации и государственные инвестфонды. К сожалению, в связи с положениями о конфиденциальности я не могу раскрыть их названия.

– Когда планируется вкладываться в Россию?

– У нас уже подтверждена одна инвестиция на $55 млн. Мы планируем приобретение еще нескольких зданий или площадок под застройку стоимостью от $20 млн до $80 млн каждый.

– Какие проекты вас интересуют?

– Мы планируем строительство еще двух аутлетов: один, вероятно, в Санкт-Петербурге, второй – на западе Москвы. Также ищем площадки под строительство офисных зданий класса А, аналогичных «Дукат плейс». Помимо строительства мы рассматриваем возможность приобретения нескольких завершенных зданий. То есть на средства этого фонда планируется приобретение 2–3 офисных либо складских зданий и девелопмент 3–4 объектов.

– Какие офисные здания смотрите? «Москва-сити», например?

– Расположенные в центре. Может быть, чуть ближе к Третьему транспортному кольцу. Мы не планируем устройство офисов за пределами МКАД или вблизи МКАД.

Мы забыли упомянуть жилые комплексы. У нас есть один такой комплекс, и еще один мы рассчитываем реализовать в Санкт-Петербурге. Но если жилье в «Покровских холмах» сдается в аренду, сейчас мы планируем продавать квартиры в новом проекте в собственность заказчиков.

– Какую доходность обещаете инвесторам этого фонда?

– Если портфель инвестора составляет $300 млн, то после реализации проекта он получит $600–800 млн, т. е. капитал увеличится в 2–2,5 раза. Мы обещаем IRR 25–30% годовых.

– Как вам удалось уговорить остальных войти в этот фонд?

– Было сложно. Очень. На это ушло примерно 1,5 года. Пришлось много ездить по всему миру, рассказывать людям, какая за нами стоит история, каковы наши достижения. Тот факт, что мы не бросили ни один из наших проектов в прошлый кризис, довели их до конца и получили такую высокую прибыль, был очень важным аргументом в убеждении. Для иллюстрации: я разговаривал с 50 компаниями, из которых лишь три стали нашими инвесторами. Мы предполагаем, что количество инвесторов российского фонда «Хайнс» увеличится до 8–10.

– Как лично вам работается в России?

– Я в восторге, мне безумно интересно. У меня русская жена, и нам обоим нравится Москва, нравится Петербург. Работать здесь – сложная задача. Но это вознаграждается. Для меня нет ничего лучше, чем видеть, как идея воплощается в готовом здании.

– Как вы отдыхаете? С семьей?

– Едем на дачу, жарим шашлыки.

– Не может быть!

– Собственно, вчера мы этим и занимались – вечером ездили к друзьям. В отпуск мы уезжаем во Францию, где у нас собственный дом.