Технологии рынка: В ожидании чуда
Полтора года рынок московской недвижимости живет в новой системе координат. Однако ностальгия по золотым временам с середины 2007-го по середину 2008 г. нет-нет да и промелькнет в разговорах с риэлторами. Еще бы, рост цен на 60% в любой валюте (с $4600 до $7500, или со 118 000 до 191 000 руб., за 1 кв. м) – явление незабываемое.
Нечто похожее уже происходило с середины 2005-го по осень 2006 г., когда долларовые цены выросли с $2000 за 1 кв. м до $4700 (с 55 000 до 125 000 руб., примерно по 130% в каждой валюте). И после столь значительного роста рынок недвижимости не провалился, год держался на тех же отметках, а потом метры вновь начали дешеветь. Так почему же с середины 2008 г. цены начали падать и свалились до $5000 (150 000 руб.) за 1 кв. м, или более чем на 20% в рублях и более чем на 30% в долларах? Возможен ли возврат на утраченные позиции?
Индексы
Рынок акций может рассматриваться как альтернатива рынку недвижимости, если последний используется в инвестиционных целях. Рынок акций имеет значительно меньшую входную цену для инвестора, оперативнее реагирует на внешние воздействия, а продать акции проще и быстрее, нежели квадратные метры.
Для изучения взаимного влияния рынка акций и рынка недвижимости можно рассчитать индекс для рынка недвижимости, используя методику расчета фондовых индексов. Назовем его индексом московского рынка недвижимости, рассчитанным по методике РТС (МРН-РТС).
График изменения индексов РТС и МРН-РТС показывает, что начиная с середины 2005 г. по осень 2006 г. и рынок недвижимости, и рынок акций поднимались почти синхронно, поддерживая друг друга, а с весны их пути-дороги разошлись. В сентябре 2008 г. индекс МРН-РТС достиг своего пика, а индекс РТС уже стремительно падал. Вероятно, с начала 2008 г. инвесторы начали выводить финансовые активы с рынка акций и перекладывать их в недвижимость. Когда перераспределение денежных потоков завершилось, индекс МРН-РТС также пошел вниз. Оба индекса достигли минимума примерно в одно и то же время – февраль – март 2009 г. К началу 2010 г. индекс РТС поднялся до отметки в 1500 единиц и до настоящего времени находится на этом уровне. Индекс МРН-РТС снизился до отметки в 2000 единиц и с начала 2009 г. также стабилизировался. Оба рынка уже довольно долго находятся в стабильном состоянии, которое может измениться в ту или иную сторону. Но для этого нужны соответствующие факторы.
Факторы
Фактор № 1 – внешний. Пока новостей о прекращении рецессии и восстановлении мировых фондовых рынков не поступало. Более того, часть аналитиков предрекают вторую волну кризиса. И быстрое восстановление российского фондового рынка менее вероятно, чем снижение или стагнация. У рынка недвижимости аналогичные перспективы. Наиболее вероятный сценарий – стагнация и колебания рынка вокруг отметки индекса МРН-РТС в 2000 единиц.
Фактор № 2 – внутренний. Накачав экономику рублями, можно изменить рублевую стоимость квадратного метра. Отношение рублевой цены к величине наличной денежной массы, находящейся в обращении (агрегат М2), в основном находится в коридоре от 400 до 500 единиц. В июле 2010 г. это отношение достигло минимума. Но уже осенью стало увеличиваться. То есть порог снижения цен при существующем объеме наличной денежной массы пройден.
Однако сторонникам роста цен на недвижимость не стоит обольщаться. Для балансировки соотношения золотовалютных резервов, рублевой денежной массы и курса доллара ЦБ России, вероятнее всего, пойдет на стабилизацию объема денежной массы (как это уже произошло в июле – августе текущего года) или на ее снижение, как это было сделано с декабря 2008 г. по март 2009 г., когда агрегат М2 потерял сразу 16% от начального объема. В этом случае отношение стоимости 1 кв. м жилья к величине наличной денежной массы выровняется не от роста цен, а от снижения объема денег в экономике.
Выводы
В общем, если есть желание или необходимость улучшить свои жилищные условия, то текущее состояние рынка позволяет сделать это. И для долгосрочных инвестиций в недвижимость нынешняя ситуация не самая плохая. Однако быстро заработать денег на рынке квартир сейчас не получится. Стабильное состояние рынка не дает повода говорить о его спекулятивной привлекательности.