На асфальте: Все под снос

А тем временем ежегодно устаревает еще по 1 млн кв. м жилфонда города. Предполагается снести 20 млн кв. м некомфортного жилья, указано в долгосрочной городской целевой программе на период до 2025 г. Объем сносимых пятиэтажек – еще 6,3 млн кв. м, итого 26,3 млн кв. м. А общий жилой фонд Москвы – 213 757 200 кв. м, по данным департамента жилищной политики. Из этих более чем 200 млн кв. м согласно данным того же департамента около 1 млн кв. м пополняют список «неудовлетворительного».

Столь же долговечны окажутся и сталинки, полагают эксперты. В среднем для сталинских довоенных построек нормативный срок устанавливался в 120–125 лет, послевоенные дома рассчитаны на 140–150 лет эксплуатации, отмечает Мария Литинецкая, гендиректор компании «Миэль-новостройки». Качество строительства тех лет [сталинских] было и остается эталоном, но и стоимость строительно-монтажных работ была значительно выше, говорит Климов. «Советские постройки простоят и прослужат долго», – успокаивает он.

Стоит – значит не аварийный

Есть в районе Волжского бульвара, на 7-й ул. Текстильщиков (между ст. м. «Волжская» и «Текстильщики») дивный райончик. Маленькие домики, высокие деревья, тетеньки в халатах пьют чай на лавочках, кто-то тихо бренчит на гитаре. Идиллия, если бы не одно «но»: эти чудесные домики построены были немецкими военнопленными в 1940–1950-х гг. Деревянные перекрытия и крыши не были рассчитаны на столь долгий срок эксплуатации, трубы прогнили. Эти дома значатся в списках аварийных где-то с середины 90-х гг. прошлого века, примерно с тех же самых пор регулярно попадали в утвержденные правительством Москвы списки на снос. И ничего, стоят! На вопрос «Сколько ждать можно?», заданный журналистом «Ведомостей» руководителю ДПЖ Москвы Петру Сапрыкину, чиновник, не смутившись, ответил в том роде, что, «раз стоят, значит, не аварийные».

Несколько лет назад в этих домах текли крыши, и народ из квартир сверху начал захватывать нижние свободные помещения. В этом году с началом отопительного сезона прорвало сначала трубы с горячей водой, а потом и с холодной. Но в целом немцы – молодцы. Стены держатся, дома теплые, планировки удобные.

Планы до 2012 г.

Срок жизни российских пятиэтажек изначально предполагался небольшой – 25 лет, а потом в СССР как раз уже должен был быть построен коммунизм. Коммунизм не состоялся, и хрущевкам пришлось ждать до продвинутых рыночных отношений.

«Курс на ликвидацию панельных пятиэтажек столичные власти провозгласили почти 15 лет назад – в 1995 г.», как пафосно выражается официальный портал стройкомплекса Москвы. Но работы начались с 2000 г. Предполагалось, что в 2010 г. снесут 6,3 млн кв. м пятиэтажек наиболее неудачных в конструктивном плане серий: К-7, II-32, II-35, 1605-АМ, 1МГ-300.

Но не удалось. Из 1722 5-этажных домов сносимых серий ликвидировано 1253 дома площадью 4,7 млн кв. м, первым отрапортовал о сносе пятиэтажек Центральный округ, в Южном округе программу тоже завершили. «Программу сноса пятиэтажек мы планировали закончить в 2010 г., но из-за кризиса закончим в 2012 г.», – сказал в мае глава стройкомплекса Москвы Владимир Ресин.

В Москве насчитывается около 500 кварталов с пятиэтажками. Примерно десятая часть зданий – дома сносимых серий.

Без комфорта

Площадь некомфортного жилья в Москве – 33 млн кв. м, подсчитали в московском стройкомплексе. В 2009 г. постановлением правительства Москвы № 772-ПП был утвержден «Перечень первоочередных мероприятий Долгосрочной городской целевой программы сноса некомфортного жилья в Москве на период до 2025 г.».

Снести планируют 20 млн кв. м, а на их месте построить 50 млн кв. м, сообщил в июле этого года Ресин. Остальные устаревшие здания будут капитально отремонтированы.

«Расселение 9-этажных домов невыгодно для застройщика, а город самостоятельно профинансировать подобные объемы не в состоянии. Капремонт в 4–5 раз экономичнее, чем новое строительство, и позволяет фактически продлить срок эксплуатации еще лет на 20 – вместо строительства новых домов со сроком реальной эксплуатации лет 60–80. Через 20 лет жители «откапиталенных» домов столкнутся с проблемой окончательно обветшавших зданий. И проблема расселения возникнет с новой силой», – уверен Григорий Алтухов.

Расходы на капремонт постоянно растут. В 2006 г., например, их объем – 16,5 млрд руб. – был больше в 4 раза по сравнению с 2002 г. (данные ДПЖ). На ремонт одноподъездной панельной двенадцатиэтажки, по данным Facilicom, в среднем тратится около 29 млн руб.

Кстати, ранее Владимир Хайкин, первый заместитель руководителя департамента городского строительства, обещал, что власти Москвы намерены ликвидировать и оставшиеся дома, отнесенные к категории «несносимых», но только там, где это «соответствует пожеланиям жителей и соответствует перспективам и требованиям развития города» (цитата по «Интерфаксу»).

Все эти дома, в том числе аварийные, ждут своего часа годами. Объемы строительства могут порадовать лишь отчасти. В последние два года в Москве строится около 3 млн кв. м.

Новое не значит лучшее

«Кардинальных перемен не произошло. В основе панелей и монолита лежит тот же материал – бетон», – говорит Николай Климов, заместитель гендиректора по строительству компании «Пересвет-регион». «Современные монолитные дома от аналогов 1990-х гг. ничем принципиально не отличаются, – добавляет Алексей Балыкин, директор службы заказчика ГК «Пионер-Москва». – Главные отличия – в архитектуре».

Срок службы современных панельных домов по сравнению с устаревшими сериями тоже значительно не поменялся. «Толщина стен в большинстве современных «панелек» не отличается от толщины панелей 1980-х», – комментирует Сергей Кушменюк, гендиректор компании «Кондр». А один из главный показателей долговечности – это толщина стен.

Производители некоторых серий заверяют, что «новая панель» может простоять и более 150 лет. В принципе, это реально, «но и советские дома при правильной эксплуатации могут выдержать такой срок», отмечает Кушменюк.

Концерн «Крост» не стал использовать типовые панельные серии. У компании есть собственный индустриальный комплекс, в состав которого входит завод по сборному железобетону фабрика «Мажино». Панельные дома концерна – это индивидуальное строительство. Как, например, панельный жилой комплекс «Эдальго» в подмосковной Коммунарке, говорит Марина Резвова, заместитель гендиректора концерна.

Константин Капустин, руководитель проектного бюро российского подразделения компании Ruukki, одной из наиболее прогрессивных технологий возведения зданий считает каркасное домостроение на основе металлоконструкций. В мире 40–45% всех многоэтажных домов возведено по этой технологии, напоминает он. В среднем срок службы подобных сооружений составляет 100–120 лет с учетом соблюдения регламента ремонта (каждые 40 лет).

В настоящее время повысились требования к использованию энергоресурсов при эксплуатации жилых домов – коэффициент по теплопередаче повысился в 3 раза по сравнению с 1980–1990-ми гг., говорит Эдуард Апсит, президент группы компаний Facilicom. Соответственно, это отразилось на технологии строительства. Одна из новых технологий в данном направлении – комбинирование сборных и монолитных конструкций.

Хотя в чем-то и обычная современная панель стала лучше: кухни – больше, потолки – выше. Капустин полагает, что и теплоизоляция стала качественнее. Но с этим могут поспорить почти все новоселы. Претензии к теплоизоляции – одни из основных на горячей линии стройкомплекса.

Срок службы дома впрямую зависит от качества материала и соблюдения технологии строительства. Так, время жизни монолитного здания может доходить до 300 лет, говорит Кушменюк. Но когда грубым образом нарушается технология строительства, это запросто может сократить срок службы в 3 раза.

Немного вечности

Расчетный срок службы здания и его фактическая жизнь – понятия не равнозначные. Хорошие примеры – те же хрущевки и немецкие домики в Текстильщиках. А уж кирпичные и каменные здания при своевременном уходе способны сохранять жизнь почти вечно (во временных рамках человечества). «Каменные стены будут стоять столько, сколько в них будет потребность», – категоричен Николай Климов.

В XIX в. в России тоже строили хорошо. Рядовые кирпичные постройки Даниловской ткацкой фабрики без крыш, с затопленными подвалами простояли с 1870-х гг. до 2006 г. «При строительстве была использована разработанная английскими архитекторами шарнирная система крепления несущих конструкций: колонны и балки не соединены жестко, а имеют возможность перемещаться при деформации», – объясняет Сергей Калинин, гендиректор KR Properties (девелопер проекта «Даниловская мануфактура»). Вложения в реконструкцию и реставрацию в совокупности составили около $1200 на 1 кв. м. KR Properties планирует их окупить через четыре года. Здания могут простоять еще минимум лет 70–80, уверен Калинин. А при капитальном ремонте, который необходимо делать каждые 30 лет, и дольше. «Кирпич разрушает только вода. Защитите кирпич от воды – и он переживет века», – считает девелопер.

Продлить жизнь

Григорий Алтухов, советник президента финансово-строительной корпорации «Лидер»:

– Продлить срок службы многоэтажного дома можно несколькими способами, относительно затратными или трудоемкими и поэтому «непопулярными». 1. Регулярный текущий и капитальный ремонт ограждающих конструкций (фасадов, остекления, кровли), устранение протечек, трещин и т. п. позволяет минимизировать негативное воздействие окружающей среды на конструкции дома, избежать коррозии бетона и оголения металлических элементов. 2. Контроль за самовольными перепланировками квартир. Убранные вентиляционные шахты ухудшают проветриваемость помещений, увеличивают влажность внутри них, оказывая разрушительный эффект на конструкции и инженерные системы дома. Снесенная стена, будучи несущей, может нарушить конструктивную целостность дома. 3. Контроль за состоянием и своевременный ремонт подземной части здания. К счастью, в Москве уже редко можно встретить затопленный «по пояс» подвал жилого дома, однако даже локальные нарушения гидроизоляции и малозаметные течи грунтовых вод могут существенно разрушить фундаменты. 4. Регулярные текущие и капитальные ремонты внутренних помещений здания, инженерных систем.