На воздухе: ПДД для ЗЖК

Казалось бы, подмосковные поля, на которых строятся поселки, позволяют реализовать вожделенный принцип «каждому автомобилю по свободному проезду и по машино-месту». Однако во многих случаях все происходит с точностью до наоборот: проехать сложно, парковаться негде. Если для хозяйских автомобилей места на участке находятся, то гости рискуют лаковыми боками своих машин, оставляя их на узкой поселковой улице.

Поэтому так важно грамотное планирование дорожной сети и организации движения в поселках. Но в благие намерения вмешивается экономическая составляющая.

От плана к знакам

Схема организации движения в поселке закладывается еще на стадии проектирования и согласуется в несколько этапов. Занимается этим проектная организация, которая разрабатывает мастер-план объекта. По словам директора по маркетингу компании «Величъ» Петра Кирилловского, обычно это входит в общую стоимость проектирования ($10 000–50 000). Первый контакт с дорожными службами происходит именно на этом этапе.

С одной стороны, проектировщики должны учитывать количество жителей, предполагаемую нагрузку на дороги и требования СНиПов по ширине дорог. С другой – в интересах заказчика стараются минимизировать площадь дорожного полотна, чтобы сократить потери земли. В результате, сетует Артем Горлюб, коммерческий директор компании «Логис – загородная недвижимость», застройщики для экономии ресурсов – как земельных, так и финансовых – закладывают односторонние да еще и узкие проезды.

Впрочем, то, что движение одностороннее, это еще не так страшно и при хорошей работе проектировщиков может быть не самым плохим решением. По словам директора департамента маркетинговых коммуникаций Rodex Group Игоря Заугольникова, одностороннее движение удобно с точки зрения безопасности жителей поселка. Поселок «Сосновые берега» спланирован так, что от въездной группы идет центральный бульвар, в конце которого организовано круговое движение и отходят дороги-лучи, а по периметру идут объездные дороги.

Зачастую планировочные решения обусловлены не только размерами комплекса, но и укладом его внутренней жизни. Одно дело – когда поселок состоит из изолированных друг от друга ячеек – коттеджей и пешеходная инфраструктура в нем не предусмотрена: предполагается, что человек выезжает из своего дома на машине и сразу покидает поселок. В этом случае организация уличной сети должна быть направлена на то, чтобы обеспечить кратчайший путь автомобиля до участка его владельца. Другое – если в проекте предполагается создать комфортную среду с пешеходными зонами, бульварами для прогулок.

«В «Ивакино-Покровском» мы сознательно проектировали так, чтобы проезд на машине был чуть неудобен, – рассказывает гендиректор Urban Group Андрей Пучков. – Избегали прямых участков длиннее 60 м – на них водитель невольно увеличивает скорость. В таких жилых комплексах необходимо создать условия, при которых водителю будет комфортно проезжать на скорости не более 15 км/ч». Также важно соотношение между числом домов в поселке и количеством выездов – иначе не избежать пробок в утренние и вечерние часы пик.

Что касается скорости, то быстрее 40 км/ч в большинстве поселков ездить не разрешается. В некоторых ограничения еще строже – не более 20 км/ч.

И, конечно, чем элитнее поселок, тем шире проезды. Например, в Millennium Park общая ширина центрального проспекта составляет около 30 м. По сути, проспект представляет собой бульвар, разделенный тремя рядами газонов так, что есть две полосы движения и два ряда тротуаров. «Каждая полоса ведет в одном направлении и позволяет свободно разъехаться двум параллельно двигающимся автомобилям», – рассказывает коммерческий директор Villagio Estate Павел Трейвас.

Согласовали – прослезились

Одна из инстанций, которую должен пройти генплан, чтобы быть утвержденным, – это ГУ МО УАД «Мосавтодор». Второе согласование происходит, когда уже готовым домам присваивается почтовый адрес. На этом этапе дорожники должны давать свои рекомендации по организации движения, в том числе расстановке дорожных знаков. В действительности же, говорит вице-президент компании «Мультигруп» и девелопер поселка «Маленькая Италия» Сергей Фокин, согласование – это формальность. В 90% загородных поселков эксплуатирующая служба по мере заселения самостоятельно организует в том числе и движение автомобилей: ставит знаки «уступи дорогу», делает «лежачих полицейских», ограничивает скорость.

Строго говоря, все это незаконно. Владелец частных дорог имеет право ограничивать въезд на них и заботится об их состоянии, но не может самостоятельно регулировать движение или взимать штрафы за превышение скорости. Любой водитель после проезда искусственной неровности может в суде предъявить иск за все неисправности, которые есть в автомобиле.

В идеале о безопасности жителей и водителей должно заботиться Главное управление дорожного хозяйства Московской области – рассматривать и исполнять заявки на расстановку знаков. «В действительности эксплуатирующей компании приходится платить за согласование каждой своей инициативы по установке знака или неровности», – сетует Фокин.

По мнению Кирилловского, единственный способ снять эту обязанность с плеч эксплуатирующей компании – после завершения проекта передавать все дороги на баланс местным муниципальным службам. Обычно так и происходит в случае с крупными и многоэтажными проектами. Например, именно по этому принципу планировалось работать в проекте «А101» на Калужском шоссе.

Однако в случае с коттеджными поселками все сложнее. «Вся земля находится в частных руках. Когда происходит прокладка дорог, под ними закладываются коммуникации, поэтому передача дорог без коммуникаций невозможна. Коммуникации – это важный ресурс, который застройщики не стремятся передавать государству по многим причинам, начиная со снижения рисков аварий и заканчивая возможностью контролировать своенравных жителей», – добавляет Кирилловский.

Паркинг в кустах

В последние годы в элитных поселках или поселках бизнес-класса стали делать перехватывающие и гостевые парковки: доехал до поселка, поставил машину до или сразу за воротами, а дальше пешком. Например, в поселке «Довиль» построена четырехуровневая парковка для жителей и их гостей. Места можно арендовать, можно приобретать в собственность, рассказывает руководитель отдела загородной недвижимости компании Tweed Ирина Калинина. В ряде поселков передвижение на автомобилях ограничено даже для жителей, а для гостей и вовсе недоступно. Так, нерезидентам нельзя ездить на машине по территории в «Бенилюксе», Agalarov Estate. В поселке «Курорт Пирогово» местным жителям разрешается доехать до своего дома на автомобиле, но все дальнейшие передвижения – пешком или на гольф-каре. Гостям предлагается оставлять свои автомобили на перехватывающей парковке, а дальше использовать гольф-кары, велосипеды или собственные ноги.

Девелоперы говорят, что, во-первых, так безопаснее для жителей, особенно для детей, во-вторых, тише и экологичнее. В качестве еще одной причины, почему перехватывающие стоянки становятся популярными, Игорь Заугольников отмечает и организацию более высокого уровня охраны: при въезде машины на территорию поселка пропуск выписывается на транспортное средство, а при проходе людей через охранный пункт пропуск получает каждый человек.

В некоторых поселках в выходные дни запрещено передвигаться по территории на автомобилях, только пешком. В поселках «Павлово», «Променад» и др. есть прогулочные зоны, где нельзя ездить машинам.

Перехватывающие парковки могут строиться и возле рекреационных зон, чтобы жители имели возможность подъехать к местам отдыха на собственном автомобиле, добавляет начальник управления по работе с клиентами компании ОПИН Надежда Креславская. Например, в «Пестово» планируется строительство трех перехватывающих парковок на 20 машино-мест каждая вблизи прогулочных зон и набережной. В «Гринфилде» гостевой паркинг на 60 машино-мест выделен около рекреационного комплекса. Он дополняет небольшую парковку на 20 мест при въезде в поселок.

Все как в Москве

Валентина Филонова, гендиректор управляющей компании «Асквэл»:

– Коттеджные поселки – это закрытые территории, добиться приезда туда ГИБДД практически невозможно. Поэтому ездят кто как хочет, часто – подростки, не имеющие прав, и даже малолетние дети, которые и до педалей-то с трудом достают. Пешеходы как класс презираются. Равно как и велосипедисты, роллеры и т. д., так как это не авто и, следовательно, уступает по крутости. Правила проезда и передвижения могут быть установлены только общими правилами проживания. Но даже самые жесткие штрафы за нарушение скоростного режима (во многие тысячи евро – есть и такие) не гарантируют соблюдения правил, к сожалению. Следить за соблюдением ПДД может либо правление ТСЖ, но не всегда это делает, потому что они сами еще те ездоки и у них или их соседей и друзей есть дети, которым хочется покататься. Либо охрана, но дополнительно никто за это не платит, а бесплатный труд еще Маркс запретил. Сами жители вмешиваются только в особо вопиющих и касающихся их лично случаях: наехали на их ребенка, врезались в их забор, создали лично им аварийную ситуацию. В большинстве случаев корень зла лежит в планировочных решениях. Старые и давно заселенные поселки не имеют выделенных тротуаров для пешеходов, не говоря уже о такой роскоши, как велосипедные дорожки. Само дорожное полотно узкое, не всегда разъедутся две машины. В таких поселках, к слову, большие проблемы с габаритной и строительной техникой. Паркинги у домов обычно не могут вместить больше 1–2 гостевых машин, а приезжает порой до 7–8 авто (или гости, или обслуживающий персонал). Поэтому они паркуются на обочинах и газонах или на чужих паркингах, в местах общего пользования, на разворотах и перекрестках улиц, создавая аварийные ситуации, или у запасных/пожарных въездов, что вообще-то категорически запрещено. В общем, все как в Москве.