На асфальте: Девальвация ценностей

Эту позицию в ходе опроса выбрали 51% респондентов (результаты появились на сайте ВЦИОМ 15 октября). Правда, это на 4% меньше, чем в 2006 г. То есть значимость комфортного жилья убывает со скоростью 1% в год.

Снижается значимость не жилья вообще, а именно квартиры и именно в российских городах. Ценность загородного дома за этот же период поднялась с 12 до 22%, а привлекательность недвижимости за рубежом – с 20 до 30%. Правда, не вполне понятно, как проецируются эти закономерности на узкую группу состоятельных граждан.

По данным исследования, которое проводили эксперты Российской экономической школы и Citigold, в 2008 г. сегмент обеспеченных россиян (Mass Affluent), располагающих свободными средствами от $50 000 до $0,5 млн, составил около 1,2 млн человек – это 0,8% населения страны. Они располагали ликвидными активами на сумму около 4,2 трлн руб. За 2009 г. численность «верхнего среднего класса» сократилась до 990 000 (на 17%). И не факт, что люди так уж быстро обеднели, кто-то просто выбрал ту самую «заграничную недвижимость» и заграничную действительность.

Высчитывать долю Москвы было бы некорректно: там концентрация богатых на порядок выше, чем в других городах-миллионниках. Но можно предположить, что в Петербурге с населением 4,6 млн доля состоятельных граждан сократилась с 36 800 до (приблизительно) 32 200 человек.

Собирательный портрет состоятельного человека, по мнению исследователей, выглядит примерно так: это женатый мужчина в возрасте от 45 лет с одним и более ребенком в семье, ликвидными активами в среднем около 10 млн руб. и годовым доходом около 6 млн руб. И у этих людей, как правило, решены (или почти решены) жилищные проблемы. 35% средств они держат на банковских депозитах. Согласно прогнозу Citigold в ближайшие четыре года число состоятельных людей увеличится на 3,5%, а объем ликвидных активов, которыми они распоряжаются, – на 3%.

Специалисты компании Penny Lane Realty, проведя анализ петербургского рынка элитного жилья, обнаружили «существенные изменения в социальном портрете покупателя». За период кризиса значительно увеличилась – приблизительно до 60% – доля чиновников и топ-менеджеров государственных предприятий. С рынка практически ушли собственники бизнеса и менеджеры среднего звена. Сократилось количество покупателей-иностранцев. Сдвинулась и возрастная граница. «До кризиса большинство покупателей элитного жилья в Петербурге составляли клиенты в возрасте от 35 лет, – говорит Павел Пикалев, директор компании Penny Lane Realty в Петербурге. – Сейчас возраст большинства клиентов – от 40 лет и выше». Возрастной сдвиг понятен: до 30–35 лет серьезные деньги в бизнесе сделать можно, тому есть масса примеров. А вот карьеру государственного чиновника – вряд ли.

Проблемы классификации

Рынок дорогого жилья в Петербурге – это около 30 жилых комплексов общей площадью примерно 450 000 кв. м, по данным компании Knight Frank St Petersburg. Объем предложения во II квартале составлял 200 000 кв. м, в III – около 190 000 кв. м (примерно 1300 квартир). За квартал в среднем продается 15 000–17 000 кв. м.

Строители с начала 2010 г. сдали всего 7300 кв. м элитного жилья. Наиболее заметные объекты на рынке предлагает строительная корпорация «Возрождение Санкт-Петербурга»: дом «Венеция» на Крестовском острове, дом в Зоологическом переулке (самый дорогой объект в городе), комплексы «Парадный квартал» и «Смольный квартал», два объекта на Петроградской стороне.

По сведениям аналитиков консалтингового центра «Петербургская недвижимость», за девять месяцев 2010 г. в сегменте элитного жилья средние цены повысились на 4,16% до отметки 193 300 руб. за 1 кв. м. В Knight Frank, правда, уверены, что цены снижались, и приводят несколько другие цифры: 235 000 руб. за 1 кв. м. Расхождение, возможно, объясняется тем, что «Петербургская недвижимость» более либерально относится к отбору проектов, а четкого общепринятого разграничения по классам – элита, бизнес и проч. – в Петербурге до сих пор нет. Более того, многие аналитики и участники рынка уверены, что классификация в принципе невозможна. В Европе нет понятия «элитное жилье» – и ничего, обходятся. В России термин чаще используют не аналитики, а маркетологи для стимуляции продаж.

Кстати, на конференции в Академии элитной недвижимости, которая прошла в октябре, разгорелся привычный спор: дорогое жилье – это сегмент общего рынка жилья (верхняя часть пирамиды) или сегмент рынка luxury? Владимир Федоров, руководитель департамента продаж «Петербург сити» (компания реализует пафосный проект «Набережная Европы»), снял остроту дискуссии, заметив, что товар, несомненно, относится к рынку жилья. Но продавать его приходится, учитывая модные веяния, смену трендов и прочие капризы обеспеченного, но ограниченного спроса.

Андрей Ильичев, начальник отдела продаж СК «Возрождение Санкт-Петербурга», отмечает явные симптомы выздоровления рынка: «По данным нашей компании, растет средняя площадь продаваемой квартиры. В 2009 г. это было 133 кв. м, сейчас – уже 151 кв. м. Стоимость средней покупки в 2009 г. составляла 21 млн руб., сейчас – 26 млн руб. Возможно, покупатель менее тревожно смотрит в будущее».

Проблема элитного сегмента не в том, что у потенциальных покупателей нет денег. Просто они (как и в бизнес-, как и в экономклассе) хотят за свои деньги все больше и все лучше. И предпочтения меняются: выходят из моды 2- и 3-уровневые квартиры (кроме действительно видовых пентхаусов).

Антиквариат с потенциалом

Потенциал вторичного рынка (так называемые «антикварные квартиры») тоже далеко еще не исчерпан. Гендиректор компании «Мир квартир элит» Петр Войчинский отмечает, что и в старом центре (несмотря на очевидные проблемы с парковками, инженерией, неоднородным социумом и проч.) остаются неплохие возможности для инвестирования. Он приводит пример с известным домом 36–38 по ул. Маяковского (Надеждинская). Две квартиры: одна – в левом крыле (370 кв. м), другая – в правом (312 кв. м). Квартиры похожи: потолки под 4 м, лепнина, витражные окна на лестнице и т. д. Но в правом крыле проведен ремонт и расселена парадная, в левом – еще нет. В результате одна квартира продается за 29 млн руб., другая, отремонтированная, выставлена за 112 млн руб.

«Снос перегородок, восстановление лепнины – все это затраты большие, но посильные. А вот расселить подъезд целиком, изменить социум – это уже инвестиции другого порядка», – говорит Петр Войчинский. Еще один пример – квартира в доме на ул. Ломоносова. «Около шести лет назад она была расселена и оформлена, стоило все около $300 000, еще $100 000 – ремонт, – делится Войчинский. – Буквально пару недель назад пришло предложение продать ее за 100 млн вместе с мебелью. Вот такая капитализация».

Одни люди покупают дворцы, другие находят удовольствие в том, чтобы создать дворец из трущобы, считают риэлторы. Специально для таких любителей «Мир квартир элит» организовала автобусную экскурсию по престижным петербургским кварталам. Сначала она называлась «100 миллионов в час», теперь уже «250 миллионов в час».

В предельном варианте такой подход реализовала компания ПАН. Фирма за несколько лет полностью расселила и восстановила дом на Захарьевской, 41. Теперь в нем 19 квартир, а в листе ожидания – более полусотни покупателей. Ориентировочная цена (продажи еще не открыты) – 15 000 евро за 1 кв. м. В эту сумму входит и стоимость двух машино-мест в подземном паркинге. «КГИОП следит внимательно: мы трижды перекрашивали дом, потому что они никак не могли вспомнить исторически правильный цвет», – рассказывает менеджер проекта Татьяна Дунаева.

Архитектор Михаил Мамошин считает, что в начале реформ была допущена ошибка, когда приватизировали третьи-четвертые дворы: «Там комнаты, где никогда не бывает солнца, они не соответствуют никаким нормам. Если бы город разработал некий механизм изъятия в фонд государства этих пространств. Это интересный ресурс, который должен быть востребован».

Внутренняя миграция

В ближнем пригороде новые дорогие проекты появляются реже, чем в пределах городской черты. Однако они востребованы, и категория ценителей такого жилья увеличивается.

«Растущий интерес состоятельных покупателей к качественному жилью в ближнем пригороде понятен. Транспортные проблемы делают жизнь в мегаполисе – даже в элитной квартире – весьма некомфортной. Кроме того, резко сузилось число надежных инвестиционных инструментов. Фондовый рынок за период кризиса дискредитирован, валютные войны делают сомнительными финансовые вложения; цены на золото достигли исторического максимума. Домовладение в хорошем охраняемом комплексе – это не только комфортное жилье, но и надежный способ сохранения средств»,– говорит Леонид Бохун, гендиректор компании «Династия» (девелопер проекта «Жилой парк «Уварово»).

По словам консультанта проекта «Уварово» Анны Каменевой, сейчас в высокой стадии готовности 22 жилых дома и административное здание. Строительство первой очереди рассчитывают закончить к концу 2010 г., ввод в эксплуатацию намечен на 2011 г. «Рассчитываем на реализацию продукта в течение пяти лет. 1 кв. м стоит 100 000 руб., включая стоимость участка», – говорит Каменева. Недавно организаторы проекта заключили договор с сургутским агентством недвижимости. Обитатели сырьевых регионов составляют до 10% покупателей, в загородном сегменте их больше.

«Наболевшая проблема крупных городов – автомобильные пробки – препятствует динамичному развитию рынка загородной недвижимости, – считает гендиректор компании «Петростиль» Максим Берг. – Строительство Кольцевой автодороги и Западного скоростного диаметра будет способствовать решению этого вопроса и, соответственно, притоку людей за город. Кроме того, никуда не денется стремление иметь свой собственный кусок земли, жить в условиях хорошей экологии».

Проблема статуса не то чтобы отходит на второй план. Просто после кризиса статусные покупки нуждаются в более подробном рациональной обосновании.