Технологии рынка: Вопрос дохода

До кризиса прибыль в 200–300% за 2–3 года считалась нормой не только для девелопера, но и для частного инвестора, который купил квартиру в новостройке на стадии котлована, чтобы продать ее после сдачи дома госкомиссии. С началом кризиса недвижимость перестала приносить частным инвесторам хоть какой-то доход, а для некоторых даже обернулась потерями.

Сейчас после резкого падения цены на жилье медленно поползли вверх, по подсчетам разных аналитиков, отыграв с прошедшей осени от 5 до 8%. Однако даже этот рост позволил участникам рынка вновь заговорить о возвращении инвестиционной привлекательности квадратных метров.

30% за риск

Самый простой и популярный способ получения дохода на рынке недвижимости – купить новостройку. Опрошенные «Ведомостями» эксперты и сейчас называют в первую очередь его. Александр Дьяченко, директор компании EliteCenter, считает, что городские новостройки остаются лидерами по уровню доходности. «Если вложиться в объект на ранней стадии девелопмента, а продать его на стадии, близкой к завершению, то легко можно добиться доходности в десятки процентов», – уточняет Антон Белобжебский, гендиректор IDT. Дьяченко предлагает инвесторам сосредоточиться на домах элитного и бизнес-класса. По его подсчетам, они подорожали в этом году на 6–7% – немало для посткризисной экономики.

Руководитель аналитического отдела компании Est-a-Tet Денис Бобков добавляет, что в новостройке помимо роста цены за счет повышения стадии готовности дома присутствует рыночный рост. По подсчетам Бобкова, купив квартиру на этапе котлована, инвестор может получить за два года 30–40% в рублях. Но аналитик «Тройки диалог» Игорь Васильев советует на общий рост цен все же не рассчитывать. «Сейчас цены на рынке стоят, а дальнейший рост скорее будет ниже инфляции – 4–5% в год начиная с 2011 г. Исключение – высококачественные объекты, спрос на которые остается высоким, а цены растут вопреки общему тренду», – рассуждает Васильев.

Чего не скажешь про новостройки экономкласса. По данным «Миэля», в сентябре средняя цена в домах этого сегмента просела на 3,1% в рублях. Роста свыше 4–5% до конца года аналитики «Миэля» не ожидают. «20–30% в рублях за 2–3 года – это максимум для инвестора на первичном рынке», – делает вывод Васильев. Аналитик советует не забывать про риск задержки строительства дома. К числу других рисков относятся недострой и низкое качество строительства жилья, добавляет Бобков.

В годовом исчислении доход от вложений в новостройки составляет в среднем 10%. Бобков считает, что за те же два года на вторичке инвестор может заработать всего 8–15% – и то не на всякой квартире. Так что с наступлением кризиса вторичный рынок выпал из орбиты внимания частных инвесторов.

Земля без дома

К неинтересным для инвестиций объектам эксперты относят и рынок загородных домов. «Спрос в течение 2010 г. был вялым, средняя сумма сделки была на порядок ниже докризисной», – описывает ситуацию Дьяченко. По статистике аналитического центра IRN.ru, индекс средних цен на коттеджи упал с 104 725 руб. за 1 кв. м с учетом стоимости земли в III квартале 2008 г. до 81 896 руб. в III квартале 2010 г. А средняя стоимость домовладения – с 36,3 млн до 24,6 млн руб. Армен Маркосян, директор по маркетингу Rodex Group, замечает, что до 2008 г. в числе покупателей 35% были инвесторы. «Сейчас их единицы. Все покупают дома для себя, многие – как постоянное жилье», – констатирует Маркосян.

Впрочем, кризис расширил продуктовую линейку загородного рынка. Полтора года назад Подмосковье заполонили поселки с участками без подряда. По данным «Абсолют менеджмента», сейчас их на рынке примерно 180. Но этот сегмент тоже уходит в минус: 283 000 руб. за сотку без подряда год назад и 240 000 руб. нынешней осенью, отмечают аналитики IRN.

Но не все так однозначно. По данным Анны Шишкиной, начальника управления маркетинга УК «Абсолют менеджмент», в поселках, где активно идут продажи или где близятся к завершению работы по прокладке коммуникаций, с начала года рублевые цены уже выросли на 22%. Там, где продажи и стройка стоят, цены ползут вниз.

«В динамично продающихся поселках вложения в землю могут принести от 10% годовых», – замечает Шишкина. По ее наблюдению, сейчас 20% покупателей в их поселках – частные инвесторы.

Рост цен на землю участникам рынка кажется реальным благодаря развитию технологий быстровозводимых домов, сильно удешевивших строительство. «Когда загородный дом становится дешевле московской квартиры, на землю наблюдается стабильный спрос», – заключает Шишкина.

Следите за инфляцией

Больше не кажутся интересными экспертам закрытые ПИФы недвижимости (ЗПИФН). Александра Дьяченко низкая популярность ЗПИФН у частных инвесторов не удивляет: «Инвестиционными стратегиями ряда ЗПИФН управляли не слишком грамотные менеджеры, демонстрировавшие доходность инвестиций за счет общего роста рынка». Кроме того, фонды вкладывали средства, как правило, в объекты коммерческой недвижимости. «А этот сегмент пострадал в кризис сильнее рынка жилья», – продолжает Дьяченко. По данным Core Group, на офисном рынке Москвы вакантно 20% площадей по итогам первого полугодия и практически не растут арендные ставки. «При таких показателях сроки окупаемости бизнес-центра путем сдачи в аренду составят 8–10 лет», – говорит Бобков.

Можно приобретать акции публичных девелоперов. «Сейчас рынок начинает восстанавливаться. Вопрос в том, каким путем девелоперы начнут решать свои проблемы», – комментирует Васильев. По его оценке, средняя динамика котировок публичных девелоперов с начала года составила около 2%, но некоторые бумаги выросли на 40% и более.

На фоне других инвестиционных инструментов недвижимость выглядит не так плохо. Денис Бобков подсчитал доходность от вложений 100 000 руб. сроком на два года в различные активы. По его оценке, 100 000 руб. в банке принесут инвестору 11 200 руб. за два года при средней ставке по депозиту 5,6%. «Средний прирост доходности ПИФов (среди 60 крупнейших ПИФов России) – 28% за год. Инвестор может заработать на них 56 000 руб. за два года», – продолжает Бобков. Золото с сентября прошлого года по сентябрь нынешнего подорожало на 33,19%, что в виде чистого дохода может дать 66 380 руб. за два года. «Но ПИФы, как и акции, подвержены сильным колебаниям, а золото обычно покупают, чтобы деньги сберечь. Новостройки отличаются от остальных инструментов инвестиций более-менее разумным уровнем рисков и приемлемой доходностью», – заключает Бобков.

«Первые три квартала этого года инвесторы действительно выбирали недвижимость наравне с облигациями и долларами», – согласен Александр Осин, главный экономист «Финам менеджмента». Но он не уверен, что недвижимость будет оставаться в фаворе и дальше. «Растет инфляция, а это говорит о том, что темпы роста цен на жилье снизятся. Кроме того, разрыв между ценами на жилье и доходами населения в России остается высоким, что тоже не работает на рост цен и увеличивает долгосрочные риски инвесторов», – объясняет Осин.

И наконец, налоги на недвижимость. Правительство вновь заговорило об их повышении и привязке ставок к реальной рыночной стоимости жилья. «Не исключено, что власти захотят ввести прогрессивный налог на второе, третье жилье, тогда содержание инвестиционных квартир будет все дороже, а инвестиции – все менее привлекательными», – напоминает о возможных налоговых изменениях Васильев.