Громкие имена: Пошли другим путем

На площади в 1700 га, состоящей из участков, принадлежащих разным собственникам, управляющая компания «Вектор инвестментс» сумела создать проект с единой концепцией, инфраструктурой и коммуникациями, объединив землевладельцев и их земли. Дмитрий Бадаев, генеральный директор управляющей компании «Вектор инвестментс», говорит, что подобный пример сотрудничества смог появиться только благодаря кризису.

– На московском рынке недвижимости примеров удачного сотрудничества крайне мало. Девелоперы неохотно делятся участками, метрами и деньгами. Ваш пример – это новый посткризисный тренд?

– Если кто-то пойдет по нашим стопам, может быть, и сформируется тренд. Мы это сделали, чтобы отстроиться от конкурентов. Вот представьте: все продают одинаковый товар по примерно одинаковой цене. Если начать продавать то же самое, доход у всех снизится. Мы не хотели быть «такими же». И нашли иной путь.

В 2008 г. во время кризиса появилась мысль объединить земли в один проект площадью 1700 га с разными поселками и общей инфраструктурой. Наша компания выступила с идеей консолидировать земли, использовав общую концепцию и бренд. Идея «Истринской долины» – концентрация дачных поселков, объединенных общей инфраструктурой для активного отдыха и здорового образа жизни. Предложили рассмотреть всю территорию в комплексе, понять потребности потенциальных жителей по набору инфраструктуры, необходимым мощностям (электроэнергия, газ, водоснабжение, дороги).

– В кризис с рынка ушли все мегапроекты: нет спроса, у девелоперов нет денег на освоение больших территорий. Вы же вышли в стагнирующий рынок с 1700 га.

– Продажи земли в кризис действительно остановились. Землевладельцы, естественно, хотели вернуть вложенные в землю деньги, и надо было думать, что делать дальше. Оптовый рынок земли замер, и сейчас, хотя участки предлагаются, сделок нет. Так появилась идея развивать розничные продажи.

Но для того чтобы сделать успешный проект, недостаточно просто взять участок, размежевать его и попытаться продать – рядом сосед делает то же самое. И в итоге ни тот ни другой проекты не будут успешными. Отсутствие инфраструктуры – серьезный барьер для развития территории.

– Почему вы решили заняться объединением землевладельцев? В чем ваш интерес?

– Интерес такой же, как у любого девелопера, – сделать успешный бизнес. Нашей компании принадлежит часть земель в Истринском районе, которые вошли в проект. За 1,5 года договорились с землевладельцами, основные – это Истринская молочная компания, ПСО-13 и др. Переговоры ведутся, возможно, будут еще партнеры.

– Землевладельцы неохотно идут в совместные проекты. Примеры успешного сотрудничества единичны. Как вы уговорили партнеров?

– Из-за кризиса рынок недвижимости серьезно пострадал. В первую очередь это коснулось оптового сегмента, количество сделок в этом секторе за последние два года можно приравнять к нулю. Владельцы земель постоянно несут расходы. К примеру, с 1 апреля 2010 г. в Истринском районе в 12 раз увеличился налог на землю сельхозназначения под дачное строительство. То есть с 30 га налог теперь составляет почти 3 млн руб. в год. Если у компании 300 га, придется заплатить $1 млн.

Сейчас главное – экономическая целесообразность. А наша управляющая компания может предложить землевладельцу гарантированный доход от их земли. Интерес со стороны землевладельцев есть.

– А со стороны покупателей спрос есть? Почему вы решили, что люди поедут жить именно сюда?

– Здесь редкая для Подмосковья большая вода – Истринское водохранилище. Проектом предусмотрена богатая инфраструктура: торговый центр, конноспортивный клуб, база отдыха, центр активного отдыха и т. д. Интерес к этому проекту есть. Летом продажи обычно не очень хорошие, но этот август у нас был не хуже апреля и мая.

– Рынок действительно оживает? Каков ваш объем продаж?

– В прошлом году за девять месяцев в поселке «Лесная пристань – 1» мы продали более 40 участков. В 2010 г. мы вывели на рынок четыре проекта: «Лесная пристань – 2», «Шелестово», «Озерный край» и Lake Side. Начиная с апреля у нас по 40 продаж в месяц и более.

– А цена за этот период выросла?

– В целом рынок земли начал оживать. С начала года цены на участки подросли на 5%, за год, по нашим ожиданиям, рост составит 7–10%. Если говорить о наших поселках, то стоимость увеличивается по мере готовности. Цена к концу проекта может вырасти до 25%. Уже появились инвестиционные сделки, что тоже говорит об активизации рынка.

– И много инвесторов среди покупателей?

– Примерно 10–15%. До кризиса рынок недвижимости на 30% состоял из инвестиционных сделок. Мы хотим привлечь таких покупателей на нашу землю.

– Кто ваши клиенты?

– Участки покупают жители Москвы и области. Средний возраст – 35–45 лет, большинство с семьями. Часто приобретают для родителей. Я сам уже принял решение купить дачу в «Истринской долине».

– А не далековато ли от Москвы?

– Участки расположены на расстоянии 50–70 км от Москвы и предназначены для отдыха – не постоянного проживания. Дорога от МКАД до поселков – 45–50 минут на машине.

– Сколько домов здесь будет?

– Спроектировано 15 поселков на 2500 домовладений. Это около 6000 жителей.

– Земля дорогая?

– В поселках экономкласса стоимость участков – от 1,5 млн руб. (10 соток). В поселках бизнес-класса, как «Лесная пристань», цена – от 199 000 руб. за сотку. Два проекта – «Ушаковские дачи», Zorino Club предлагают имения с площадью участков от 1 га по цене 7–12 млн руб. за участок. Есть участки под крестьянско-фермерские хозяйства.

– Даже до кризиса усадьбы и имения как формат не пользовались особым спросом.

– Обычно такие проекты далеко расположены, в большинстве из них земля была в категории сельхозназначения. А это неудобно для покупателя: владельцу имения приходится вести фермерское хозяйство, есть и ограничения по застройке. У нас вся земля – под дачное строительство. Мы предлагаем законченный продукт.

Еще один формат, который мы недавно заявили, – Land Park. По инфраструктуре это нечто среднее между пустыми участками и землями, доведенными до стадии коттеджного поселка. Площадь массивов составляет 35–46 га, уже стартовали два проекта – «Куртниково» и «Никитское».

– Вы же говорите, что оптовый рынок земли замер и нет сделок, а сами запускаете такой проект.

– Я вижу несколько групп потребителей нашего продукта. К примеру, загородные застройщики, которые могут строить поселки клубного типа на 4–10 домов. Мне известны случаи, когда частные застройщики зарабатывали таким образом до 50% годовых. Еще две категории клиентов – группы физических лиц и инвесторы.

У нас хорошая цена – от 70 000 руб. за сотку, у конкурентов подобного продукта нет, а цены на розничные проекты в среднем начинаются от 200 000 руб. за сотку.

– Земли много, разброс по ценам большой...Как вы формировали концепцию?

– Поселки все разные, какие-то проекты – в окружении леса, какие-то – рядом с водой. Более экономичные проекты располагаются в менее интересных местах без инфраструктурных объектов.

На водохранилище, на лесных участках расположены поселки бизнес-класса: «Дачи Хонка» совместно с компанией «Хонка», «Лесная пристань». Отдельно, в лесной зоне запланированы проекты имений. Все остальное – в той или иной интерпретации экономкласс. В целом примерно 50% – поселки экономкласса, 50% – проекты бизнес-класса и премиум.

Во всех поселках продается земля без подряда. Единственное исключение – «Дачи Хонка».

– Почему вы продаете участки без подряда? Не боитесь, что у вас понастроят шанхаев и это снизит ликвидность проекта?

– Подряд требует больших вложений и ограничивает покупателя. Я не думаю, что у нас появятся шанхаи. Покупатели подписывают «Соглашение об условиях членства в дачном партнерстве». В документе регламентирована застройка: количество построек, объем застройки, даже цвет кровли и т. д. Перед началом работ владельцы должны согласовать проект с кооперативом, т. е. с нами. Если договоренности не соблюдают, мы имеем возможность убедить жителей соблюдать правила, как в кино: «А иначе отключим газ».

– Вы не думали предлагать готовые дома? Или посткризисный рынок не готов к этому продукту?

– Мы как раз сейчас строим пробные пять домов, чтобы посмотреть, готов рынок или не готов. Один деревянный и четыре каменных ориентировочной стоимостью 5–6 млн руб.

Вообще, для этого места домовладения не должны быть дороже 8–10 млн руб. Учитывая, что клиент примерно за 1,5–3 млн руб. покупает землю, потом еще за 5–6 млн руб. строит дом, он выходит на те же 6,5–9 млн руб. Полагаю, что мы своего покупателя найдем.

– Вы делаете ставку на общедоступную инфраструктуру, а по какому принципу ее выбирали?

– Времена, когда можно было говорить о гольф-полях, насыпных склонах для горных лыж, прошли. Это прожекты, которые остались на бумаге. А нам хотелось сделать реальный проект, который будет работать.

Основная идея – активный отдых, и мы предложили разные виды активного отдыха для всей семьи: и на коньках можно покататься, и рыбу половить, и на лошади в поход отправиться.

Вокруг «Истринской долины» лес, где будут разработаны походные и велосипедные маршруты, трассы для снегоходов и квадроциклов. Лыжня уже проложена, в марте этого года мы провели первый кубок «Истринской долины» по лыжным гонкам, в феврале 2011 г. будет уже второй.

– На сколько лет рассчитан проект?

– На семь лет – с 2009 по 2016 г.

– У вас запланирован большой объем недвижимости. Вы не боитесь обвалить рынок, выводя столько поселков в одном месте?

– Нет, не боимся. Все проекты разные, каждый имеет свою концепцию и какую-то уникальность. Например, один из проектов, планируемых к продажам в октябре, – Zorino Sport Village находится рядом с центром активного отдыха Zorino. Это своего рода небольшая олимпийская деревня. Проекты «Озерный край» и Lake Side находятся у большой воды. На рынок поселки будем выводить постепенно. За два года выведем все проекты.

– Каков объем вложений в проект?

– За 1,5 года мы вложили около $6 млн в получение техусловий и разработку исходно-разрешительной документации (ИРД). Общий объем инвестиций с учетом вложений в инфраструктуру мы оцениваем на уровне $100 млн. Это совокупный объем финансирования от всех партнеров. На электричество будет потрачено $10 млн. На инженерные сети и коммуникации – еще $35–40 млн.

– А почему в состав девелоперского проекта вы включили фермерское хозяйство? Считается, что этот бизнес невыгоден.

– Возможно, фермерское хозяйство не особенно прибыльно, но не убыточно. Если рассматривать отдельно, срок окупаемости фермерского проекта – не менее 10 лет. В нашем случае он является якорем, как и конноспортивный комплекс, форелевое хозяйство. Вместе все эти объекты и создают ту территорию, где людям хочется жить.

Мы уже организовали фермерское хозяйство и ведем переговоры по подбору партнеров на этот проект. Будет разбит плодовый сад, будем выращивать овощи в теплицах, организуем пасеку. В общем, там будет то, что люди привыкли выращивать на своих участках.

– На каких условиях вы объединили разных собственников земли?

– Мы предлагаем комплекс услуг – начиная от ИРД до продажи участков. Владелец просто передает участок и потом уже получает деньги.

– Что вам дает комплексный подход к земле по сравнению со стандартной продажей участков в мелкую нарезку?

– Общая продуманная концепция дает прибавочную стоимость к цене земли не меньше 15%.

– На какую доходность ориентируетесь сегодня вы и ваши партнеры?

– Ожидаемая доходность на вложенный капитал – 60–70%. С учетом того что проект коттеджного поселка развивается в среднем два года, получаем 30–35% годовых.

– За счет вашей инфраструктуры поднимется капитализация всех земель в районе. Вам не обидно, что конкуренты будут за ваш счет лучше продавать участки?

– Кто-то должен выступить первым.